신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 2303(2000. 2.26).5.28. 취득한 경기도 부천시 오정구 ○○○동 ○○○ 답 105㎡(공유자지분 1,157분의 105임, 이하 "쟁점1토지"라 한다)를 1995.1.13. 청구외 ○○○에게, 1989.11.2. 취득한 경기도 시흥시 ○○○동 ○○○ 전 122.176㎡, 같은동 ○○○ 답 270.703㎡ 및 같은동 ○○○ 답 60.48㎡(공유자지분 610.45분의 182.8임, 이상 3필지를 이하 "쟁점2토지"라 한다)를 1995.1.23. 청구외 ○○○에게 양도한 후 1995.3.30. 실지거래가액(취득가액 44,610,335원, 양도가액 50,000,000원)에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.1.7. 청구인에게 1995년귀속 양도소득세 100,869,570원을 결정고지하였다가 1999.4.21. 청구인의 이의신청에 대한 결정에 따라 장기보유특별공제를 적용하여 이 건 양도소득세를 34,440,780원으로 감액경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.5 이의신청과 1999.5.31 심사청구를 거쳐 1999.10.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점1토지의 경우, 매수자인 청구외 ○○○도 실지거래가액을 확인한 바 있으며, 쟁점1토지를 포함한 필지의 공유자인 청구외 ○○○이 공장을 건립하였고 쟁점1토지의 일부가 도로가 됨에 따라 청구외 ○○○에게 쟁점1토지의 매입을 요구하여 도로부분에 대해서는 거의 대가를 받지 못하고 양도하였으므로 실제 매매가격이 기준시가보다 낮다고 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인한 처분은 부당하다. 쟁점2토지의 경우, 매수자인 청구외 ○○○도 실지거래가액을 확인하고 있고, 쟁점2토지의 매매대금 30,000,000원은 1994.12.24. 청구외 ○○○의 예금계좌에서 인출되어 같은날 청구인의 예금계좌에 입금된 사실이 나타나고 있으며, 청구인이 1992년경에 완료한 인천시 작전동의 다세대주택분양에 실패하여 건설노임체납이 누적된 상황이었고, 채권자들로부터 계속된 상환압박을 받아 어쩔 수없이 공유자인 청구외 ○○○에게 30,000,000원에 매각할 수밖에 없었으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점1토지에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지에 대하여 보면, 청구인은 취득 및 양도당시의 매매계약서를 제시하고 있으나, 매매계약서상 중개인이 기재되어 있지 않으며, 취득당시 매매계약서는 정형양식이 아닌 형식적인 계약서로서 진위여부를 확인할 수 없고, 실지취득가액은 기준시가(6,585천원)의 227.7%에 해당하고, 실지양도가액은 기준시가(52,500천원)의 38%에 불과하여 11년동안의 상승률이 133.3%로 기준시가 상승률 797.2%에 훨씬 못 미치므로 대금수수 등의 구체적인 입증자료가 제시되지 않는 한 청구인이 주장하는 실지거래가액을 신뢰할 수 없다. 쟁점2토지의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지에 대하여 보면, 청구인이 신고한 실지취득가액의 경우, 청구인이 제시한 약정서에는 청구인외 2명이 쟁점2토지를 포함하여 경기도 시흥시 ○○○동 ○○○외 4필지를 매입함에 있어 340,000,000원(청구인 102,800,000원, ○○○ 136,200,000원, 주식회사 ○○○건설은 101,000,000원)을 출자한 것으로 기재되어 있으나, 쟁점2토지등의 매매계약서상의 취득가액은 98,882천원으로 그 금액이 서로 일치하지 아니하고, 취득가액 98,882천원을 지급한 증빙도 제시하지 못하고 있어 청구인이 신고한 쟁점2토지의 취득가액은 신뢰할 수 없으며, 또한, 청구인이 신고한 실지양도가액의 경우, 청구인은 쟁점토지를 30,000,000원에 양도하였다는 거증으로 청구인의 예금계좌에 30,200,000원이 입금된 금융자료를 제시하고 있으나, 동금액이 쟁점2토지의 전체 매매대금인지도 불분명하고, 쟁점2토지의 양수인인 청구외 ○○○가 8개월 후에 평당 2,300,000원에 양도한 사실로 보아 청구인이 평당 420,000원에 양도하였다는 주장을 받아들일 수 없다 할 것이다. 따라서, 청구인이 신고한 쟁점1토지와 쟁점2토지의 실지거래가액은 거래증빙에 의하여 확인된다고 할 수 없으므로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점1·2토지를 양도한데 대하여 실거래가액에 의한 양도소득세 신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서는 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하고, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있다. 또한, 같은법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."고 하고, 그 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 하고, 그 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은조 제6항에서 "국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점1·2토지를 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점1토지가 속한 경기도 부천시 오정구 ○○○동 ○○○ 답 1,157㎡(쟁점1토지는 공유자지분 1,157분의 105임)의 등기부등본에는 청구인이 1985.5.28. 청구외 ○○○으로부터 쟁점1토지를 지분으로 취득하여 1995.1.13. 공유자인 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 나타나며, 쟁점2토지의 등기부등본에는 청구인이 청구외 ○○○, 청구외 ○○○건설과 공동으로 경기도 시흥시 ○○○동 ○○○ 전 408㎡를 청구외 ○○○으로부터 취득하고, 같은동 ○○○ 답 904㎡와 같은동 ○○○ 답 202㎡를 청구외 ○○○로부터 취득하여 1995.1.23. 청구인의 지분(182.6/610.45)에 해당하는 쟁점2토지를 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 나타나고 있다.

