신고한 가액에 의하지 않고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 2177(2000. 6.16) 1988.10.8 취득한 경기도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 제방 68㎡, 같은 곳 ○○○ 소재 답 1,588㎡, 같은 곳 ○○○ 소재 제방 209㎡, 같은 곳 ○○○ 소재 답 363㎡ 및 같은 곳 ○○○ 소재 제방 124㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.8.15 양도하고 1997.8.20 실지거래가액(양도가액 460백만원, 취득가액 430백만원)으로 자산양도차익예정신고를 하면서 양도소득세 5,669,940원을 납부하였다. 처분청은 청구인의 위 신고실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산한 후 1999.2.23 1997년 귀속분 양도소득세 163,211,690원을 추가로 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.4 심사청구를 거쳐 1999.9.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인의 오빠인 청구외 ○○○에게 430백만원을 빌려주었다가 변제 받지 못하여 결국 쟁점토지로 대물 변제 받아 취득했다가 460백만원에 양도한 것이 분명함에도 처분청이 정당한 근거제시도 하지 아니한 채 청구인의 신고에 반하여 기준시가방식에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지의 기준시가와 신고내용을 검토한 바 취득당시 기준시가가 198백만원인데 반해 신고한 취득가액은 430백만원으로 후자가 전자 대비 217%로 기준시가 보다 현저히 높게 신고되었으며 또한 양도당시 기준시가가 559백만원인데 반해 신고한 양도가액은 460백만원으로 후자가 전자 대비 82.2%로 기준시가 보다 현저히 낮게 신고되었음을 알 수 있다.

(2) 처분청이 현지 출장하여 거래가액 조사한 조사서에 의하면 취득당시인 1988∼1989년에는 평당 300,000원 내지는 400,000원에, 양도당시1997년 이후에는 평당 1,200,000원 내지는 1,500,000원에 거래가액이 형성되어 거래된 사실을 쟁점토지 인근에 소재한 ○○○공인중개사에서 이를 확인하고 있고, 쟁점토지를 서울특별시 노원구 ○○○동 소재 ○○○중개사(전화○○○-○○○) 청구외 ○○○가 중개한 것으로 되어 있으나 중개업자의 전화번호 ○○○국은 1990년 8월 최초 생성된 사실을 관할 ○○○전화국장이 확인하고 있는 점으로 보아 취득계약서 작성시에는 없던 국번임에도 매매계약서에 기재된 것은 취득당시에 작성된 매매계약서로 보기는 어렵다.

(3) 청구외 ○○○는 청구인으로부터 사업자금을 차용하여 ○○○축산에 빌려주었다고 약속어음 등 확인서를 제시하고 있으나 ○○○축산에 빌려준 대금이 청구인으로부터 차용한 대금인지 확인할 수 없을 뿐만 아니라 청구인이 청구외 ○○○에게 대금을 빌려주었다는 입증자료를 제시하지 못하고 있다.

(4) 위 확인사실의 전취지를 종합하여 판단하여 보면 취득당시 평당 300,000원 내지 400,000원에 거래가액이 형성되었음에도 청구인이 그보다 현저히 높은 평당 604,000원에 취득한 것은 납득할 수 없고 취득당시 계약서가 허위인 점, 실지거래가액에 대한 금융자료 등 증빙의 제시가 없는 점 등으로 보아 신고한 거래가액은 신빙성이 없다 하겠고 청구인이 제출한 사실확인서는 당사자간에 이해관계에 따라 임의작성이 가능한 것인 만큼 객관적인 증빙자료가 아니어서 이를 인정할 수 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 불분명한 것으로 보아 기준시가로 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다』고 규정한데 이어 그 제1호 가목에서 『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있다. 한편, 1995.12.30 개정된 소득세법시행령에 의하여 양도소득세 결정일 이내에 증빙을 갖추어 실지거래가액 신고를 하는 경우에 실지거래가액으로 결정할 수 있다고 규정하되 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호)에서 이를 1996.1.1 이후 결정분부터 적용하도록 규정하였다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 일 건 서류에 의하여 쟁점토지가 거래된 현황 등을 살펴보면 청구인은 쟁점토지를 청구인의 오빠(청구외 ○○○)로부터 1988.10.8 취득하여 1997.8.15 쟁점토지 중 제방 68㎡는 청구외 ○○○, 답 1,588㎡는 청구외 ○○○, 답 363㎡ 및 제방 333㎡는 청구외 ○○○에게 각 양도한 사실이 확인된다.

