실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분 및 가산세를 부과한 처분의 당부

심판청구번호 1999중 2254(2000. 3.30) 310원의 부과처분은 신고불성실가산세 15,326,466원과 납부불성실가산세 15,326,466원을 가산하지 아니하는 것으로 하여 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 서울특별시 서대문구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 401㎡, 건물 1,115.03㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1989.12.11 취득하고 1996.3.6 양도한 후 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 각각 650,000,000원과 680,000,000원으로 하여 1996.4.12 자산양도차익 예정신고 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액이 신빙성이 없다고 보아 공정과세협의회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.4.5 청구인에게 1996년도분 양도소득세 181,682,310원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.1 이의신청 및 1999.7.16 심사청구를 거쳐 1999.10.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인소유의 서울특별시 강서구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 262평(이하 "○○○동 토지"라 한다)을 786,000,000원으로 평가하고 청구외 ○○○, ○○○ 소유의 쟁점부동산 가액을 1,146,000,000원으로 평가하여 1989.12.8 양 토지를 상호 교환하면서 그 차액 중 235,000,000원에 대하여는 청구인이 쟁점부동산의 임대보증금을 인수하고 나머지 125,000,000원은 현금으로 지급하고 취득하였으며, 1996.3.6 청구외 ○○○, ○○○에게 680,000,000원에 양도하였음이 관련증빙에 의해 객관적으로 충분히 입증됨에도 처분청이 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 1996.4.12 자산양도차익 예정신고시 1996.3.6 쟁점부동산을 680,000,000원에 양도하였다고 처분청에 매매계약서를 제출하였으나, 처분청 조사복명서에 의하면 쟁점부동산 양수자 ○○○외 1인은 740,000,000원의 현금과 임대보증금 100,000,000원으로 인수했다고 조사되어 있고, 기준시가 893,693,920원 대비 청구인이 주장하는 실지양도가액 680,000,000원은 76%정도로 확인되며 양도가액에 대한 객관적이고 구체적인 증빙이 불비하여 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 없다고 판단된다. 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 자산양도차익예정신고 당시 청구외 ○○○, ○○○로부터 1989.12.7 계약금 65,000,000원, 1989.12.8 잔금 585,000,000원 등 650,000,000원에 쟁점부동산을 취득하였다고 처분청에 매매계약서를 제출하였으며, 처분청 이의신청 당시 ○○○ 외 1인이 확인한 바에 의하면 당초 청구인 소유였던 서울특별시 강서구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 262평을 524,000,000원으로 평가하여 ○○○, ○○○에게 양도하고 그 대가로 쟁점부동산을 취득하였는데 양 부동산 평가액의 차액중 46,000,000원은 청구인이 현금으로 지급하고 나머지 잔액 80,000,000원은 임대보증금으로 인수한 교환거래였다고 하고 있고, 심사청구시에는 쟁점부동산가액을 1,146,000,000원으로, 청구인 소유인 ○○○동 토지를 786,000,000원으로 하고 그 차액 360,000,000원은 임대보증금인수와 현금으로 지급하였다고 주장하는 등 청구주장이 일관성이 없을 뿐만 아니라 청구주장을 뒷받침할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분 및 처분청에서 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하면서 그 제1호에서 "제94조 제1호, 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고, 같은법 제97조 제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다"고 규정하면서 그 제1호 가목에서 "당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액"이라 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 대통령령이 정하는 경우는 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제105조 제1항 에서 "제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산 양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다"고 규정하고, 같은법 제109조 제1항에서 "거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다"고 규정하고 있으며, 같은법 제110조 제4항에서 "자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다"고 규정하고 있다. 