실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지의 여부

심판청구번호 국심1999중 2396(2000. 4.18) ㅇ동 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 3,416㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1992.1.13 취득하여 1996.8.31 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군에 양도하고 1997.5.31 쟁점토지를 포함하여 1996년 중에 양도한 7필지 토지의 양도소득세 신고시 쟁점토지에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액(취득가액 134,333,595원, 양도가액 70,028,000원)을 적용함으로 인하여 발생한 양도차손을 다른 토지의 양도차익에서 차감 계산하여 양도소득세 27,548,900원을 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.4.7 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 39,411,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.19 심사청구를 거쳐 1999.11.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 ㅇㅇ동 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 30,545㎡를 취득함에 있어서 1991.8.19 쟁점토지를 포함한 6,247㎡를 평당 130,000원에 매매하기로 계약을 체결하고, 1991.11.13 나머지 면적 24,298㎡를 100,000,000원에 매매하기로 계약을 체결하였으며, 그 중 쟁점토지를 경기도 포천군수에게 문예회관부지로 70,028,000원에 양도한 것이 사실임에도 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고, 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 실지양도가액(70,280,000원)은 경기도 포천군에 협의양도한 가격으로서 사실임이 확인되나, 실지취득가액(134,333,595원)은 쟁점토지가 포함된 동일한 지번(ㅇㅇ동 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○)에 대하여 양도당시 매매계약서는 1991.8.19 및 1991.11.13 작성된 2개의 매매계약서로 되어 있고, 1991.8.19 작성된 계약서에는 쟁점토지의 평당가격이 130,000원으로 기재되어 있는데 반하여 1991.11.13 작성된 계약서에는 같은 지번임에도 평당가격이 14,192원으로 되어 있어 매매계약서가 2중으로 작성된 것으로 보인다. 매매대금에 관한 증빙으로 제시한 무통장입금증은 1991.11.13 작성된 매매계약서 상의 중도금 100,000,000원만 매매계약서와 일치할 뿐이며, 나머지 무통장입금증은 입금일자와 금액이 모두 상이한 점으로 볼 때, 청구인과 전소유자인 청구외 ○○○ 간의 인삼사업과 관련한 거래대금으로 보는 것이 타당하므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고, 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시(1996.8.31) 시행된 소득세법 제96조 (양도가액)에 의하면, "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(이하생략)"고 규정하고 있고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에 의하면, "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(이하생략)"고 규정하고 있으며, 같은법 제100조(양도차익의 산정) 제1항에 의하면, "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법으로 환산한 가액에 의하여야 한다"고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에 의하면,『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서 그 제3호에는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 실지양도가액은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군에 70,028,000원에 협의양도하였음이 확인되고 다툼도 없다.

(2) 청구인이 실지취득가액으로 신고한 134,333,595원이 사실인지에 대하여 보면, (가) 쟁점토지가 포함된 ㅇㅇ동 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 소재 임야 30,545㎡는 임야대장 등 공부정리가 종료된 1999.6.9에 공원용지(23,330㎡)와 나머지 토지(7,215㎡)로 구분되었는 바, 청구인이 제시한 임야매매증명 등에 의하면, 청구인은 1991.8.19 계약시 쟁점토지(3,416㎡)가 포함된 6,281㎡를 먼저 취득하고, 1991.11.13 계약시 24,264㎡를 추가로 취득함으로써 2차례에 걸쳐 매매계약서를 작성한 것이지 처분청의 주장과 같이 쟁점토지의 거래와 관련하여 2중의 계약서가 작성되었다고 볼 수는 없다 할 것이다. 국세통합전산자료(TIS)에 의하여 청구인과 전소유자인 청구외 ○○○의 『개인별 총사업내역』을 조회한 바, 청구인은 1986.7.31까지 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시에서『○○○상사』를, ○○○는 1986.7.31까지 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구에서 『○○○의원』을 영위한 사실이 있어 2인 모두 인삼(人蔘)과 관련된 사업을 영위한 사실이 있었다고 볼 수도 있겠으나, 쟁점토지의 매매를 위하여 최초로 계약 체결한 1991.8.19 당시는 인삼관련사업을 폐업한지 5년이상 경과된 후이고, 현재 영위하고 있는 사업내용(부동산임대업) 등으로 볼 때, 청구인이 제시한 일부 무통장입금증이 인삼거래대금을 지급한 것으로 볼 것도 아니라 할 것이다. (나) 그러나, 쟁점토지의 매매계약서가 2중으로 작성된 것이 아니라거나, 일부 제시된 무통장입금증이 인삼과 관련된 거래대금이 아니라 하여 그것이 바로 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액이 입증된다고 볼 수 없고, 단지, 실지취득가액의 사실여부를 다투는 공격방어방법에 불과한 것인 바, 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점토지를 134,333,595원에 취득하였음에도 그 52%에 불과한 70,280,000원에 양도하였다는 것이 납득하기 어려울 뿐만 아니라, 취득가액에 미치지 못하는 가격에 양도함으로써 손실을 당하여야 할 구체적인 사유가 제시된 것도 아니며, 1991.8.19 쟁점토지가 포함된 토지의 매매계약과 관련하여 중도금없이 잔금 234,000,000원을 지급하였다는 영수증 1매만을 제시하고 있으므로 금융자료 등 달리 구체적이고 객관적인 증빙이 없는 한 청구인이 신고한 실지취득가액이 거래증빙 등에 의하여 확인된다고 할 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.