부동산의 양도시 취득 및 양도가액의 기준시가 적용 여부

심판청구번호 국심1999중 2298(2000. 3. 8) 988.5.26 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○, 같은 곳 ○○○5 대지지분 127.11㎡, 상가건물 253.12㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 경락 취득하여 1994.7.4 양도하고 실지거래가액(취득가액 55,000,000원, 양도가액 130,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고·납부를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.1.8 청구인에게 1994년도 귀속 양도소득세 50,567,580원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.27 이의신청, 1999.6.14 심사청구를 거쳐 1999.10.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인이 운영하는 사업이 부진하여 쟁점부동산을 양도하게 되었으며, 쟁점부동산은 건물전체가 부실시공으로 하자가 있는 상가로 정상가격으로 거래될 수 없어 기준시가보다 낮게 양도하였음에도 처분청이 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 양도시의 부동산매매계약서는 부동산 등기시 사용되는 검인계약서로서, 거래대금 수수와 관련된 영수증과 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없어 위 계약서는 신빙성없는 계약서로 보여지고, 쟁점부동산에 대하여 청구인이 120,000,000원의 근저당을 설정하여 양도시점에 융자금이 존재하고 있었음에도 위 계약서에는 그에 대한 언급이 전혀 없으며, 쟁점부동산 취득자인 청구외 ○○○이 당초 작성한 부동산거래확인서는 1999.6.9 작성한 확인서와 그 확인내용이 상이할 뿐만 아니라, 청구인은 양도대금 130,000,000원으로 직원들의 퇴직금 등 인건비와 부채 등을 상환하였다고 주장하고 있어 ○○○의 확인내용과는 상이한 것이어서 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없으므로 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 【양도소득】제1항에서『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고, 제4항에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은 법 제45조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1988.5.26 ○○○금고(주)로부터 경락 취득하여 1994.7.4 양도하고 실지거래가액(취득가액 55,000,000원, 양도가액 130,000,000원)에 의해 자산양도차익 예정신고를 하였음이 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액에 대해서는 다툼이 없으나, 양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 이 건 과세를 하였음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 신고한 양도가액 130,000,000원이 실지거래가액이라고 주장하면서 검인계약서, 거래상대방 사실확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1994.4.12 (주)○○○은행 ○○○지점에 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정한 사실이 확인되고, (주)○○○은행 ○○○지점의 대출거래내역확인서(1999.5.18)에 의하면, 청구인은 위 근저당 설정으로 1994.4.15 85,000,000원을 대출 받은 사실이 확인됨에도, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 양도계약서(검인계약서)에는 매매대금 130,000,000원에 관한 사항만 기재되어 있을 뿐, 위 근저당이나 대출금에 관한 약정사항이 없어 위 계약서를 진정한 계약서로 인정하기 어렵고, 쟁점부동산의 취득자 ○○○은 당초 부동산거래확인서(일자 미상)에서 쟁점부동산을 1994.6.4 매매대금 130,000,000원에 취득하면서 1994.7.2 잔금 70,000,000원을 지급하였다고 확인하였다가, 1999.6.9자 확인서에서는 매매대금 130,000,000원중 청구인의 융자금 85,000,000원을 제외한 45,000,000원을 잔금 지불시 지불하였다고 번복하고 있어 청구외 ○○○의 확인서를 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어려우며, 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 130,000,000원은 양도당시 기준시가 272,855,800원의 47.6%에 불과한 것으로 확인되고, 청구인은 달리 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우라고 보기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.