쟁점건물의 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 것으로 볼 수 있는지 여부

심판청구번호 국심1999중 2314(2000. 3.28) 주 문 ○○○세무서장이 1999.3.12 청구인에게 결정고지한 94년 귀속분 양도소득세 115,433,050원의 과세처분은 이를 취소한다.

처분청은 청구인이 서울특별시 양천구 ○○○동 ○○○ 대지 315.1㎡ 및 건물 310.23㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1994.10.24 청구외 ○○○에게 양도하고 이에 대한 양도소득세를 1994.11.30 실지거래가액에 의거 예정신고한데 대하여 청구인의 실지가액신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.3.12 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 115,433,050원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.8 심사청구를 거쳐 1999.10.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산중 토지는 1976.6.10 취득하고 지상건물은 1976.12.31 취득(신축)하여 1994.12.24 양도시까지 1층과 지층일부 147.42㎡는 소규모 유치원으로 사용하고 2∼3층 162.81㎡는 청구인 가족이 계속하여 주택으로 사용하다가 1991년 12월부터 2층중 방하나는 청구외 ○○○ 및 ○○○가 임차하여 주거용으로 사용하여 왔으므로 쟁점건물은 주택면적(162.81㎡)이 주택외의 면적(147.42㎡)보다 커서 쟁점부동산 전체가 1세대1주택으로서 양도소득세가 비과세되어야 한다. 청구인은 양도소득세 예정신고시 실수로 주택임대에 공했던 2층면적은 주택면적에서 제외시켜 신고하였으나 임대에 사용된 면적도 주택으로 사용된 이상 주택면적에 포함되는 것이며 청구인 가족 6명과 임차인이 쟁점건물중 2층과 3층에 거주한 사실은 주민등록등본 기재사항이나 전세계약서 등에 의하여 입증되고 있음에도 처분청이 당초 청구인의 예정신고내용만을 근거로 3층부분과 지하실일부(총 70.15㎡)만을 1세대1주택으로 인정하여 주택외의 부분을 계산하고 이건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 2층 부분(99.01㎡)을 청구외 ○○○ 및 ○○○가 주택으로 사용하였으므로 이를 주택면적에 포함하여 쟁점부동산 전체를 비과세하여야 한다는 주장인 바, 겸용주택의 주택부분과 주택외의 부분에 대한 1세대1주택 비과세여부 판정은 양도일 현재를 기준으로 하여 판정하는 것으로서(국세청 재일 46014-1724, 1997.7.15 같은 뜻) 이 건의 경우, 청구외 ○○○는 주민등록초본상 1993.3.31∼1993.9.16 쟁점부동산 소재지에 주민등록등재된 사실로 보아 쟁점부동산 양도(1994.10.24)당시 거주한 것으로 볼 수는 없고, 청구외 ○○○는 1994.6.23∼1994.10.26 쟁점부동산 소재지에 주민등록이 등재되어 있으나 이 건의 경우와 같이 쟁점부동산의 건물 2층을 청구외 ○○○가 설사 주거용으로 사용하였다 하더라도 타인에게 임대한 임대목적의 주택은 구 소득세법시행령 제15조 제3항 에서 규정한 『주택이외의 다른 목적의 건물』로 보는 것으로서 겸용주택에 대한 주택여부 판정시 주택부분에 포함되지 아니하므로(대법원 97누 8823, 1998.4.28, 국심 95서1951, 1995.12.15, 등) 쟁점건물중 타인에게 주거용으로 임대한 2층(99.01㎡)과 지층 21.75㎡, 1층 119.32㎡, 계 240.08㎡는 주택이외의 건물로서 양도소득세 과세대상이 되는 것이고 따라서, 이 건의 경우 쟁점부동산 중 주택 이외의 부분 240.08㎡가 주택 부분 70.15㎡(지층 6.35㎡, 3층 63.80㎡)보다 크므로 쟁점부동산 전부를 비과세대상으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 양도 당시 시행된 구 소득세법 제5조 제6호 자목에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다"라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항에서는 "법 제5조 제6호 (자)에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. (단서 생략)"라고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 "주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산이 겸용주택으로서 소득세법상의 1세대1주택에 해당되는 사실에는 다툼이 없으므로 쟁점부동산의 건물중 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 쟁점건물은 그 용도가 사무실 및 주택으로 되어 있고 3층건물 총 310.23㎡(지층 28.10㎡, 1층 119.32㎡, 2층 99.01㎡, 3층 63.80㎡)중 1층부분이 유치원으로 사용된 사실과 3층이 청구인 가족의 거주주택으로 사용된 사실에는 다툼이 없음을 알 수 있다. 둘째, 주민등록등본에 의하면 청구인가족 6인이 쟁점건물 취득이후 양도시까지 쟁점건물 소재지에 거주한 것으로 확인되고 있고 청구인이 제시하는 건물 평면도 및 양도일 이전 촬영(1994.3.11 등)한 것으로 나타나고 있는 사진 등에 의하면 3층(63.80㎡)에는 방 2개, 2층(99.01㎡)에는 방 3개가 있는 것으로 확인되고 있는 바, 청구인 가족상황(부부 2명, 70년생, 71년생, 73년생, 78년생의 자녀 4명, 합계 6명)을 감안하면 청구인 가족이 3층 방 2개에 모두 거주하기는 어려운 것으로 판단되므로 2층방 1개를 세주고 2층방 2개는 청구인의 딸들이 거주했다는 청구주장이 인정되는 측면이 있다. 셋째, 청구인이 제시하는 남부교육구청장의 유치원인가서(남관 제160호)에 의하면 1학급(40명)규모의 유치원을 인가하면서 인가사항에 쟁점소재지건물 1층을 유치원으로 표시하여 인가된 것으로 확인되고 있어 2층을 청구인 가족 및 임차인의 주택으로 사용하였다는 청구주장이 지지되고 있다. 넷째, 청구인이 제시하는 주택전세계약서 및 사실확인서 등에 의하면 청구인이 임대인으로서 청구외 ○○○(1991.11.2 임대차계약) 및 청구외 ○○○(1994.6.23 임대차계약)와 각각 2층 주택에 대한 임대차계약을 체결한 것으로 나타나고 있고 주민등록등본에 의하면 청구외 ○○○는 1991.12.19부터 1993.9.16까지 청구외 ○○○는 1994.6.23부터 쟁점부동산 양도시(1994.10.26)까지 쟁점부동산소재지에 주민등록이 되어 있는 것으로 확인되고 있어 양도당시 쟁점주택중 2층부분 일부가 주거용으로 임대된 사실을 알 수 있다. 위 사실을 종합하여 보면 쟁점건물 중 2층부분(99.01㎡)은 청구주장과 같이 양도당시 청구인의 가족과 임차인의 주택으로 사용된 것으로 판단된다. 한편, 국세청장은 이건 심사청구에 대한 결정에서 2층부분이 청구주장과 같이 임대에 사용된 것으로 인정되는 점은 있지만 이 경우 2층부분을 주택이외의 다른 목적의 건물로 보아야 한다는 이유를 들어 주택부분에 포함시키지 아니하였으나 건물규모나 형태등으로 보아 주택임대전용으로 건축되어 주택임대사업에 공한 것으로 보기 어려운 경우에는 이를 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것인 바(국심 97경2613, 1999.6.28자등 같은 뜻임), 쟁점건물의 상당부분에 청구인가족이 거주한 사실이나 쟁점건물의 규모(3층 건물 310.23㎡) 및 형태등으로 보아 쟁점건물을 임대사업용건물로 보기는 어렵다 할 것이므로 비록 쟁점건물중 2층 일부면적(방1개)이 주택임대에 사용되었다하더라도 이를 주택으로 보아야 할 것이고 이 경우 쟁점건물중 2층(99.01㎡)과 3층(63.80㎡)의 주택면적이 162.81㎡로서 공용부분인 지하실 면적을 제외한 전체건물 면적 282.13㎡의 2분지1을 초과하므로 구 소득세법 시행령 제15조 제3항 의 규정에 의하여 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 할 것이다. 따라서 1세대1주택임에 다툼이 없는 쟁점부동산에 대한 양도소득세는 이를 비과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.