부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 2019(2000. 2. 1) 984.12.15 취득하여 1996.10.1 양도한 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 118.3㎡ 및 그 지상 건물 218.97㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)에 대한 양도소득세를 무신고 한 것에 대하여 1998.10.20 처분청은 기준시가로 양도소득세 결정전 통지를 하였는 바, 이에 대하여 청구인은 1998.11.2 과세적부심사 청구시 실지거래가액(양도가액 145,000,000원, 취득가액 79,965,210원)으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도가액 186,744,520원, 취득가액 56,130,988원)로 양도차익을 산정(1세대 1주택 부분은 비과세)하여 1999.2.1 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 24,624,750원을 결정 고지하였다 청구인은 이에 불복하여 1999.5.1 심사청구를 거쳐 1999.9.20 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 방수처리가 잘못 되어 비가 오면 지하실에 물이 차는 등 공사에 하자가 있을 뿐만 아니라, 청구외 ○○○(청구인의 弟)이 운영하는 자동차부품 판매상인 ○○○상사를 위하여 ○○○자동차써비스 주식회사에 담보로 제공되어 있는 것으로서, 1996.6.28 청구외 ○○○이 발행한 가계수표 4매 2천만원이 1차 부도가 발생하자 1996.6.29 청구외 ○○○의 도움으로 부도수표를 결제하였으나, 1996.9.30까지 추가로 결제해야 할 가계수표가 8천만원으로 서 결제할 가능성이 없어 1차 부도시 도움을 주었던 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 기준시가보다 낮은 145,000,000원에 양도하게 된 것이다. 한편 쟁점부동산의 취득경위를 살펴보면 청구인이 1984.12.15 쟁점부동산중 토지와 구 건물(목조건물 12.44평)을 40,300,000원에 취득하였고 1986.7월 건물을 신축하였으므로 실지 취득가액은 건물신축가액 39,665,210원을 가산한 79,965,210원인 바, 위의 쟁점부동산 취득 및 양도가액이 청구인이 제출한 각종 증빙자료에 의하여 실지거래가액을 확인 할 수 있으므로 실지거래가액으로 과세표준과 세액을 재계산하여 이 건 양도소득세를 경정 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산이 방수처리가 잘못 된 하자가 있었으며, 청구인의 동생이 쟁점부동산을 근저당 설정하고 대출 받은 상태에서 사업이 부도위기에 몰리는 등의 사정으로 시세보다 낮은 가격으로 양도하였으며 이는 취득자의 거래사실 확인서에 의하여 확인되고 있다는 주장이나, 청구인이 제시한 부동산 매매계약서는 부동산 거래에 있어 통상적으로 사용되고 있는 계약서가 아닐 뿐만 아니라 중개인도 없고, 거래대금 수수와 관련된 영수증과 금융자료 등 객관적인 증빙제시가 없어 위 계약서는 신빙성이 없으며, 쟁점부동산은 3차선 대로변에 위치한 주상복합건물로서 시세는 2억원이상으로 탐문되었다는 처분청의 현장조사결과가 있었고, 쟁점부동산에 대하여 1억9천만원의 근저당이 설정되어 있는 등 주변 정황으로 보아 청구인이 신고한 양도가액 1억4천5백만원은 신빙성이 있는 가액으로 보기 어려우므로, 처분청이 청구인의 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정 고지한 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1996.12.30 개정이전) 제96조【양도가액】에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(1995.12.29 단서 개정).

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.」고 규정하고 있으며 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 ①항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(95.12.29 단서 개정)」고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】에서 「④ 법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우(95.12.30 개정)」로 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제82조【양도차익의 산정】 ②항에서 영 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제105조 및 법 제100조의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 경우에도 양도소득세 과세표준 및 세액 결정전까지 양도자가 납세지관할 세무서장에게 취득 및 양도당시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 포함한다(96.3.30 개정)고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산중 토지와 구 건물(목조주택 12.44평)을 1984.12.15 청구외 ○○○으로부터 취득하였고, 1986.7.7 동 토지위에 새로 건물을 신축하였으며, 1996.10.1 청구외 ○○○에게 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 전시한 법령에 따라 쟁점부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액이 청구인이 제시하는 증빙에 의하여 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인이 쟁점부동산중 토지와 구건물(목조주택 12.44평)을 43,000,000원에 취득하고 39,665,210원에 신축하였으므로 실제 취득가액이 79,665,210원이라 주장하므로 취득가액이 증빙에 의하여 확인되는지 살펴보면,

① 쟁점부동산중 토지와 구건물(목조주택 12.44평)을 43,000,000원에 취득한 사실은 1984.10.28자 매매계약서에 의하여 확인되나,

② 쟁점부동산의 건물신축가액 39,665,210원(㉮ 공사비 34,530,000원, ㉯ 등기비용 2,030,000원, ㉰ 난방공사비 1,498,600원 ㉱ 기타 1,606,610원)은, 공사비(34,530,000원)의 경우 1986.3.15 청구외 ○○○과의 공사도급계약서상 계약금액이 34,000,000원으로 되어 있으나 공사비 영수증 6매의 합계는 34,530,000원으로 상이하며, 등기비용(2,030,000원)의 경우 1986.7.3 등기비용 영수증은 230,000원으로 청구인이 주장하는 2,030,000원과 1,800,000원의 차이가 있고, 난방공사비의 경우 1,498,600원이라 하면서 영수증은 2매 710,000원만을 첨부하였으며, 건물공사관련 대금지급에 있어서 청구외 ○○○이 수기로 발행한 영수증 및 청구외 ○○○가 수기로 발행한 영수증을 제출한 것 이외에 대금지급을 객관적으로 알 수 있는 금융자료 등의 증빙을 제시하는 바가 없는 것과, 위의 공사내역별 공사비와 영수금액이 상이한 것으로 미루어 볼 때 취득가액중 건물신축가액 39,665,210원은 신빙성이 있다고 보기 어렵다.

• 나) 쟁점부동산의 양도가액이 증빙에 의하여 확인되는지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 1996.10.1 청구외 ○○○에게 145,000,000원에 양도하였다고 주장하는 매매계약서와 쟁점부동산의 매수인인 청구외 ○○○의 거래사실 확인서 및 쟁점부동산을 기준시가 이하로 양도할 상황이었음을 주장하는 청구외 ○○○의 가계수표 발행내역과 청구외 ○○○의 사업자 등록증 사본을 제출하고 있으나, 쟁점부동산의 등기부등본에는 1억9천만원의 근저당이 설정되어 있으며 부동산 매매계약서 또한 중개인 없이 이해 당사자간에 작성한 것으로 신빙성이 있다고 보기 곤란할 뿐만 아니라 쟁점부동산에 대한 양도차익을 비교하여 보면 아래 표와 같다. 구 분 양도가액(A) 취득가액(B) 양도차익(A-B) 신고(실지거래가액) 145,000,000원 79,965,210원 65,034,790원 결정(기준시가) 186,744,520원 56,130,988원 130,613,532원 위와같이 청구인이 주장하는 양도시의 실지거래가액이 기준시가의 77.6%로 현저히 적은 수준이며, 양도가액에 대한 금융관련 자료를 제시하지 못하는 점 등으로 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액을 사실과 부합되는 거래금액으로 보기 어렵다.

(3) 위의 사실들로 미루어 볼 때 이 건의 경우 전시한 법령에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.