실지거래가액으로 양도소득세를부과할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심1999중 2312(2000. 4.24) 1,300원의 부과처분은 청구인이 양도한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대 96.39.㎡, 건물 469.73㎡의 취득가액을 526,877,398원(토지가액 321,745,886원, 건물가액 205,131,512원)으로, 일괄양도가액 691,897,712원을 양도당시의 토지·건물의 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액을 토지·건물의 각 양도가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 청구외 ○○○등 4인과 공동으로 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대 445.8㎡ 및 건물 2,172.98㎡(이하 토지만을 "전체토지"라 하고 건물을 합하여 "전체부동산"이라 한다)의 청구인지분인 대지 133.74㎡중 96,39㎡, 건물 651.81㎡중 469.73㎡(이하 "청구인 지분중 양도한 토지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 1994.11.26 양도하고 1995.5월 양도가액을 691,840,000원으로 취득가액을 617,567,786원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1994.10.18 양도한 서울특별시 관악구 ○○○동 ○○○ 대지 8.02㎡, 건물 5.12㎡의 양도차익을 합산하는 등 하여 1999.5.6 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 224,031,300원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.2 심사청구를 거쳐 1999.10.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1989.3.21 청구외 ○○○등 4인과 전체토지를 1,483,000,000원에 취득하고 1990.9.25 전체토지상에 근린생활시설 2,172.98㎡를 1,368,407,555원에 신축하여 임대사업에 공하다가 청구인 지분중 쟁점부동산을 1994.11.6. 청구외 ○○○에게 양도하고 1995.5월 양도가액을 691,840,000원으로 취득가액을 617,567,786원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였으며 실지거래가액이 매매계약서 및 거래사실확인서에 의해 확인되고 쟁점부동산의 공유자인 청구외 ○○○의 양도소득세 취소 청구소송에 대해 고등법원이 실지매매가액을 인정하였고 이에 대해 국세청장이 상고를 포기하였으므로 이 건 실지거래가액에 의해 과세되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 617,567,786원에 취득하여 691,840,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서와 거래상대방의 사실확인서를 제시하고 있으나 실제로 대금을 수수하였다고 인정할 만한 금융자료등 객관적인 자료의 제시가 없고 전체부동산의 건물신축공사비등이 확인되지 않으므로 쟁점부동산의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되지 않으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 양도한데 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 부과할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령령이 정하는 재산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

⑥ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제45조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전문개정되기 전의 것) 제86조【감가상각자산의 취득가액 등】

① 자산의 감가상각에 있어서 그 취득가액은 다음 각호에 의한다.

1. 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세·취득세 기타 부대비용을 포함한다)으로 한다

2. 자기가 건설·제작 등에 의하여 취득한 고정자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·설치비·등록세·취득세 기타 부대비용의 합계액으로 한다. 제94조【양도자산의 필요경비】

① 법 제45조 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(부당행위 계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제170조【양도소득금액의 조사결정】

② 토지와 건물 등을 함께 취득하였거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고)또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 과세되어야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인등 6인이 1989.4.12 취득한 전체토지의 청구인지분은 당초 111.45㎡이었으나 1990.3.19 청구외 ○○○ 지분을 취득하여 청구인지분은 133.74㎡이었고 청구인등 5인이 전체토지상에 5층건물 2,172.98㎡를 신축하여 1990.9.27 소유권보존등기하였으며 청구인지분은 651.89㎡(등기면적은 434.6㎡이나 토지를 추가 취득함에 따라 실제 지분이 증가됨)이고 청구인은 1994.11.26 청구인지분중 대지 91.41㎡와 건물 445.46㎡는 청구외 ○○○에게 대지 4.98㎡와 건물 24.27㎡는 청구외 ○○○에게 양도하였음이 관련등기부등본에 나타난다.

