피상속인의 임대보증금 채무액 해당 여부

심판청구번호 국심1999중 2352(2000. 8. 8) 청구인 성 명 ○○○ 주 소 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대리인 성 명 ○○○세무법인 대표 민대동 주 소 ○○○시 ○○○구 ○○○동 10-780 행 정 처 분 청 ○○○ 세무서장 주 문 ○○○세무서장이 1999.12.3 청구인에게 결정고지한 1996년도분 상속세 151,335,980원의 부과처분은 상속재산가액에서 피상속 인의 임대보증금 채무액 38,000,000원을 추가로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1996.6.11 청구인의 부(父) ○○○의 사망으로 1997.1.10 상속세를 신고함에 있어 청구인이 상속받은 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 전 1,607㎡ 지상 건물 578.7㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)의 임대보증금 170,000,000원을 피상속인의 채무로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 임대보증금중 9,000,000원만 채무로 인정하고 1999.12.3 청구인에게 1996년도 상속세 151,335,980원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.3 이의신청, 1999.6.4 심사청구를 거쳐 1999.10.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점건물에는 ① 청구외 ○○○가 임대보증금 5,000만원으로 무허가 보신탕집을 영위하여 월매출액은 80만원이었고, ② 청구외 ○○○는 임대보증금 4,000만원으로 재활용품 도·소매업을 영위하였으며, ③ 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○은 각각 임대보증금이 2,000만원으로 총합계금액 170,000,000원이 피상속인의 임대보증금 채무임에도 처분청이 위 ○○○의 임대보증금 600만원, ○○○의 임대보증금 200만원, ○○○의 임대보증금 100만원만 피상속인의 임대보증금 채무로 인정함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 처분청의 쟁점건물에 대한 임대보증금 조사복명서에 의하면, (가) 청구외 ○○○에 대한 임대보증금은 50,000,000원으로 신고되었으나, 실제로는 6,000,000원이라고 ○○○가 문서로 확인하여 주었고, (나) 청구외 ○○○의 임대보증금은 40,000,000원으로 신고되었으나 현지확인시 사업장 폐문상태여서 처분청은 쟁점부동산에서 ○○○가 운영중인 ○○○상회(○○○)의 1996·97과세연도 종합소득세신고시 제출된 결산서에 의하여 임대보증금이 2,000,000원임을 확인하였으며, (다) 청구외 ○○○의 임대보증금은 20,000,000원으로 신고되었으나, 실제로는 방2개, 부엌1칸을 보증금 1,000,000원, 월세 70,000원에 임차하였다고 ○○○가 확인서를 작성하여 주었다. (라) 또한 청구외 ○○○의 임대보증금은 20,000,000원으로 신고되었으나 실제로는 보증금없이 월세 60,000원이라고 ○○○가 구두로 확인하였고, (마) 청구외 ○○○이 임대보증금은 20,000,000원으로 신고하였으나, 실제로는 보증금없이 월세 100,000원이라고 ○○○이 전화로 확인하여 주었으며, (바) ○○○의 임대보증금은 20,000,000원으로 신고되었으나, 거주사실이 확인되지 아니하였다. 위 조사내용에 의하여, 처분청은 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 임대보증금으로 9,000,000원만을 인정하고 나머지 161,000,000원을 상속재산가액에서 공제하지 아니한 사실이 확인된다.

