비업무용부동산 해당 여부

심판청구번호 국심1999중 2169(2000. 2.17) 은 부동산임대업을 영위하는 법인으로서 1995.6.8 청구외 ○○○로부터 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 1,186.5㎡(이하 "전체토지"라 한다) 중 197.75㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 공유지분으로 취득하여 1995.8.31부터 청구외 ○○○에게 임대한 사실이 있다. 처분청은 쟁점토지 중 건축물의 부속토지로서 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제11호 의 규정에 의한 기준면적을 초과하는 토지(164.75㎡)를 비업무용부동산으로 보아 청구법인의 차입금에 대한 지급이자 1996사업연도 40,581,218원과 1997사업연도 12,610,786원을 손금불산입하여 1999.2.11 청구법인에게 법인세 1996년도분 12,192,200원과 1997사업연도분 21,477,740원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1999.5.10 심사청구를 거쳐 1999.10.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지는 등기부상 공유지분을 취득한 것이나 사실상 구분되어 동 토지 지상에 청구외 ○○○ 소유 건물(66㎡)이 있어 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제11호 나목에 의한 기준면적(198㎡, 66㎡×3배)을 초과하지 아니하므로 쟁점토지는 비업무용부동산에 해당되지 아니함에도 불구하고 전체토지를 기준으로 비업무용부동산 해당여부를 판정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지위에 청구외 ○○○의 건물이 있다는 증빙서류로 취득당시 부동산매매계약서와 청구외 ○○○ 등 4인의 사실확인서를 제시하면서 동 부동산 매매계약서에 첨부된 특약사항에 청구외 ○○○의 건물이 쟁점토지위에 있는 것으로 기재되어 있으나 부동산 매매계약서는 1995.2.28 작성되었고 특약사항은 부동산매매계약서를 작성하기 전인 1995.2.24 작성한 것으로 기재되어 있는 등 특약사항은 신빙성이 없고, 청구법인의 과세적부재심사청구시 담당공무원의 현장확인 결과 쟁점토지는 공유지분으로 사실상 분할되어 있지 않은 사실을 확인하고 있으며, 쟁점토지를 포함한 토지(400평)를 청구외 ○○○가 임차하여 자동차매매업의 사업장으로 사용하고 있는 점 등으로 보아 청구외 ○○○ 소유 건물은 쟁점토지 위에 특정되어 정착된 건물로 볼 수 없다고 하겠는 바, 전체토지를 기준으로 기준면적을 산정하여 이를 초과하는 토지를 비업무용부동산으로 보아 관련 지급이자를 손금불산입한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 법인세법상 건축물 기준면적을 초과하는 토지로서 비업무용부동산에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제18조 의 3(98.12.28 법률 제5581호로 전면 개정되기 전의 것)【지급이자의 손금불산입】 제1항에서는 『다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각 사업연도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용 실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것

2. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산(부동산을 제외한다)으로서 대통령령이 정하는 것 (이하생략)』이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제43조의 2【지급이자의 손금불산입】 제1항에서는 『법 제18조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산(이하 “비업무용부동산등”이라 한다)을 말한다.

1. 부동산 취득후 일정한 기간이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산

2. 업무에 필요한 적정한 기준면적을 초과하여 보유하는 부동산

3. 부동산을 이용하여 얻은 수입금액이 부동산가액의 일정비율에 미달하는 부동산

4. 법인의 주된 사업에 사용되지 아니하는 부동산으로서 과다보유의 소지가 있는 부동산

5. 업무에 적합한 시설기준을 갖추지 못하였거나 업무와의 관련정도가 적은 부동산』이라고 규정하고 있다. 한편, 법인세법시행규칙 제18조 (1997.12.31 총리령 제657호로 개정되기 전의 것)【지급이자의 손금불산입】 제3항에서는 『영 제43조의 2 제1항 및 동조 제3항에서 "비업무용부동산"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다.

