기준시가과세

심판청구번호 국심1999중 2353(2000. 2.25) 996.11.14 서울특별시 용산구 ○○○동 ○○○ 대지 94.69㎡ 건물 252.60㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.5.28 취득가액을 510,000,000원, 양도가액을 310,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.4.12 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 13,834,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.22 심사청구를 거쳐 1999.10.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산에 설정된 근저당대출금 120,000,000원과 임대보증금 90,000,000원을 인수하는 한편, 청구인 소유의 경기도 가평군 상면 ○○○리 ○○○ 소재 임야 120,595㎡(이하 "쟁점외토지"라 한다)를 쟁점부동산의 취득대금에 갈음하여 대물변제하여 쟁점부동산의 취득가액은 510,000,000원에 상당하고, 양도가액도 310,000,000원이어서 쟁점부동산의 양도차익이 발생하지 않았음에도 불구하고, 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 1997.5.28 양도소득세 과세표준 확정신고시 취득가액을 510백만원으로 하여 신고하였으나, 처분청의 양도소득세 실지조사시 청구인이 제출한 부동산매매계약서상에는 취득가액이 415백만원으로 되어 있어 이를 진실한 취득가액으로 인정하기 어렵고, 한편 청구인이 쟁점외토지를 쟁점부동산의 취득대금에 갈음하여 대물변제하였다고 주장하면서 제출한 쟁점부동산의 교환계약서에는 쟁점외토지의 매수인이 쟁점부동산의 소유자였던 청구외 ○○○으로 되어 있으나, 동 토지의 등기부등본상 소유권 이전은 ○○○이 아닌 청구외 ○○○, ○○○으로 소유권이전되어 쟁점외토지를 쟁점부동산의 취득대금에 갈음하여 대물변제하였다는 청구주장은 인정하기 어려우므로, 처분청에서 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 실지거래가액을 인정 할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고, 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법 제97조 제1항 에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하고, 제1호 취득가액 가목에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 제1항 에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다"고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제166조 제1항 에서 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다』고 규정하고, 같은조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고 있으며, 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산에 설정된 근저당대출금 120,000,000원과 임대보증금 90,000,000원을 청구인이 인수하는 한편, 추가로 쟁점외토지를 300백만원으로 평가하여 쟁점부동산의 취득대금에 갈음하여 대물변제하여 쟁점부동산의 총취득가액은 510,000,000원이고, 양도가액도 310,000,000원이어서 양도차익이 발생하지 않았다고 주장하면서 쟁점부동산의 취득시 교환계약서 및 양도시 매매계약서를 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 쟁점부동산의 취득가액이 진실한 거래가액인지 여부에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1996.11.14 쟁점부동산을 청구외 ○○○에 양도하고 1997.5.28 취득가액을 510백만원, 양도가액을 310백만원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세표준을 확정신고하였고, 처분청은 공정과세위원회의 의결을 거쳐 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 당초 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 과세표준 확정신고시에는 취득가액을 510백만원으로 신고하였으나, 처분청의 쟁점부동산에 대한 실지조사시에는 쟁점부동산의 취득가액이 415백만원으로 되어 있는 쟁점부동산의 매매계약서를 제시하고 있는 바, 양도소득세 과세표준 확정신고서상의 취득가액과 실지조사시 가액이 일치하지 않아 이를 진실한 거래가액으로 인정하기 어려워 보이고, 한편 처분청의 실지조사시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상의 취득가액도 대금란의 글씨체와 다른 부분의 글씨체가 상이한 것으로 나타나고 있어 이를 진실한 취득시의 매매계약서로 보기도 어려워 보인다.

(3) 청구인은 쟁점부동산과 교환조건으로 쟁점부동산의 임대보증금 120백만원 및 금융기관의 대출금 90백만원을 인수하는 한편, 쟁점외토지를 쟁점부동산의 대금으로 지급하였다고 주장하면서 쟁점부동산의 교환계약서를 제시하고 있으나, 청구인이 처분청에 제출한 쟁점외토지의 매매계약서에 의하면 쟁점외토지는 청구외 ○○○과 ○○○에게 양도된 것으로 나타나고, 동 토지의 소유권이전도 ○○○과 ○○○에게 경료된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있어 쟁점외토지를 쟁점부동산의 취득대금으로 쟁점부동산의 양도자인 ○○○에게 대물변제하였다는 청구주장은 이를 인정하기 어려워 보인다. 소득세법 제100조 제1항 에 의하면, 부동산을 양도하고 그 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액은 위에서 본 바와 같이 이를 진실한 가액으로 인정하기 어려우므로, 처분청에서 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.