(2) 청구인의 경우 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙을 갖추어 실지거래가액에 의한 방법으로 납세지 관할세무서장(처분청)에게 양도소득세를 신고하였다는 데에는 다툼이 없는 만큼 위 신고거래가액이 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인된다면 실지거래가액에 의한 과세가 가능하다할 것이므로 이에 대하여 본다.

(3) 쟁점토지의 기준시가와 신고내용을 검토한 바, 쟁점토지 취득당시 기준시가가 198,139천원인데 반해 신고한 취득가액은 430,000천원으로, 신고한 취득가액이 기준시가 대비 217%로 기준시가보다 높게 신고되었으며, 한편 양도당시 개별공시지가에 의한 기준시가가 559,498천원인데 신고한 실지 양도가액은 460,000천원으로, 신고한 양도가액이 기준시가 대비 82.2%로 기준시가보다 낮게 신고되었는 바 이는 부동산 거래에 관한 일반적 관행이나 사회상규에 반하는 점이 인정된다.

(4) 처분청 담당공무원이 쟁점토지 소재지에 출장하여 탐문조사한 매매거래가액은 취득당시인 1988년에는 평당 300,000원 내지는 400,000원에, 양도당시인 1997년과 그 이후에는 평당 1,200,000원 내지는 1,500,000원 수준에서 각 형성된 사실이 처분청의 심리자료에 의하여 확인되는 바, 청구인이 취득당시의 매매계약서로 제출한 것을 보면 평당 604,000원에 거래한 것으로 나타날 뿐만아니라 거기에 기재된 중개업자(청구외 ○○○)의 전화번호가 매매계약일(1988.9.28) 현재에는 없었던 번호(1990년 8월 최초 생성된 것)임이 확인되는 점에서 이를 취득당시 작성된 진정한 처분문서로 보기 어려운 만큼 그 증거로서의 가치나 증명력을 인정하기는 어렵다 하겠다.

(5) 청구인은 오빠인 청구외 ○○○에 대한 기존의 대여금을 청산하고자 오빠소유의 쟁점토지로 대물변제 받았다고 주장하면서 기재금액 합계금 432,300,000원 상당의 어음 및 어음공정증서 등 29건(○○○이 일정한 조건하에서 ○○○에게 위 금액의 채권을 강제 집행할 수 있는 권리를 인증하고 있는 것)과 청구외 ○○○의 거래사실확인서를 별도 제출하고 있으므로 이를 검토하면 청구외 ○○○이 청구외 ○○○에게 위 금액을 빌려준 것이 사실이라 하더라도 이는 청구주장의 대물변제의 원인이 되는 형제간 위 금액 상당의 자금거래사실이 존재하는지 여부의 확인과는 무관하며 거래사실확인서 또한 그 기재사실을 객관적으로 확인할 만한 아무런 자료(예컨대 자금거래에 따르는 차용증 등 금융자료 또는 기타 소명자료)도 나타나 있지 아니하거니와 양도당시 실지거래가액에 대하여도 마찬가지로 매매계약서와 거래사실확인서만을 제출하였을 뿐 실지양도가액이 460백만원임을 확인할 수 있는 객관적인 자료는 찾아보기 어려우므로 위와 같은 사정아래서는 청구인이 제출한 이들 증빙자료만을 근거로 실지거래가액을 확정하기는 어렵다 하겠다.

(6) 그러므로 당초 청구인이 신고한 실지거래가액은 확인되지 아니하고 따라서 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.