토지소유권이전의 양도 여부

심판청구번호 국심1999중 2339(2000. 4.24) 랠럿�ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 소재 묘지 4,787㎡, 같은리 ○○○ 소재 묘지 6,942㎡, 합계 11,729㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.10.2 청구외 ○○○으로부터 5억6천만원에 취득하여, 1997.10.15 청구외 대한예수교○○○회 ○○○교회(대표 ○○○, 이하 "○○○교회"라 한다)에 증여를 원인으로 소유권을 이전하였다. 처분청은 쟁점토지가 등기부등본상 증여와는 달리 별도의 매매계약서에 의하여 9억3천만원으로 양도한 사실을 확인하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1998.12.17 청구인에게 1997년도분 양도소득세 220,500,000원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.4 심사청구를 거쳐 1999.10.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 분묘이장공사 사업자로서 ○○○교회 공동묘지 이장공사를 의뢰받아 쟁점토지에 묘지이전계약을 하고 1997.10.15 ○○○교회에 증여를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 이전하였으며, 거래대금을 수령하던 중에 상호간의 마찰로 법정소송이 발생하여 1998.11.2 쟁점토지의 매매당사자간에 합의하여 매매계약을 해제하였으므로, 쟁점토지의 매매계약은 효력이 상실되어 민법상 계약해제의 통설인 직접효과설에 의하여 세법상 양도개념이 소급적으로 소멸되었으며, 등기부등본에 기재되어 있는 "증여"의 민법상 개념이 1997.10.15자로 그 고유의미를 가진다고 봄이 등기법상의 공시적 효력에 배치되지 아니 하는 것으로 쟁점토지의 경우는 잔금청산 이전에 계약이 해제되어 등기부등본상의 증여로 전환되었으므로, 쟁점토지의 매매대금은 민법상의 계약해제로 인한 당사자간의 부당이득반환에 관한 민사문제로 전환되었다 할 것인 바, 처분청에서 청구인이 쟁점토지의 거래대금을 수령한 것을 세법상의 양도로 간주하여 이 건 과세하였으나 세법상의 유상양도와는 별개로 봄이 실질과세의 원칙에 부합하므로 이건 양도소득세 부과처분은 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 전소유자인 청구외 ○○○의 확인서 및 ○○○교회가 청구인을 상대로 쟁점토지의 매매대금반환 등 청구의 소를 제기하면서 작성한 소장에서 쟁점토지의 취득가액(5억6천만원)과 양도가액(9억3천만원)이 확인되고, 청구인이 ○○○교회로부터 쟁점토지의 양도대금 9억3천만원을 1997.6.4부터 1997.12.30까지 수령하였음이 확인되며, 청구인이 제시한 ○○○교회와의 합의서에 의하면 청구인이 쟁점토지의 매매대금 9억3천만원을 ○○○교회에 반환한 사실이나 채권·채무로 변경된 사실을 합의한 내용이 없으며, 청구인이 불복이유서에서 쟁점토지의 매매대금중 1억원을 받지 못하였다고 밝히고 있으며 청구인이 쟁점토지에 대하여 1998.5.22 청구금액을 1억원으로하여 가압류한 사실과 동 가압류가 1998.11.21 말소된 사실에 대하여 구체적으로 밝히지 아니하고 있으며, 합의서외에 청구주장을 입증할 수 있는 자료를 미제시하였고, 양도소득에 대한 소득세가 과세되는 자산의 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이므로, 부동산을 매각하고 소유권이전 등기가 종료된 후에 거래당사자간의 합의로 계약이 해제되어 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관 세무서장이 거래 및 계약내용을 조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이고, 거래내용 불이행 등 대금청산 절차없이 단순히 소유권이전등기 절차만 종료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 양도로 보지 아니 하는 것인 바, 청구인이 ○○○교회로부터 받은 쟁점토지의 매매대금이 채권·채무로 변경된 사실이나 반환된 사실이 확인되지 아니하는 이건의 경우 청구인이 "증여를 원인으로 소유권을 이전한 것"은 양도소득세 등을 회피하기 위하여 위장한 것으로 보이며, 그 실질은 ○○○교회가 매매대금을 청산하고 소유권을 이전한 것이므로 처분청이 조사시 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다

• 가. 쟁 점 이 건의 쟁점은 쟁점토지의 소유권이전을 증여로 볼 것인지 양도로 볼 것인지 여부를 가리는데 있다
• 나. 관련 법령 국세기본법 제14조 【실질과세】 제2항에서 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하생략)고 규정하고 있고, 같은법 제96조【양도가액】에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(95.12.29단서 개정)」고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(95.12.29 단서개정)」로 규정하고 있고, 같은법 시행령 166조【양도차익의 산정】 제4항에서 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자신을 양도하는 경우

• 가. (생략)
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우(95.12.30 개정)」로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 1997.10.2 매매를 원인으로 청구인이 취득하여, 1997.10.15 쟁점토지중 6,942㎡를, 1998.1.21 쟁점토지중 3,074㎡를, 1998.11.2 쟁점토지중 나머지를 증여를 원인으로 ○○○교회에 소유권을 이전하였음이 확인된다.

(2) 쟁점토지의 소유권이전이 무상증여인지 전시한 법령의 양도에 해당하는지에 대하여 살펴본다.

• 가) 처분청에서 조사한 자료에 의하면 쟁점토지의 소유권이전이 등기상의 원인인 증여가 아니라, 별도의 매매계약서에 의하여 양도된 사실을 확인하고 이에 대한 증빙으로 2종의 매매계약서와 5매의 영수증을 제시하므로 살펴보면, 1997.6.3자 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 쟁점토지중 6,942㎡를 매도인을 청구인으로 하고 매수인을 ○○○교회로 하여 6억3천만원에 매매하기로 한 사실이 확인되며, 또 다른 1997.12.29자 매매계약서에서 쟁점토지중 나머지 4,787㎡에 대하여 매매대금 삼억원에 계약이 체결되었음이 확인될 뿐만 아니라, 쟁점토지의 거래대금을 1997.6.4부터 1997.12.30까지 수령한 사실이 청구인 명의로 된 5매의 영수증에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인은 쟁점토지를 양도한 이후, 양수자인 ○○○교회와의 분쟁으로 인하여 1998.11.2 등기부등본상의 원래 표시대로 무상증여하기로 합의하였으므로 세법상 양도의 개념은 소멸하였고, 청구인이 수령한 쟁점토지의 매매대금은 법률상 부당이득 반환의 채권·채무로 변질되었으므로 부당이득 반환문제로 법률관계가 종결되어야 한다고 주장하면서, 이에 대한 증빙으로 1998.11.2자 청구인과 ○○○교회와의 합의서를 제출하였으므로 살펴보면, 위 합의서에는 청구인이 ○○○교회에게 쟁점토지를 매매대금 조건없이 기증(증여)한다고 약정이 되어 있고, 청구인이 수령한 쟁점토지의 매매대금을 반환한다는 약정이 없을 뿐만 아니라 청구인이 쟁점토지의 매매대금을 반환한 사실이 확인되지 아니하므로, 쟁점토지의 매매계약서와 매매대금수령 영수증에 의하여 유상이전 되었음이 확인되는 이 건의 경우 전시한 소득세법 제88조 의 양도에 해당한다고 인정되므로 쟁점토지의 소유권이전에 대하여 처분청에서 실지거래가액을 확인하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.