실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심1999중 2310(2000. 2.26) 黎竪�고양시 일산구 ○○○동 ○○○ 대지 639㎡ 건물 241.92㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1992.9.8 취득하여 1995.11.16 청구외 ○○○에게 양도하고, 1996.5.30 취득가액을 94,000,000원으로 하고 양도가액을 95,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준을 확정신고하였다. 처분청은 청구인이 주장하는 취득가액 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.3.2 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 60,615,970원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.20 이의신청 및 1999.7.16 심사청구를 거쳐 1999.10.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 94,000,000원에 취득하여 보유하던 중 청구인의 사위인 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 담보로 ○○○상호신용금고에 근저당권을 설정하여 주었으나, ○○○이 부도로 이자를 연체하게 되자 ○○○상호신용금고가 공매예고통지를 하여 부득이 시가 보다 낮은 가액인 95,000,000원에 양도하고 동 채무액을 상환한 사실이 거래당사자의 인감증명서를 첨부한 사실확인서와 계약서 및 제출한 증빙에 의하여 확인됨에도 불구하고, 청구인이 신고한 실지거래가액을 기준시가에 비하여 낮은 가액이라는 사유만으로 이를 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 취득가액과 양도가액은 특별한 이유없이 기준시가와 큰 차이를 보이고 있어 이를 진실한 실지거래가액으로 인정하기 어려워 보이고, 한편 청구인은 쟁점부동산을 청구외 ○○○이 ○○○상호신용금고로부터 대출받는데 있어 근저당권을 설정하여 주었고, 쟁점부동산의 양도시에도 미상환한 근저당채무가 존재하였음에도 불구하고, 청구인이 제시하는 계약서에는 동 근저당채무에 대한 승계내용이 없어 이를 진실한 매매계약서로 보기 어려우므로, 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제96조에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고, 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법 제97조 제1항 에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하고, 제1호 취득가액 가목에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제166조 제1항 에서 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다』고 규정하고, 같은조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고 있으며, 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 제1항 에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 94,000,000원에 취득하여 1995.11.16 청구외 ○○○에게 95,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 쟁점부동산의 양도가액이 진실한 거래가액인지 여부에 대하여 본다.

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 1996.5.30 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준확정신고를 한 사실은 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 입증하기 위하여 매매대금이 95,000,000원으로 되어 있는 검인계약서와 쟁점부동산의 매수인 청구외 ○○○의 인감증명서를 첨부한 사실확인서 및 청구인이 쟁점부동산 양도당시 메모하였다는 탁상용메모지를 제시하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 그의 사위인 청구외 ○○○이 1994.6.27 채권최고액을 130,000,000원으로 하여 주식회사 ○○○상호신용금고에 근저당권을 설정하여 100,000,000원을 대출받는데 담보로 제공하였는데, ○○○이 부도를 내고 미국으로 도피하자 ○○○상호신용금고에서 1995.6.17까지 대출금에 대한 연체금을 납부하지 않을 경우 경매착수하겠다는 경매신청예고통지서를 청구인에게 보내어 낮은 가액으로 강제집행될 것을 염려하여 쟁점부동산을 시가 보다 저렴하게 양도하게 되었다고 주장하고 있는 바, 이러한 정황을 감안할 때 청구인이 시가보다 낮은 가액으로 양도할 만한 사유는 있었던 것으로는 보인다. 그러나, 청구인이 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도할 당시 아직 ○○○상호신용금고에 상환하지 아니한 근저당채무액 55,366,000원이 있었음에도, 청구인이 제시하는 검인계약서에는 동 근저당채무에 대하여 아무런 언급이 없어 동 금액을 청구인이 부담한 것인지 아니면 양수인이 이를 승계한 것인지, 양수인이 이를 승계하였다면 그 중 얼마만큼을 승계하였는지등이 확인되지 아니하고, 검인계약서 이외에 달리 청구주장을 뒷받침할 수 있는 신빙성있는 증빙서류의 제시가 없어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액은 이를 인정하기 어려워 보인다. 소득세법 제100조 제1항 에 의하면, 부동산을 양도하고 그 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액이 진실한 가액으로 인정하기 어려우므로, 처분청에서 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.