매매특약이 있는 경우 매매계약당시의 현황에 의한 주택부분 판정

심판청구번호 국심1999중 2195(2000. 4.12) 돔撚轢�43,198,110원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 ㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 219㎡, 건물 333.84㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1988.2.12 취득한 뒤 청구외 ○○○와 1997.8.27 쟁점건물의 매매계약을 하면서 공부상 차고부분을 점포로 용도변경해 주는 등의 특약에 따라 쟁점건물의 잔금수령(1997.12.30)전인 1997.10.2 쟁점건물의 1층차고부분(29.70㎡)을 근린생활시설로 용도변경한 뒤 1997.12.30 양도하였다. 처분청은 이에 대하여 쟁점건물은 겸용주택으로서 양도일(처분청은 1998.2.3로 보았음)기준으로 볼 때 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작으므로 주택외의 부분에 대하여 1999.4.2 청구인에게 1998년도 귀속 양도소득세 43,198,110원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.29 심사청구에 이어 1999.10.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점건물의 1층 점포 중 29.7㎡는 쟁점건물의 계약당시(1997.8.27)는 공부상 차고로서 사실상의 용도도 차고였는데 쟁점건물의 양수인인 청구외 ○○○와의 특약에 따라 쟁점건물의 1층차고 29.70㎡를 쟁점건물의 잔금청산(1997.12.20)전에 근린생활시설로 용도변경(1997.10.2)하였기 때문에 잔금청산시(1997.12.30)는 공부상 점포가 된 것으로서 쟁점건물의 계약당시를 기준할 때에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 크므로 쟁점건물은 1세대 1주택 비과세대상이다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점건물이 1세대1주택 비과세대상인지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것으로서 쟁점건물의 경우는 양도일 현재 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작으므로 주택외의 면적에 대하여는 취득일로부터 양도일까지의 보유기간동안의 양도차익에 대하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 (1) 매매특약이 있는 경우 잔금청산시가 아닌 매매계약당시의 현황에 의하여 주택부분 판정여부 및 (2) 쟁점건물의 매매계약당시 공부상 차고로 되어 있는 29.70㎡의 사용현황을 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정하기전) 제89조(비과세양도소득)는 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다. 1.·2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. (생 략)』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항은 『법 제89조 제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1.∼3. (생 략)』라고 규정하고 있으며, 동조 제3항은 『제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.』라고 규정하고 있다. 또한, 소득세법시행령 제155조 (1세대1주택의 특례) 제1항은 『국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일)부터 1년이내에 종전의 주택(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에 해당되는 경우에는 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 말한다)을 양도하는 경우(1년이내에 양도하지 못하는 경우로서 총리령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인이 쟁점건물의 양도당시 쟁점건물의 다른 주택을 보유한 사실이 있는지에 대하여 살펴보면, 청구인이 쟁점건물의 양도(1997.12.30)이전인 1997.11.5 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○로 주민등록전입이 되어 있어 확인한 바, ○○○건설로부터 1995.4.26 동 아파트를 분양받아 1997.11.5 잔금을 내고 입주한 것으로 나타나고 있으나 청구인은 구 소득세법 제155조 제1항 의 『국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기전에 다른 주택을 취득(자기가 건설한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우』로서 『다른 주택을 취득한 날부터 1년이내에 종전주택을 양도하는 경우』에 해당된다. (2)쟁점건물의 매매계약당시 특약사항에 대하여 살펴보면, 청구외 ○○○·○○○과 작성한 것으로 되어있는 쟁점건물의 부동산매매계약서(계약일: 1998.1.4, 중도금지급일: 1998.1.20, 잔금지급일: 1998.2.3)는 검인계약으로서 처분청은 이 검인계약서에 근거하여 쟁점건물의 양도시기를 1998.2.3로 보았고, 계약당일인 1998.1.4에는 이미 쟁점건물의 차고가 근린생활시설로 용도변경된 이후이고 특약사항도 없다고 보았으나 동 검인계약서는 특약사항이 기재된 1997.8.27자 부동산매매계약서와 그 내용을 비교할 때 계약일자·매매금액·매수인·중도금·잔금등이 서로 다를 뿐만 아니라 1997.8.27자 부동산매매계약서의 특약사항중 계약금 40,000,000원중 30,000,000원을 1997.8.28까지 지급하기로 한 계약내용대로 쟁점건물의 매수인인 청구외 ○○○가 자기앞수표로 30,000,000원을 지급한 것이 ○○○은행발행의 1997.8.28자 자기앞수표 ○○○ 10,000,000원, ○○○ 10,000,000원, 1997.8.27자 ○○○ 5,000,000원, ○○○ 5,000,000원에 의하여 확인되며, 1998.8.28 청구인의 처인 청구외 ○○○의 ○○○은행 ○○○지점 예금계좌(계좌번호: ○○○)에 30,000,000원이 위의 자기앞수표로 입금된 사실이 확인되므로 동 검인계약서는 사실과 다른 계약서로서 신빙성이 없다고 하겠고, 쟁점건물의 매매계약당시는 부동산거래가 부진하던 때로 마침 청구외 ○○○가 쟁점건물의 1층 차고부분을 근린생활시설로 용도변경하여 주고 뒷창고를 철거하여 주는 등의 조건이면 쟁점건물을 사겠다고 하여 청구인을 이를 부동산매매계약서(계약일자 ; 1997.8.27, 중도금지급일자: 1997.10.30, 잔금지급일자: 1997.12.30)에 특약사항으로 하여 쟁점건물의 매매계약을 하였음이 인정된다.

