기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOO 대지 430㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1985.11.9 취득하여 보유하다가 1996.7.29 양도하고, 취득가액 220,000,000원, 양도가액 320,000,000원을 실지거래가액으로 하여 1997.5.30 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 객관적인 거래증빙 등에 의해 확인되지 않는다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 1996년 귀속 양도소득세 154,985,060원을 1999.5.11 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.12 심사청구를 거쳐 1999.10.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 건축물을 신축하여 임대사업에 공할 수 있는 위치의 토지를 물색하던 중 공인중개사인 OOO으로부터 쟁점토지를 소개받아 건축이 가능하다는 이야기만 듣고 실제 건축이 가능한지 여부를 확인하지 아니한 채 220,000,000원을 주고 쟁점토지를 취득(1985.12.20)하였고 건축허가를 받기 위해 관할구청을 방문 상담한 결과 쟁점토지의 경우 출입구가 없는 맹지인 관계로 인접토지를 취득하거나 인접토지의 사용동의서를 제출하여야만 건축이 가능하다는 사실을 통보받고 인접토지를 취득하려고 노력하다가 인접토지의 취득이 어렵게 되어 쟁점토지를 양도하기로 하고 매물로 내놓았으나 맹지라는 약점 때문에 매매가 되지 않아 청구외 OOO에게 임대하여 주던 중 OOO이 320,000,000원 정도면 본인이 양수하겠다고 하여 OOO에게 OOO이 제시한 가격(320,000,000원)으로 양도한 후 기한내에 실지거래가액으로 양도세를 신고하였는데도 처분청에서 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 통상적으로 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 결정됨에도 쟁점토지의 경우 양도당시 기준시가가 460,100,000원인데 반하여 청구인신고 양도가액은 320,000,000원으로 기준시가의 69.5% 수준에 불과하고, 쟁점토지의 양도 직전 한국감정원의 감정평가액이 535,150,000원인 사실 등을 감안해 볼 때 청구주장 양도가액은 이례적인 거래이고, 금융자료 등도 제시하지 못하고 있어 이건의 경우 객관적인 증빙서류에 의해 실지거래가액이 확인되지 않고 있으므로 기준시가로 양도차익을 산정 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이건 심판청구는 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 않는다는 이유로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생 략)』라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생 략) 2.～4. (생 략)』라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2. (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서는 『제4항의 규정에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 1985.11.9 취득하여 1996.7.29 양도한 사실, 쟁점토지가 도로에 접하지 아니한 맹지라는 사실등에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가는 총 460,100,000원이고, 양도시기 바로 직전인 1996.7.19을 가격시점으로 하여 한국감정원에서 평가한 쟁점토지의 감정평가액은 535,150,000원이며, 1997.11.18을 가격시점으로 한국감정원에서 평가한 쟁점토지의 감정평가액은 597,700,000원인 사실등이 토지가격확인원 및 감정평가서 등에 의해 확인된다. 살피건대, 처분청에서 기준시가로 양도차익을 산정 과세한데 대하여 청구인은 쟁점토지를 220,000,000원에 취득하여 320,000,000원에 양도한 후 기한내 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으므로 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 산정과세하여야 한다고 주장하면서 매매계약서 등을 증빙으로 제시하고 있으나, 청구인신고 취득가액(220,000,000원)은 기준시가(22,633,910원)의 약 972% 수준인데 반하여 청구주장 양도가액(320,000,000원)은 기준시가(460,100,000원)의 약 70% 수준에 불과한 바 기준시가가 시가를 제대로 반영하지 못하고 있는점 등을 충분히 감안한다 하더라도 청구인 신고가액이 통상적인 거래가액이 아닌 극히 이례적인 거래가액으로 보여지는데 반하여 청구인의 경우 개별공시지가보다 약 9배 수준으로 취득한 토지를 개별공시지가의 절반수준을 조금 상회하는 가격으로 양도하였다는 사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이 건의 경우 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것이다. 사실이 이러하다면 청구인의 신고가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.