같은법 제115조 제1항에서 『거주자가 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 "신고불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다』고 규정하고 있고, 제2항에서 『거주자가 제11조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 "납부불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다』고 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 ○○○동 토지와 교환으로 쟁점부동산을 취득하고 ○○○동 토지가액 786,000,000원과 쟁점부동산 가액 1,146,000,000원의 차액 360,000,000원은 임대보증금 235,000,000원을 청구인이 인수하고 나머지 잔금 125,000,000원은 1989.11.21 계약시에 50,000,000원, 1989.12.11에 75,000,000원을 지급하여 정산하였다고 주장하면서 부동산교환계약서 및 영수증을 제시하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 1996.4.12 쟁점부동산에 대한 자산양도차익예정신고시 쟁점부동산을 650,000,000원에 취득하였다면서 이에 대한 계약서(계약일은 1989.12.7, 계약금은 계약일인 1989.12.7에 65,000,000원 지급, 잔금은 1989.12.8에 585,000,000원 지급)를 처분청에 제시하였으나 이의신청 당시 청구인이 처분청에 제출한 청구외 ○○○과 ○○○(쟁점부동산 매도인)의 확인서를 보면, 청구외 ○○○과 ○○○는 ○○○동 토지를 평당 200만원씩 일금 524,000,000원에 매입하고 쟁점부동산을 650,000,000원에 청구인에게 양도하였으며 그 차액(126,000,000원)은 청구인이 쟁점부동산의 임대보증금 80,000,000원을 인수하고 나머지 46,000,000원은 청구인으로부터 현금으로 지급 받았다고 되어 있고, 이 건 심판 청구시에는 ○○○동 토지가액은 786,000,000원이고 쟁점부동산 가액은 1,146,000,000원으로서 그 차액(360,000,000원)은 쟁점부동산 임대보증금 235,000,000원을 청구인이 인수하고 나머지 125,000,000원은 청구인이 현금으로 지급하였다고 주장하고 있는 바, 위와 같이 청구인의 주장에 일관성이 없어 청구인이 주장하는 실지거래가액이 신빙성이 있다고 보기 어렵고, 둘째, 청구인이 쟁점부동산을 교환에 의하여 취득했음이 사실이라 하더라도 교환으로 취득한 부동산 가액은 그에 갈음하여 소유권을 이전해 주는 부동산의 시가가 그 취득가액이 되는 것이므로 가액산정에 객관적인 검증을 거치지 아니하고 당사자가 임의로 산정한 가액을 시가로 보아 청구인이 주장하는 가액을 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(2) 다음으로 청구인이 주장하는 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 1996.3.6 쟁점부동산을 청구외 ○○○, ○○○ 부부에게 680,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 이에 대한 매매계약서(1995.12.22 계약금 100,000,000원, 1996.1.30 중도금 240,000,000원, 1996.2.25 잔금 340,000,000원은 임대보증금과 상계) 및 거래상대방의 사실확인서를 제시하고 있으나, 처분청 공무원의 조사복명서에 의하면 1999.3.27 처분청 공무원이 쟁점부동산 현장 조사시 쟁점부동산 4층에 거주하는 쟁점부동산 매수인 ○○○은 쟁점부동산 취득시에 건물 1층 여탕 옆 미용실 및 2층 보습학원, 3층 독서실의 보증금 1억원을 인수하고 현금 740,000,000원을 지급하였다고 진술하고 있어 청구인이 주장하는 양도가액도 그 신빙성이 없다고 판단된다.

(3) 처분청에서 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 부과한 처분의 당부에 대하여 살펴본다. 청구인은 1996.3.6 쟁점부동산을 양도하고 1996.4.12 처분청에 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세과세표준을 예정신고하고 2,235,220원의 세액을 자진 납부하였고, 처분청은 청구인이 주장하는 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세 15,326,466원과 납부불성실가산세 15,326,466원을 청구인의 결정세액에 가산하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. 소득세법의 가산세에 대한 관련규정에 의하면, 가산세는 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 경우에 이를 부과하도록 규정하고 있어 이 건과 같이 1996.1.1 이후 자산을 양도하고 자산양도차익예정신고를 한 경우 과세표준확정신고를 이행할 의무가 있는지에 대하여 살펴보면, 1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 소득세법 제101조 제1항 제7의 2호의 규정에는 양도소득만이 있는 거주자로서 자산양도차익예정신고를 한 자에 한하여 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다고 규정하였으나, 위 호로 개정된 소득세법(1996.1.1 이후 양도분부터 적용) 제110조 제4항에서는 "자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다"고 규정하고 있으므로 여타 소득유무에 불구하고 과세표준확정신고를 할 의무가 없다고 할 것이다(국심 97부2724, 1998.3.26외 다수 같은 뜻임). 그렇다면 청구인의 경우 법정신고기간내에 자산양도차익예정신고 및 납부하였으므로 처분청이 확정신고기간내에 양도소득세를 결정 고지하였더라면 청구인은 신고 및 납부불성실가산세를 추가로 부담하지 않았을 것임에도 불구하고, 처분청이 청구인의 자산양도차익예정신고 후 3년이 경과하여 양도소득세를 결정 고지하면서 산출세액에 신고 및 납부불성실가산세를 가산하여 결정 고지한 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.