실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심1999중 2392(2000. 4. 8) ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 306.7㎡를 1987.4.23 청구외 ○○○와 공동으로 취득하여 1987.12.30 동 지상에 공동소유 단독주택 52.98㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 신축하여 보유하다가 1996.3.21 청구인 지분을 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.4.21 실지거래가액(양도가액: 110,000천원, 취득가액: 76,725천원)에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하고 양도소득세 6,148,500원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액은 객관적인 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산한 후 1999.4.13 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 54,936,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.30 심사청구를 거쳐 1999.11.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 공동소유자인 청구외 ○○○가 부도위기에 처하여 쟁점주택의 지분과 쟁점주택에서 운영하던 ○○○건재라는 건자재사업을 청구외 ○○○에게 청구외 ○○○상호신용금고 대출금 250백만원을 변제하는 조건으로 양도하였고, 청구외 ○○○상호신용금고에서 쟁점주택을 압류하여 경매하는 경우 청구인도 손실이 예상되므로 청구외 ○○○에게 청구인 지분도 추가로 매수할 것을 권유하였으나 자금여력이 없다고 거절함에 따라 약속어음이라도 받고 양도한 것이고, 위 사실은 중도금 및 잔금의 합계액 9,000만원을 약속어음으로 받아 입금한 통장사본과 소유권이전등기에 따른 이행각서 공증서류, 매매계약서, 법무사 및 양수인의 확인서, 양도소득세 신고서, 청구외 ○○○상호신용금고가 청구외 ○○○감정원에 감정의뢰하여 받은 감정가액(토지 371,107,000원, 건물 11,092,500원, 합계 383,009,500원) 등에 의해 입증되고, 취득가액은 전 소유자인 청구외 ○○○의 사실확인서(인감증명서 첨부)에 의하여 확인되므로 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 첫째, 청구인과 청구외 ○○○는 공동으로 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 306.7㎡를 1987.4.23 취득하여 동 지상에 공동소유 단독주택 52.98㎡를 1987.12.30 신축한 후 청구인 지분 (1/2지분)을 1996.3.21 청구외 ○○○에게 양도하였고, 청구외 ○○○도 소유지분을1996.3.9 청구외 ○○○에게 양도하였음이 등기부등본에 의거 확인된다. 둘째, 쟁점주택의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 매매계약서사본, 매매대금 입금통장사본, 공증서를 제시하면서 쟁점주택을 110,000천원에 양도하였다고 주장하나, 공동소유자인 청구외 ○○○가 쟁점주택을 담보로 제공하고 대출을 받기 위해 청구인을 연대보증인으로 하여 1991.12.14 쟁점주택 전체를 청구외 (주)○○○상호신용금고에 근저당설정하고, 1991.12.16 200,000천원을 대출받는 등 1996.2.5 현재 대출금 잔액이 252,000천원이며, 1996.7.9 대출금 전액을 상환한 사실이 청구외 (주)○○○상호신용금고의 공문에 의거 확인된다. 대출금 전액을 상환한 이후인 1996.7.3 청구외 (주)○○○상호신용금고에서 쟁점주택 전체를 담보대출하기 위해 청구외 ○○○감정평가사에 감정을 의뢰하여 대지는 398,710천원, 주택은 9,642천원 합계 408,352천원으로 감정하였음이 감정평가표에 의거 확인된다. 또한, 쟁점주택의 기준시가와 신고내용을 검토한 바, 쟁점주택의 양도당시 개별공시지가에 의한 기준시가가 176,649천원인데 반해 신고한 양도가액은 110,000천원으로서, 신고한 양도가액이 기준시가 대비 62.5%인데 쟁점주택의 경우 기준시가보다 낮게 양도될 만한 사유가 없으므로 쟁점주택 양수자인 청구외 ○○○과 공동소유자 청구외 ○○○ 사이에 작성한 각서는 당사자간에 이해관계에 따라 임의작성된 것으로 보아 객관적인 자료로 채택하기 어렵다 하겠다. 셋째, 쟁점주택 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 1987.4.23 대지 306.7㎡를 153,450천원(평당 1,650천원)에 취득하였다고 하면서 전소유자인 청구외 ○○○의 거래확인서를 제시하고 있으나, 청구인은 청구외 ○○○와 공동으로 대지를 취득한 후 동 지상에 단독주택을 신축하였는데도, 대지의 실지 취득가액을 인정할 수 있는 계약서와 입증자료를 제시하지 못하고 주택신축 비용을 알 수 있는 제증빙서류를 제시하지 못하므로 거래상대방의 거래확인서만으로는 청구인이 주장하는 실지 취득가액을 인정하기는 어려운것으로 판단된다. 위의 사실관계와 관계법령을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점주택을 양도하고 신고한 양도 및 취득가액이 시가 등에 비추어 볼 때 현저히 낮은가액으로 거래되었고, 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점으로 보아, 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】본문은 [양도가액은 다음 각호의 금액으로 본다.]고 규정하고 있고, 그 제1호는 양도당시의 기준시가를 규정하고 있으나 그 단서에 [다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.]고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 [거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호 [취득가액]의 가목은 취득당시의 기준시가를 규정하고 있으나 그 단서에 [다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.]고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 제4항 본문은 [법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.]고 규정하고 있고, 그 제3호는 [양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우]를 규정하고 있으며, 같은조 제5항 본문은 [제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.]고 규정하고 있고, 그 제2호는 [제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우]를 규정하고 있다.
• 다. 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부 청구인은 이 건의 실지양도가액이 중도금 및 잔금의 합계액 9,000만원을 모두 약속어음으로 받아 입금한 통장사본과 소유권이전등기에 따른 이행각서 공증서류, 매매계약서, 법무사 및 양수인의 확인서, 양도소득세 신고서, 청구외 ○○○상호신용금고가 청구외 ○○○감정원에 감정의뢰하여 받은 감정가액(토지 371,107,000원, 건물 11,092,500원, 합계 383,009,500원) 등에 의해 입증되고, 실지취득가액이 전 소유자인 청구외 ○○○의 사실확인서(인감증명서 첨부)에 의하여 확인되므로 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 청구인이 거론하고 있는 청구외 ○○○감정원의 감정가액에 의해 청구인의 실지거래양도가액이 입증된다는 주장이지만, 그 감정가액은 383,009,500원인데 그 중 청구인 지분(1/2지분)에 해당하는 191,504,750원과 청구인이 제시하는 실지거래가액 110,000,000원을 비교해 볼 때 청구인의 실지거래양도가액은 감정가액의 57%에 불과한 낮은 가액이어서 이를 근거로 청구인의 실지거래양도가액이 타당하다는 주장은 받아들이기 어렵고, 더욱이 취득가액의 경우 부동산매매계약서 및 취득가액을 입증할 수 있는 객관적인 증거자료가 없이 단지 전 소유자의 사실확인서만 제시하고 있어서 취득가액이 신빙성 있는 증거자료에 의하여 입증되지 못하므로, 청구인의 실지거래신고가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 당초처분이 타당한 것으로 판단된다.
• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.