2. 건축물(시설물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 직접 사용되는 부속토지로서 다음에 정하는 기준면적을 초과하는 토지

• 가. (생략)
• 나. 기타 건축물(제6호 가목·나목·다목, 제8호·제9호 및 제22호의 규정에 의한 부동산을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)의 부속토지. 건축물의 바닥면적(시설물의 경우는 그 수평투영면적)에 다음의 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적과 건축물의 연면적(지하층의 면적 및 지상층의 주차장면적을 포함한다)을 건축법에 의한 당해 지역에 적용되는 용적률로 나눈 면적에 1.2를 곱하여 계산한 면적 중 큰 면적. 3∼10 (생략)

11. 임대(전세권 또는 지상권설정계약에 의한 부동산의 사용을 포함한다)에 쓰이고 있는 부동산으로서 다음 각목의 1에 해당하는 것)

• 가. 건축물의 부속토지(토지와 건축물의 소유자가 다른 경우를 포함한다) 중 제2호의 규정에 의한 기준면적을 초과하는 부분과 건축물이 없는 토지』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 위 전체토지는 청구외 ○○○ 등 3인이 1987.2.27 공동으로 취득하였고 청구법인은 1995.6.8 전체토지의 공유자인 청구외 ○○○로부터 쟁점토지(전체토지의 1/6)를 매입하여 1995.7.1부터 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 임대하였으며 청구외 ○○○는 쟁점토지를 포함한 전체토지와 인근의 같은곳 ○○○에서 자동차매매업을 영위하고 있음이 처분청의 조사내용 등에 의하여 확인된다. 한편, 전체토지 지상에는 1994.11.29 청구외 ○○○ 명의로 신축된 건물(66㎡)이 있음이 건축물대장에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구법인 소유인 쟁점토지의 비업무용 해당여부를 판정하면서 쟁점토지는 공유지분으로 사실상 분할되어 있지 아니하고 분할된 쟁점토지위에 청구외 ○○○ 소유 건물(66㎡)이 있다는 청구주장은 동 건물의 정착위치가 사실과 다르다하여 전체토지를 위 건물의 부속토지로 보고 쟁점토지 중 법인세법상의 기준면적(용도지역별 배율기준에 의한 면적 33㎡: 66㎡×3배×1/3×1/2)을 초과하는 면적(164.75㎡)을 비업무용부동산으로 보아 이 건 법인세를 과세하였음의 처분청의 조사내용에 의하여 확인된다

(3) 이에 대하여 청구법인은 쟁점토지를 청구외 ○○○로부터 매입하면서 청구외 ○○○ 소유 건물이 있는 부분으로 한다는 특약을 하면서 사실상 건물이 있는 부분을 청구법인이 취득하였으므로 쟁점토지만을 위 건물의 부속토지로 보아야 함에도 불구하고 전체토지를 위 건물의 부속토지로 보아 쟁점토지의 비업무용부동산 해당여부를 판단하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구법인이 제시한 증빙서류를 보면, 청구법인이 청구외 ○○○ 소유 건물이 있는 부분을 취득한 것으로 한다는 특약서 작성일자(1995.2.24)와 쟁점토지의 취득시 매매계약서 작성일자(1995.2.28)가 다르고, 처분청 공무원이 과세적부재심사결정과 관련하여 현지확인한 결과, 청구법인이 제출한 지적도상의 건물 정착위치가 사실과 다른 것으로 확인된바 있는데 이 건 심리일 현재까지 쟁점토지가 분할되지 아니하여 처분청 조사내용이 사실과 다르다고 보기 어려우며, 청구법인이 제시하는 특약서에 의하면 청구법인이 쟁점토지 인수시 쟁점토지위에 있는 건물(66㎡)에 대한 매입등기를 필하도록 규정하고 있고 또한 청구법인이 건물소유주(○○○)로부터 건물의 토지 사용료로서 1996.1월부터 매월 100만원을 받기로 약정한 바 있으나 건축물대장상 위 건물이 아직까지 ○○○ 명의로 되어있고 청구법인이 건물에 대한 토지사용료를 수령한 입증자료로 ○○○등의 사실확인서외에 달리 객관적인 증빙을 제시하고 있지 아니한 점을 종합하여 볼 때, 청구법인이 취득한 쟁점토지는 공유물분할이 이루어지지 아니하였고 전체토지 중 어느부분을 취득하였는지 특정되어 있지 아니하여 쟁점토지상에 건물이 존재하고 있다는 청구주장은 받아들일수 없다고 판단된다. 따라서, 처분청이 청구외 ○○○ 소유 건물의 부속토지를 전체토지로 보아 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제11호 의 규정에 의한 기준면적을 산정하고 쟁점토지 중 위 기준면적을 초과하는 부분을 비업무용부동산으로 보아 이 건 법인세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.