(2) 다음으로 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. 청구인은 상속세 신고시 피상속인의 채무로 공제한 쟁점부동산의 임대보증금 170,000,000원이 임대차계약서 사본 및 임차인 등의 확인서에 의하여 명확히 입증된다고 주장하나, (가) 당초 상속세신고시 제출된 임대차계약서는 모두 중개인의 인적사항, 임대면적 및 특약사항이 전혀 기재되어 있지 아니하고, (나) 피상속인이 실제로 임차인들로부터 임대보증금으로 170,000,000원을 지급받은 사실이 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하며, (다) 심사청구시 제출한 임대차계약서 사본 중 청구외 ○○○, ○○○, ○○○ 명의의 것은 상속세신고시 제출한 것과 상이하다. 특히, ○○○ 및 ○○○ 명의의 임대차계약서에는 임차인의 서명란에 막도장으로 날인되어 있을 뿐만 아니라, 이 건 심사청구시 ○○○와 ○○○ 본인의 확인서를 제출하지 아니하고 상속세신고시 제출한 임대차계약서상의 중개인으로 표시되지 아니한 ○○○부동산 청구외 ○○○가 ○○○와 ○○○이 쟁점부동산에 입주한 것이 사실이라고 확인한 확인서를 제출하였으며, (라) 청구외 ○○○ 명의의 임대차계약서는 계약만기일이 1997.7.4로 기재되어 있음에도 불구하고 1999.5.30 현재까지 임대보증금을 돌려받지 못하였다고 ○○○의 확인서를 제출하였으나, 상속재산가액이 1,299,632,390원에 이르는 점으로 미루어 신빙성이 없어 보인다. (마) 또한 우리청의 심리과정에서 쟁점부동산에 대한 1996년 제1기 및 제2기 부동산임대업(○○○)에 대한 부가가치세 신고상황을 처분청에 조회하여 본 바 신고사실이 확인되지 아니하며, (바) 피상속인이 쟁점부동산의 임대보증금은 실질적으로 관리하거나 사용한 사실도 확인되지 아니한다.

(3) 위의 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보이므로 처분청이 현지확인 등에 의하여 쟁점부동산의 임대보증금으로 확인된 9,000,000원만을 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로 보아 상속재산가액에서 공제한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물에 대한 피상속인의 임대보증금 채무액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구 상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 전면개정되기 이전의 것) 제4조 제1항의 규정에 의하면, 피상속인이 국내에 주소를 둔 때에는 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 5년이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산의 가액과 상속개시전 3년이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 공과금, 피상속인의 장례비용, 채무(상속개시전 5년이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시전 3년이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 진 증여 채무를 제외)를 공제한 가액을 상속세 과세가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 상속재산가액에서 공제할 채무금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제2조에서 법 제4조 제3항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것"이라 함은 상속개시 당시 현존하는 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1의 방법에 의하여 입증된 것을 말한다고 규정하면서, 제1호에서는 "국가·지방자치단체·제3조 제3항에 규정된 금융기관에 대한 채무는 당해기관에 대한 채무의 존재를 확인할 수 있는 서류를 제출하는 방법"을, 제2호에서는 "제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 상속인이 실제로 부담하는 사실을 확인하는 방법"으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인의 쟁점건물에 대한 피상속인의 임대보증금 채무액에 대한 청구인 주장은 다음과 같다. (단위: 만원) 임차인

• 처분청에 확인하여 줄 당시 ○○○는 무허가 보신탕집 영위(월 매출액 800만원)하였고

• 보증금을 과소하게 하면 청구인에게 유리할 것 같아 처분청에 600만원으로 확인한 것임.

○○○ 4,000 200

• 처분청은 ○○○의 종합소득세 신고서상의 임대보증금 200만원만 인정하였으나 ○○○는 1999.10.25 현재까지 ○○○상회라는 상호로 재활용품 도·소매업을 하고 있음.

○○○ 2,000 100 (7)

• 세무공무원의 강압에 의하여 작성된 확인서로 과세함은 부당함.

○○○ 2,000

• (6)

• 구두로 사실을 확인하였다는 처분청의 주장은 사실과 다름.

○○○ 2,000

• (10)

• 전화도 없는 ○○○에게 전화로 확인하였다는 처분청의 과세는 부당함.

