실지거래가액 과세 정당성 여부

심판청구번호 국심1999중 2193(2000. 3.14) 1983.7.19. 취득한 경기도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 271.2㎡와 위 지상 건물 383.24㎡(이하 토지 및 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.8.23. 청구외 ○○○에게 양도한 후 1998.1.7. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 처분청에 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산을 실지 조사한 바 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액이 객관적인 거래증빙서류 등에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청의 공정과세협의회의 자문을 받아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.2.26. 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 81,718,370원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.21. 심사청구를 거쳐 1999.10.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1998.1.7. 당초 양도소득세 신고시 청구인의 아들인 ○○○이 실지거래가액에 대한 증빙자료로 삼고자 분실한 취득계약서와 공사도급에 관한 구두계약서를 소급하여 작성하였으나 이는 허위가 아닌 사실로, 토지 취득가액의 경우 쟁점부동산 소재 지역이 택지개발로 대로가 만들어지고 아스팔트가 깔리는 등의 이유로 갑자기 매매시가가 급상승하여 개별공시지가보다 높은 가액으로 취득하였고, 건축비에 대하여도 일괄 도급은 아니고 건축주이며 청구인의 남편인 청구외 ○○○이 간여는 했으나 전문건설업자인 ○○○이 대부분 공사를 했고 대금도 ○○○에게 지급하였으며 그 당시 설계도면을 보더라도 가장 최신식의 고급 목욕탕이었다는 것을 알 수 있고 건축비 추산액을 보더라도 청구인이 주장하는 건축비가 타당하다 할 것이며, 쟁점부동산의 양도가액의 경우에도 부동산중개인이 없이 생활정보지광고를 통하여 매수인인 청구외 ○○○과 직접 계약을 하였고 은행부채의 인계도 쌍방이 은행에 직접 찾아가 해결하였으므로 계약서에 별도로 부채에 대하여 특약 내용을 기재할 필요가 없었으므로 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액이 실제 매매가액이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 양수자가 은행부채 180백만원 등을 인수 조건으로 하여 잔금을 지급하였다고 주장하고 있으나 청구인이 제시한 양도 당시 매매계약서는 은행부채 및 임차보증금 등의 인수여부가 기재되어 있지 아니하고 양도가액에 대한 객관적인 거래 증빙 등이 확인되지 아니하며, 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 80,360천원에 취득하였다고 주장하며 취득시 매매계약서 및 청구외 ○○○의 확인서를 제시하고 있으나, 청구외 ○○○이 동 매매계약서가 사용한 적이 없는 용지이며 동 매매계약서를 작성한 사실이 없다고 확인하고 있고 당시 거래 금액도 청구인의 이야기와 추측으로 이루어진 것으로 동 매매계약서로는 토지의 실지거래가액을 확인할 수 없고, 청구인은 쟁점부동산 중 건물을 112,300천원에 신축하였다고 주장하나, 청구외 ○○○은 도급계약서는 사후에 작성한 것이고 청구인이 계약금액이라고 주장하는 112,300천원 전액을 청구외 ○○○이 받은 적이 없고 정확한 공사 금액도 모른다고 진술하고 있으므로 대금 지급한 사실에 대한 객관적인 금융증빙 등이 확인되지 아니하므로 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이므로, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 신고한 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 입증이 되지 아니하므로 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 실지거래가액인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 에는 양도가액을 "제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 정하는 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 제1항에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다."라고 규정하면서, 제1호 가목에는 취득가액을 "제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항에는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."라고 규정하면서, 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다."라고 규정하면서, 제2호에 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산 중 대지의 취득가액이 80,360천원이라고 주장하면서 매매계약서를 제출하고 있으나, 중개인인 청구외 ○○○이 1999.6.22. 처분청 조사시 작성한 확인서를 보면 청구인이 제시하고 있는 동 매매계약서는 청구인의 아들인 청구외 ○○○이 청구외 ○○○을 찾아와 사정하여 날인해 준 것으로 사후 작성한 것이므로 동 매매계약서를 근거로 청구인이 주장하는 대지의 취득가액을 인정하기는 어렵다 할 것이다.

(2) 쟁점부동산 중 건물의 신축비에 대하여 청구인은 건물신축비가 112,300천원이라고 주장하면서 청구외 ○○○과 청구인이 1983.7.25. 작성한 건축도급계약서를 제출하고 있으나, 청구외 ○○○은 1998.12월 처분청 조사시 작성한 확인서에서 동 계약서가 사후에 작성된 것으로 쟁점부동산 중 건물의 건설 당시 건축비에 대하여 정확한 금액을 확인할 수 없다고 진술하고 있다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액을 보면 청구인은 쟁점부동산을 298,000천원에 양도하면서 이중 180,000천원은 은행부채를 인도하는 조건으로 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하고 있으나, 1998.12월 처분청 조사시 쟁점부동산의 양수자인 청구외 ○○○이 쟁점부동산을 300,000천원에 양수하였다고 확인하고 있고, 동 은행부채 180,000천원을 청구외 ○○○이 인수하였다는 사실과 잔여 양도금액의 거래사실에 대하여도 청구인이 이를 입증하지 못하고 있다.

(4) 이상 살펴본 바와 같이 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액에 대하여 이를 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 처분청이 소득세법시행령 제166조 의 규정에 의거 처분청의 공정과세협의회를 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.