토지의 실지거래가액 인정 여부

심판청구번호 국심1999중 2101(1999.11.20) 括�경기도 남양주시 화도읍 ○○○리 ○○○ 전 518㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.1.28 취득하여 1996.1.3 청구외 ○○○외 1인에게 양도하고, 1996.3.29 실지거래가액(양도가액 82,680,000원, 취득가액 76,660,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고한 바, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1999.12.2 청구인에게 1996귀속 양도소득세 38,041,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.2 이의신청과 1999.6.18 심사청구를 거쳐 1999.10.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 국세청의 심사결정에서 청구주장 실지거래가액을 부인한 이유에 대하여 (1) 청구인의 거래상대방은 주택건설업자로서 수회에 걸쳐 부동산 매매거래를 한 경험이 있는 자들로서 굳이 부동산 중개업자를 중개시킬 이유가 없고 단지, 입회인이 있었으나 이들은 매매계약서에 입회인으로서 서명치 않았으며, (2) 양도·양수계약서가 동일 필체인 것 또한, 매매계약서 작성 경험이 풍부하므로 동일인이 직접 매매계약서를 작성하게 된 것이고, (3) 매매대금을 일시에 수수한 것은 주택건설업자의 통상적인 토지구입가격이 거액임에 비해 이 건 토지의 매매대금은 소액인 약 8천만원에 불과하므로 일시 지급한 것이고, (4) 취득가액이 취득당시의 기준시가에 비해 높은 것은 이 건 토지는 부득이한 사유가 있는 특성이 제대로 반영되지 않음으로 인한 것이며 이 사건토지의 인근유사지역의 토지매매가액은 청구인의 거래가액과 유사하며, (5) 처분청은 영수증. 금융자료 등의 추가입증자료를 요구한 바 이는 양도소득세 신고시 법령상 제출의무가 없을 뿐만 아니라 청구인은 이러한 입증보다 더 명백한 거래상대방의 거래사실확인서와 인감을 제시하였음에도 불구하고 처분청은 청구인이 제출한 자료에 대한 진위여부를 조사하지 아니하고 금융자료 등을 요구하는 것은 행정편의적 업무집행일 뿐만 아니라 청구인에게 법령에도 없는 입증의무를 과중하게 요구하는 것으로서 이는 재량권의 범위를 일탈한 위법·부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서 등을 살펴보면, (1) 청구인이 제시한 양도가액(82백만원)은 기준시가(70백만원)의 117%이나, 취득가액 75백만원은 특별히 높은 가격으로 취득할 만한 사유가 없었음에도 당시 기준시가(14백만원) 대비 537%로서 이는 현저한 차이가 있고, (2) 통상 부동산거래는 부동산중개인의 중개·알선으로 이루어지는 것이 일반적인 경우이나 이 건 매매계약서상에는 부동산 중개인의 참여없이 이루어진 것으로 되어 있으며, (3) 양도·양수계약서상 필체 등으로 보아 동일인에 의하여 동시에 작성된 것으로 보이며, (4) 부동산 상거래상 통상 대금수수는 계약금, 중도금, 잔금 등으로 이루어지는 것이나, 취득계약서의 경우 일시불로 표시되어 있으며, (5) 부동산 거래에 따른 구체적인 금융자료 등의 제시가 없어 이를 믿기가 어려우므로 청구인의 신고내용을 인정하지 아니하고 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세 과세한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구주장 쟁점토지의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 (95.12.29 개정된 것)에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있으며 같은조 제2호에서는 "제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다"고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고 규정하고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1995.1.28 75,660,000원으로 취득하여 1996.1.3 82,680,000원에 양도한 것으로 하여 1996.3.29 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고 한 바, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없다는 이유로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 사실이 과세기록에 의하여 확인된다.

(2) 청구주장에 의하면 취득시부터 양도시까지의 지가상승률은 7.8%에 불과하나 기준시가에 의한 상승률은 약400%로 이는 청구주장 실지양도가액은 기준시가의 117%이나 취득가액은 기준시가의 537%에 취득한 결과가 되어 기준시가보다 현저히 높은가액에 취득할 수 밖에 없는 특별한 사유를 발견할 수 없다고 하겠다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득 및 양도시의 매매계약서를 검토한 바, 취득시 부동산매매계약서에는 매매대금 75,660,000원 전액을 1995.2.1 매매계약체결과 동시에 일시불로 지급한 것으로 되어 있으나 이는 통상적인 부동산매매대금이 계약금, 중도금, 잔금으로 지급하는 일반적인 계약조건과 다를 뿐만 아니라 통상적으로 부동산거래는 부동산중개인의 중개·알선으로 이루어지나 쟁점부동산의 취득 및 양도시 부동산매매계약서의 중개인란에 중개인의 기명·날인이 없으며, 취득 및 양도시의 부동산매매계약서는 동일인의 필체로 작성된 것으로 보인다.

(4) 취득 및 양도시의 부동산매매계약을 통상적 관행에서 벗어나서 상당한 고액을 일시불로 지급한데 대하여는 청구인은 매매대금이 소액이어서 일시불로 지급하였다고 하나 이는 통상적인 거래에서는 있을 수 없고 또한 위 금액은 실제 일시불로 지급하였다면 그 자금출처와 지급사실을 확인할 수 있는 금융자료등을 제시할 수 있음에도 이를 전혀 입증하지 못하고 있다.

(5) 특히, 쟁점토지의 등기부등본을 살펴볼 때 청구인이 쟁점토지를 취득하기 전인 1994.10.25 전소유자(○○○외 1명)는 쟁점토지를 청구외 ○○○, ○○○, ○○○을 채무자로 하여 ○○○상호신용금고에 채권최고액 780,000,000원에 근저당물건으로 제공하였음에도 청구인이 청구외 ○○○외 1명에게 쟁점토지를 양도하기 전까지도 본 근저당권 설정과 관련하여 매매계약서상의 어떤 특약을 한 사항도 발견할 수 없는 점등을 미루어 보아 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 사실과 다른 것으로 판단된다. 위 사실을 모아 볼 때, 청구주장 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.