(2) 청구인은 전체부동산의 청구인지분 중 쟁점부동산(토지 96.39㎡ 건물 469.73㎡)을 1994.11.26 양도하고 양도가액을 691,840,000원으로 취득가액을 617,567,780원(토지: 321,761,063원, 건물 295,806,717원)으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였고 처분청은 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도가액을 760,230,697원으로 취득가액을 314,651,815원으로 하여 양도소득세를 과세한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 전체토지를 1,483,000,000원에 취득하였으므로 전체토지 취득당시 청구인지분인 80.3㎡의 취득가액이 267,189,333원이고 1990.3.19 청구외 ○○○으로부터 16.09㎡를 54,571,736원에 취득하였으므로 쟁점부동산의 부수토지 취득가액은 321,761,069원이고 전체건물의 신축비로 1,368,407,555원이 소요되었으므로 소유지분으로 안분계산한 쟁점부동산의 건물가액이 295,806,717원(469.73㎡/2,172.98㎡)이므로 쟁점부동산의 취득가액은 617,567,786원이고 또한 전체부동산의 양도당시 시가가 3,200,000,000원이므로 지분으로 안분계산한 청구외 ○○○에게 양도한 대지 91.41㎡와 건물 445.46㎡의 가액이 656,894,000원이고 청구외 ○○○에게 양도한 대지 4.98㎡와 건물 24.27㎡가액이 35,746,000원이므로 실지 양도가액이 691,840,000원이라고 주장하면서 부동산매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서를 제시하고 있다.

(4) 전체부동산의 공유자중 한사람인 청구외 ○○○의 양도소득세 부과처분 취소소송에 대한 서울고등법원 판결문(97구 17461, 1999.11.11.)을 보면, 청구외 ○○○이 양도한 부동산의 취득 및 양도일자가 청구인과 동일하며 전체토지의 취득가액 1,483,000,000원이 증빙에 의하여 확인된다고 하여 이에 등록세 및 취득세 5,062,210원을 포함한 가액을 전체토지의 취득가액으로 인정하고 청구외 ○○○ 소유토지지분(78.4㎡/445.8㎡)으로 안분계산한 토지가액 261,696,001원을 토지취득가액으로 인정하고 전체부동산의 건물신축대금을 1,086,280,170원(청구외 ○○○은 당초 건물취득가액을 1,368,407,585원으로 신고하였으나 행정소송 청구시에는 건설자금이자 및 부가가치세 등을 공제한 1,086,280,170원을 취득가액으로 주장하였으며 고등법원이 이를 건축비로 인정하였음)으로 인정하고 이에 등록세 및 취득세(12,590,700원)를 더하고 감가상각충당금(150,145,604원)을 공제한 가액(948,725,266원)을 청구외 ○○○의 지분(78.4/445.80)으로 안분계산한 가액 166,846,273원을 건물취득가액으로 하여 실지취득가액을 427,652,015원으로 인정하였으며, 또한 양도가액은 전체부동산에 대하여 1994.11월 금융기관이 대출을 위해 2,800,000,000원으로 감정평가된 사실에 비추어 전체부동산의 양도당시 시가가 3,200,000,000원이라는 청구외 ○○○의 주장을 사실로 인정하여 청구외 ○○○의 소유지분으로 안분계산한 562,752,000원을 토지와 건물의 양도가액 구분이 불분명하다 하여 양도당시의 기준시가로 안분계산한 금액을 당해부동산의 실지양도가액으로 인정한 사실이 나타나고 이에 대하여 국세청장이 상고를 포기하여 1999.12.2. 위 사건이 확정되었음을 알 수 있다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 보면, 고등법원이 위와 같이 실지거래가액을 인정해야 한다고 판결한데 대하여 국세청장이 상고를 포기하였으므로 법원과 국세청이 전체부동산의 취득가액을 2,436,787,476원으로 양도가액을 3,200,000,000원으로 인정하고 소유지분으로 안분하여 계산한 가액을 실지거래가액으로 인정하였는 바, 청구인은 전체부동산을 청구외 ○○○등과 공동으로 취득하여 같은시기에 소유지분을 양도하였고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 경우이므로 법원이 실지거래가액으로 인정한 전체부동산의 취득 및 양도가액을 청구인이 양도한 쟁점부동산의 소유지분비율로 안분계산한 취득가액 526,877,398원(토지가액 321,745,886원, 건물가액 205,131,512원)과 일괄 양도가액 691,897,712원(32억원×96.39/445.8)을 양도당시의 토지·건물의 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액을 토지·건물의 실지거래가액으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다