실지양도가액이 불분명한 경우의 양도가액 산정

심판청구번호 국심1999중 2205(2000. 9. 7) 도소득세19,437,750원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 18.67㎡ 건물 26.73㎡, 같은 곳 ○○○ 대지 10.54㎡, 건물 15.52㎡(이하 "쟁점물건"이라 한다)를 1996.2.26 양도하였으나 양도소득세를 무신고무납부하였다. 이에 대하여 처분청은 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.4.10 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 19,437,750원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.1 이의신청 및 1999.7.3 심사청구를 거쳐1999.10.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점물건은 시장의 후문 출입구쪽에 위치하여 점포 및 통로로 사용되어 영업도 되지 않고 임대도 되지 않아 1987.9.21 주권상태로 20,000,000원에 취득하였다가 1996.2.26 청구외 ○○○에게 20,000,000원에 양도한 것으로 처분청이 기준시가로 계산한 양도차익 59,406,263원은 청구인이 실제 양도한 가액 20,000,000원보다 과다하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점물건의 양도와 관련하여 자산양도차익 예정신고 또는 확정신고를 한 사실이 없고, 1999.3월 처분청의 결정전조사내용의 통지를 받고 양도당시의 계약서만 임의 제시하였을 뿐 실지거래가액을 확인할 수 있는 취득시 계약서 및 이에 관한 증빙의 제시가 없었음이 처분청의 의견서 등에 의하여 확인된다. 그렇다면 양도소득세의 결정일 이전에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류의 제시가 없는 이 건의 경우 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 잘못이 없어 보인다. 다만, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것이며, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자가 입증하여야 할 것인 바 청구인이 주장하는 내용을 살펴보면, 청구인은 1987.9.21 쟁점물건 취득과 관련하여 주식형태로 36주를 20,000,000원에 취득하였다고 주장하고 있으나 이를 입증할 당초 계약서등 증빙의 제시가 없는 상태이며, 양도가액 20,000,000원은 기준시가에 의한 양도가액 81,049,800원 대비 24.6%로서 현저한 차이가 나는데도 이를 증명할 만한 증빙이 없는 등 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보이므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건은 쟁점물건의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 에 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다."고 규정하면서 그 제1호에 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항에 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다."고 규정하고, 그 제1호에 "취득가액"을 규정하면서, 그 가목에 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 제1항에 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서 생략)"고 규정하고, 같은법시행령 제166조 제4항에 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."고 규정하면서, 그 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점물건 양도당시 경기도 ○○시 ○○구 ○○○동에 소재하고 있는 ○○○시장은 ○○○ A동에 각층(지하, 지상1층)별로 69개의 점포와 ○○○ B동에 각층별로 39개의 점포로 구성되어 있었으며, 쟁점물건은 ○○○와 ○○○ 점포로서 청구인이 1996.2.26 쟁점물건을 청구외 ○○○에게 양도하고 자산양도차익 예정신고 또는 확정신고를 하지 아니하여 처분청은 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.

(2) 전시한 법령에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니한 경우 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 것이나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로, 청구인으로부터 이러한 취지의 주장이 제기된 경우 실지양도차익의 발생 여부와 실지양도차익이 발생하였다면 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘었는지 여부를 심리한 다음 그 실지양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 한다고 할 것이다.(대법98두6111, 1998.6.12외 같은 뜻임)

(3) 청구인은 1987.9.21 청구외 ○○○으로부터 ○○○시장내 점포를 주식형태로 20,000,000원에 취득하여 영업상 위치가 좋지 않은 쟁점물건을 배정받아 1996.2.26 청구외 ○○○에게 20,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 청구외 ○○○의 거래사실확인서, 양도계약서와 청구외 ○○○의 거래사실확인서, 시장관리법인인 ○○○시장(주) 대표이사 ○○○의 확인서를 제출하고 있다.

(4) 우리 심판원에서 현지 출장하여 쟁점물건의 위치와 영업현황, 양도 당시 거래 정황 등에 대하여 조사한 바, 12m 도로변에 접한 A동 1층 ○○○와 ○○○, B동 1층 ○○○는 길목이 좋아 정육점, 횟집 등이 호황을 누리고 있으나 쟁점물건인 A동 1층 29호는 후문 통로쪽에 위치하여 상대적으로 영업현황이 좋지 않고, B동 지하 개별 점포는 영업이나 임대가 이루어지지 않아 시장관리법인인 ○○○시장(주)가 지하 전부를 관리하고 있는 상태이며, 양도 당시 쟁점물건은 영업이나 임대가 잘 되지 않아 빈 점포상태로 양도된 것으로 확인된다.

(5) 한편, 청구외 ○○○는 A동 지하 ○○○와 B동 1층 ○○○를 1986.4.7 25,000,000원에 취득하여 1995.10.4 45,000,000원에 양도하였으며, 처분청은 청구외 ○○○가 청구한 과세적부심에서 이를 실거래가액으로 인정한 사실이 있음이 과세적부심처리결과와 양도소득세 결정결의서에 의하여 알 수 있다.

(6) 위의 내용을 종합해 보면, ○○○시장내 점포는 큰 도로변에 위치한 점포와 후문쪽의 점포가 영업상 위치의 유·불리가 상이하여 점포의 양도가액도 상이한 것으로 보아야 하나 동일한 지번에 위치하고 있어 기준시가로 계산한 양도차익은 상대적으로 영업이 불리한 곳에 위치한 점포는 과다 계상되는 불합리한 점이 있으며, 쟁점물건이 양도되기 3개월여전 큰 도로변에 위치한 B동 1층 ○○○(A동 지하 ○○○ 포함)가 45,000,000원에 양도된 사실과 쟁점물건이 후문쪽에 위치하여 영업상 불리한 사실을 고려하면 청구인이 제시한 실거래가액은 신빙성이 있다고 할 것이어서 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 결 론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.