실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 2122(2000. 7.18) 1992.4.6 ○○도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 소재 답 485㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다)를 취득하고(청구주장, 미등기), 1992.5.27 같은리 ○○○ 소재 공장용지 717㎡(이하 "쟁점2토지"라 한다)를 취득·등기한 후, 1992.9.5 쟁점2토지 지상에 공장건물 434.58㎡(이하 "쟁점건물"이라 하며, 위 토지 2필지와 쟁점건물을 "쟁점부동산"이라 한다)을 신축하여 1993.4.9 청구인이 소유권 보존등기하였다가, 청구외 ○○○에게 1996.6.30 쟁점1토지를 양도하고(청구주장), 1996.7.29 쟁점건물의 소유권을 이전하였으며, 1996. 8.26 쟁점2토지의 소유권을 이전하였는 바, 청구인은 쟁점1토지를 미등기양도라고 주장하면서 쟁점부동산의 양도에 대하여 1997.5.27 취득가액을 205,849,960원, 양도가액을 180,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액이 신빙성 없다고 보아 쟁점2토지의 양도에 대하여만 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.4.2. 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 17,647,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.14 심사청구를 거쳐 1999.10.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 섬유제조업을 하기 위한 공장을 신축하고자 1992.2.19 쟁점1·2토지의 매매계약을 체결하고 1992.5.27. 쟁점2토지의 소유권이전등기를 경료하였으며, 청구인은 쟁점1·2토지를 취득한 후 8천여만원의 비용으로 지상에 공장 및 기숙사 434.58㎡를 1992.9.5. 준공하여 청구인의 사업장으로 사용해 왔으나, 이후 청구인은 경기침체로 사업이 극히 부진하여 가계수표 부도 등 도산상태에 빠진데다 차량사고로 이웃주민을 사망하게 하고, 공장설립에 관한 법률 규정 위반으로 과다한 벌금을 납부하게 되는 등 경제적·정신적으로 고통을 이기지 못해 1996년 6월∼8월 사이에 쟁점부동산을 양도할 수밖에 없었으며, 쟁점1토지 답 485㎡는 농지취득자격 미비로 미등기 양도하였다. 쟁점부동산의 실지양도가액(180,000,000원)에 대한 증거서류인 매매계약서·중개업자의 거래사실확인서·등기부등본·대출원리금 영수증 등에서 보는 바와 같이 청구인은 쟁점1·2토지는 실지거래가액으로, 공장건물은 기준시가로 취득가액과 양도가액을 계산하여 과세표준 확정신고를 하였는 바, 거래사실여부에 대한 조사없이 쟁점2토지의 양도에 대하여 기준시가에 의해 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 청구외 ○○○, ○○○에게 180,000,000원에 양도하였다고 하면서 부동산매매계약서를 제출하고 있으나, 양도가액은 기준시가 대비 222.19%이며 취득가액은 기준시가 대비 717.74%로서 이를 뒷받침 할 금융자료 등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 양도계약서의 기재내용 진위여부가 불분명하며, 쟁점부동산 양도일로부터 6개월 이내인 1996.9.11과 1996.10.12에 채무자를 ○○○으로 하여 각각 234,000,000원 및 52,000,000원의 근저당권(근저당권자: 주식회사 ○○○신용금고)을 설정한 사실이 있는 바, 이 건 공정과세협의회를 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호로 개정된 것임. 이하 같다.) 제96조에서, 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항에서, 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. 소득세법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것임. 이하 같다.) 제166조 제4항에서, 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 제5항에서, 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1992.4.6 및 1992.5.27에 각각 취득한 쟁점1·2토지와 1992.9.5 쟁점2토지 지상에 신축한 쟁점건물을 1996.6.30부터 1996.8.26까지의 기간중 청구외 ○○○에게 양도하였다고 하면서 쟁점부동산 전체에 대한 취득가액을 205,849,960원, 양도가액을 180,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액에 신빙성이 없다고 보고, 쟁점2토지의 양도에 대하여만 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 결정고지하였는 바, 이 건은 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되는지가 쟁점이다. (가) 먼저 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액(205,849,960원)의 내용이 쟁점건물의 기준시가 45,849,960원과 쟁점1·2토지의 취득가액 160,000,000원이라 하면서 쟁점1·2토지에 대한 1992.2.19자 부동산매매계약서(매수인: 청구인, 매도인: 청구외 ○○○, 소개인: 청구외 ○○○, 총매매대금 1억6천만원, 계약금 3천만원, 중도금 6천만원, 잔금 7천만원)와 중도금 및 잔금에 대한 영수증 3매(중도금: 1992.3.6자 6천만원, 잔금: 1992.4.6자 5천만원 및 1992.4.8자 2천만원) 등을 제시하고 있으나, 이러한 거래내용을 뒷받침할 수 있는 금융자료 등은 제시하지는 못하고 있으므로 이들 자료만으로는 거래의 내용이 객관적으로 확인된다고 보기는 어렵다고 하겠다. (나) 다음으로 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서(일자 미기재, 매도인: 청구인, 매수인: 청구외 ○○○ 및 ○○○, 중개업자: 청구외 ○○○, 총매매대금 1억8천만원, 계약금 1천8백만원, 중도금 2천2백만원, 잔금 1억 4천만원)와 부동산중개업자인 청구외 ○○○이 이 건 거래를 확인하는 내용으로 1999.7.13 작성한 거래사실확인서, 매매계약서상에 보험회사 융자잔금 1억1천만원을 매수인이 인수한다는 내용의 특약사항과 관련하여 제출한 자료로서 ○○○보험이 1996.5.21 발행한 대출원리금계산서(대출금 1억1천7백만원 중 잔액 1억1천만원), 그리고 쟁점부동산을 취득가액보다 낮게 양도한 사유가 청구인이 경영하던 섬유업의 부도와 ○○군청으로부터의 공장용지 원상복귀명령 및 벌금때문이었다고 하며 이를 뒷받침하기 위하여 제시한 벌금 영수증 3매(총 930만원 납부, 1994.5.26자 480만원, 1995.9.27자 150만원, 1996.5.9자 300만원) 등을 제시하고 있으나, 청구인이 제시하고 있는 이들 자료만으로 청구인이 주장하는 양도가액이 객관적으로 인정된다고 하기에는 불충분하다고 하겠다. 또한, 쟁점부동산중 쟁점2토지 및 쟁점건물의 등기부 등본을 보면, 이를 양도한지 6월이내인 1996.9.11과 1996.10.16에 이 건 매수인인 ○○○을 채무자로 하여 각각 234백만원(근저당권자: ○○○금고)과 52백만원(근저당권자: ○○○은행)을 채권최고액으로 하는 근저당권이 설정되어 있음에 비추어, 이들 부동산외에 쟁점1토지까지 포함하는 쟁점부동산의 양도가액이 1억8천만원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 할 것이다.

(2) 이상 살펴본 바와 같이, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려운 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산 중 소유권이전등기된 쟁점2토지에 대하여 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.