(3) 쟁점건물의 매매계약당시 공부상 차고(29.70㎡)의 사용현황에 대하여 살펴보면, 쟁점건물의 계약당시 공부상 1층의 차고로 되어있는 29.70㎡는 청구인이 헌집을 헐고 쟁점건물을 신축하는 과정에서 건축비가 부족하여 한 때 점포로 세를 놓아 150만원의 벌금을 물은 사실이 있으나 그후로는 공부상의 용도대로 주차장으로 사용하였고, 쟁점건물의 계약당시도 차고로 사용하고 있었음을 1989.1.21부터 쟁점건물에 전입하여 현재까지도 거주하고 있는 청구외 ○○○과 계약당시 쟁점건물의 매매를 중개한 청구외 ○○○, 그리고 이웃주민인 청구외 ○○○·○○○·○○○등이 확인하고 있으며, 일반건축물대장상으로는 금천구청 교지 91110-1970(1997.9.30)에 의거 위법건축물시정완료 통보된 것만 나타날 뿐 쟁점건물의 매매계약당시 쟁점건물의 1층 차고부분이 어떤 용도로 사용되었는지에 대하여는 구체적으로 확인이 되지 않고 있어 쟁점건물의 1층 차고부분은 공부상의 용도대로 차고로 볼 수밖에 없다 하겠다.

(4) 매매계약특약이 있는 경우 양도당시가 아닌 계약당시의 현황에 의하여 주택부분을 판정할 수 있는지를 살펴보면, 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나 양도일 이전에 매매계약특약에 의하여 주택이 주택외의 용도로 용도변경된 경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것으로 해석(국세청 재일 46014-517, 1997.3.7)하고 있다.

(5) 쟁점건물의 매매계약당시 쟁점건물의 1층 차고부분을 공부대로 차고로 볼 때 주택의 면적이 주택외의 면적보다 더 큰지를 살펴보면, 쟁점건물의 매매계약당시를 기준으로 하여 쟁점건물의 1층 차고부분을 공부대로 차고로 보면 주택의 면적(174.46㎡)이 주택외의 면적(167.78㎡)보다 큰 것으로 계산된다. 따라서 위의 사실관계등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점건물을 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당되지 아니한다고 보아 과세한 당초 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.