(2) 청구인은 쟁점1·2토지를 양도하고, 1995.3.30. 양도소득세 신고시 취득가액을 44,610,000원(쟁점1토지 15,000,000원, 쟁점2토지 29,610,000원), 양도가액을 50,000,000원(쟁점1토지 20,000,000원, 쟁점2토지 30,000,000원)으로 하고, 양도소득금액은 없는 것으로 하여 신고하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 처분청은 1998.11.6 청구인의 1995.3.30 양도소득세 신고에 대한 실지조사결과, 쟁점1토지의 경우, 취득당시 매매계약서는 실지 매매계약서가 아닌 것으로 판단되고, 쟁점2토지의 경우, 청구인이 제시한 매매계약서상의 양도가액이 조사된 가액과 많은 차이가 있고, 당시의 시세에 현저히 낮은 가액으로 양도할만한 특별한 사유가 없는 한 양도계약서는 허위이므로 청구인의 실지거래가액 신고를 부인하고, 기준시가로 과세함이 타당하다하여 본 건 양도소득세를 결정고지하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타나 있다.

(4) 먼저, 청구인이 신고한 쟁점1토지의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점1토지의 실지취득가액이 15,000,000원이라는 거증으로 매매계약서만을 제시하고 있는 바, 부동산의 거래는 부동산중개인의 입회하에 정형화된 부동산매매계약서 양식에 의해 계약을 체결하는 것이 일반적인 사회관행임에도 청구인이 제시한 매매계약서는 부동산중개인이 입회한 사실이 없고, 매매계약서도 자필로 작성된 것으로서 다른 객관적인 거증의 제시가 없는 상황에서 동계약서를 실지취득가액의 증빙으로 인정하기 어렵다 할 것이므로 쟁점1토지의 취득가액은 증빙에 의해 확인되지 않는다 할 것이다. (나) 또한, 청구인은 쟁점1토지의 실지양도가액이 20,000,000원이라는 거증으로 매매계약서 등을 제시하고 있는 바, 동계약서에 부동산중개인이 입회한 사실이 나타나지 아니하고, 매매대금을 실제로 수수하였는지에 대한 거증의 제시가 없을 뿐만아니라, 청구인이 주장하는 실지양도가액이 당시 기준시가(52,500,000원)의 절반도 안되는 점 등을 감안하면, 청구인이 제시한 양도당시 매매계약서가 신빙성이 없는 것으로 인정되므로 쟁점1토지의 실지양도가액도 증빙에 의하여 확인되지 않는다 할 것이다.

(5) 다음으로, 청구인이 신고한 쟁점2토지의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지에 대하여 본다. (가) 청구인이 제시한 쟁점2토지의 취득당시 매매계약서에는 청구인이 청구외 ○○○, 청구외 (주)○○○건설과 공동으로 쟁점2토지가 속한 4필지(매매계약서상 같은동 ○○○ 답 504㎡이 포함되어 있음)를 98,882,000원에 매입한 것으로 기재되어 있어 그 중 청구인 지분(182.8/610.45)에 해당하는 쟁점2토지의 가액을 29,610,000원으로 하여 신고하였으나, 청구인이 제시한 약정서에는 청구인과 청구외 ○○○, 청구외 (주)○○○건설이 340,000,000원을 출자하여 쟁점2토지가 속한 4필지를 매입한 것으로 되어 있어 서로 일치하지 아니하고, 위 매매계약서가 거래당시 작성된 실제 계약서가 아닌 부동산등기용으로 작성한 검인계약서이며, 동매매대금을 실제로 수수하였다고 인정할만한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 신고한 쟁점2토지의 실지취득가액을 사실로 인정하기는 어렵다 할 것이다. (나) 또한, 청구인은 양도당시 청구인이 다세대주택 분양에 실패하여 건설노임 등 채권자로부터 압박을 받고 있던 상태에서 쟁점2토지를 급히 매각할 수 밖에 없었고, 공유토지인 관계로 공유자인 (주)○○○건설이 부도난 상태여서 또 다른 공유자인 청구외 ○○○에게 기준시가(164,441,264원)에 훨씬 미달하는 가액인 30,000,000원에 양도하게 된 것이며, 쟁점2토지의 매매대금의 증빙으로 1994.12.24. 매수인인 청구외 ○○○의 예금계좌에서 30,000,000원이 인출되어 같은날 청구인의 예금계좌에 입금된 금융자료(청구외 ○○○의 예금계좌사본과 청구인의 예금거래내역표)를 제시하고 있으나, 1994.12.24. 청구인의 예금계좌에는 30,200,000원이 입금되었으며, 양도당시 매매계약서상에는 1995.1.10. 계약당시 1천만원을 영수하고, 1995.1.30. 잔금 2천만원을 수수하기로 계약되어 있어 청구인이 제시한 금융자료와 일치하지 아니하며, 처분청이 제시한 조사서에는 쟁점2토지의 양도당시 시세가 평당 약 2,000,000원이었음을 인근부동산중개업소에서 확인한 바 있어 청구인이 제시한 실지거래가액(평당 약 416,000원)과 상당한 차이가 있고, 쟁점2토지의 매수자인 청구외 ○○○가 8개월후인 1995.8.5. 주택건설업자인 청구외 ○○○에게 쟁점2토지를 양도한 가액이 165,000,000원으로 평당 2,300,000원인 점 등을 종합해 보면, 청구인이 신고한 쟁점2토지의 실지양도가액도 사실로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

(6) 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 신고한 쟁점1·2토지의 취득 및 양도당시 실지거래가액이 구체적인 거래증빙에 의하여 확인되지 않는 경우에 해당된다 할 것이므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 쟁점1·2토지의 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.