실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심1999중 2114(1999.12.16) 이 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 155㎡, 그 지상건물 70.07㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1998.2.16 청구외 ○○○에게 양도한 후 양도소득세예정신고를 하지 않고 있던 중 처분청이 1998.9.3 이 건 결정전통지를 발송하자 청구인은 1998.9.18 실지거래가액(취득가액: 36,500,000원, 양도가액 55,000,000원)으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1998.10.7 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 10,377,980원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.8 이의신청 및 1999.4.28 심사청구를 거쳐 1999.9.28 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 양도소득세를 과세표준 및 세액결정일 이내에 매매계약서등 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고·납부하였는데도 처분청이 기준시가에 의해 양도소득세 10,377,980원을 부과한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 누나인 매수인 ○○○는 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시·ㅇㅇ시 등에서 거주하면서 쟁점부동산을 임대한 사실이 확인되고 이와 같은 경우에는 매매계약서에 그 내용이 특약사항으로 기재되는 것이 일반적임에도 청구인이 제시한 매매계약서에는 아무런 특약사항이 없는 점 등에 비추어 보아 동 매매(양도)계약서의 신빙성을 인정할 수 없고, 취득당시의 매매계약서는 당해 서식이 거래당시에 시행되지 않던 검인계약서 양식으로 되어 있고 전 소유자의 거래사실확인서 및 인감증명발급일자가 1998.9.15로서 처분청이 결정전통지를 한 이후인 점 등으로 보아 신빙성을 인정할 수 없으며, 그 밖의 금융자료등 객관적인 증빙제시가 없어 청구주장 실지거래가액을 사실로 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액)는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 생략』이라고 규정하고 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 하고 그 제1호에서 『취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 생략』이라고 규정하고 있다. 같은 법 제100조(양도차익의 산정) 제1항은 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 이하 생략』이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 제9조 제1항 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 1984.11.5 취득하여 1998.2.17 청구인의 누나 ○○○에게 양도한 사실에는 다툼이 없으며, 처분청은 청구인이 신고한 취득당시의 실지거래가액 36,500,000원은 기준시가 17,076,690원 대비 213.5%이고 양도당시의 실지거래가액 55,000,000원은 기준시가 69,213,480원 대비 79.5%로 낮은 점, 매매일이 최근임에도 매매대금을 수수한 금융자료등의 제시가 없는 점, 청구인이 제시한 취득당시의 매매계약서는 1984년 당시에는 시행되지 않던 검인계약서 양식인 점 등으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 실지거래가액을 부인하였다. 청구인은 양도당시 쟁점부동산에는 청구인의 어머니가 살고 있었고 청구인의 누나인 매수인 ○○○가 청구인의 어머니를 부양하고 있어 이러한 사정 때문에 시가보다 저가로 양도했으며 전세보증금외의 나머지 매매대금의 회수는 수차례 나누어서 했기 때문에 금융자료를 제시할 수 없다고 하며 그 밖에 다른 증빙의 제시는 없다. 이 건과 같이 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 취득가액은 기준시가대비 213.5%이고 양도가액은 기준시가대비 79.5%에 불과한 경우는 일반적인 거래관행에 비해 이례적인 경우이므로 납세자에게 그 주장에 대한 입증책임이 있다(대법원 ○○○, 1985.3.12 같은 뜻)고 할 것이나 위에서 본 바와 같이 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액에 대한 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있는 반면 처분청은 구체적인 근거를 들어 청구주장 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 밝히고 있어 이 건 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.