○○○ 2,000

• (-)

• 노무자들에게 중식 및 석식을 제공하는 영업을 함. 계 17,000 900

• 주) ()은 월세임

(2) ○○○의 임대보증금에 대하여 청구인은 1995.4.10자 전세계약서 사본을 제시하면서 임대보증금이 5,000만원이라고 주장하고 있으나 청구인이 제시하고 있는 전세계약서를 보면 중개인이 없고 임대면적이 기재되어 있지 아니하며, 임차인 ○○○와 ○○○의 각각 임대보증금 2,000만원에 대한 전세계약서도 임대면적도 없고, 중개인도 없는 임대차계약서이며, 임차인 ○○○와 ○○○의 각각의 임대보증금 2,000만원에 대하여 청구인은 각각 방2칸의 전세계약서와 소개인 ○○○의 인감증명서를 첨부한 확인서를 제시하고 있을 뿐 위 쟁점건물에서 임차인들이 거주하였음을 입증하는 주민등록등본이나 초본도 제시하지 못하고 있다.

(3) 살피건대, 피상속인은 부동산임대업자로 청구인 주장과 같이 임대를 하였다면 임대용역에 대하여 부가가치세를 신고하였어야 함에도 전혀 신고를 하지 아니하였고, 청구인이 주장하는 임대보증금을 피상속인의 채무로 상속재산가액에서 공제를 받으려면 청구인이 제시하고 있는 전세계약서를 뒷받침 할 수 있는 객관적이고 구체적인 거증을 제시하여야 함에도 단순히 사인간에 작성된 확인서만을 제시하고 있어 이 건 청구주장을 신빙성 있는 주장으로 믿고 받아들이기는 어렵다고 할 것이다. 다만, 임차인 ○○○의 경우에 처분청은 위 ○○○가 ○○○상회라는 상호로 재활용품(고철) 도·소매업을 영위하고 소득세 서면신고내용에 첨부된 재무제표에 임차보증금이 200만원으로 되어 있다하여 이 건 ○○○의 임대보증금 채무액을 200만원으로 하였으나,

① 위 ○○○는 쟁점건물 소재지에서 1994.12.1 "○○○상회"라는 상호로 재활용품 도·소매업을 신규개업하였음이 사업자등록증에 의하여 확인되고, 신규개업전인 1993.12.3자 임대차계약서 내용을 보면 임대인은 피상속인, 임차인은 ○○○, 중개인은 ○○○으로 되어있고 전세보증금(건물 약 20평, 대지 약 1,000평)은 3,500만원(계약금 500만원은 계약시 지불하고 중도금 일천만원은 1993.12.15, 잔금 이천만원은 1993.12.26 지불키로 되어 있음)이고, 그 단서에 계약기간동안 무허가 건축물에 대한 강제철거시에는 임대인이 철거비용을 부담한다고 약정하고 임대인, 임차인 및 중개인의 인장이 선명하게 날인되어 있다.

② 위 중개인 ○○○은 1993.12.3 쟁점건물의 약 20평, 대지1,000평에 대하여 전세보증금 3,500만원에 전세계약을 체결시키고 부동산 소개비로 임대인과 임차인으로부터 소개비조로 각각 15만원을 받았다고 사실확인하고 있고,

③ 1995.3.10자 임대차계약서에 의하면, 전세보증금이 4천만원으로 기재되어 있고 그 임대차계약서상 소개인이 없는 것은 위 ○○○가 계속하여 쟁점건물에서 재활용품 도·소매업을 영위하기 때문인 것으로 보이고,

④ 위 ○○○는 1995.3.10 보증금 4천만원에 월세없이 재계약을 하여 1995.5.30 현재 사업을 계속하고 있다고 확인하고 있으며,

⑤ 우리 심판원의 조회에 대하여 임차인 ○○○는 현재까지 보증금 4천만원을 청구인으로부터 받지 못하여 보증금 회수시까지 쟁점건물에서 강제 철거시까지 사업을 계속할 예정이라고 사실확인하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 위 ○○○의 임대보증금이 4,000만원이라는 청구인주장은 이유있다고 판단된다.

• 라. 판단 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.