실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 2016(1999.12. 3) 경상남도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○외 4필지 1,613.1㎡(○○○ 대지 121.1㎡, ○○○ 대지 436㎡, ○○○ 전 149㎡, ○○○ 전 476㎡ ○○○ 전 430㎡: 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1989.3.6 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1996.8.13 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액(취득가액: 37,000,000원, 양도가액 40,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 1997.5.31 처분청에 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액의 사실여부를 조사한 바, 신고된 취득 및 양도가액의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1999.3.5 청구인에게 양도소득세 14,756,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.10 이의신청과 1999.5.24 심사청구를 거쳐 1999.9.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 거래가액이 실지거래가액임이 부동산중개인 및 거래상대방의 확인서에 의하여 사실임이 확인되고 있음에도 처분청이 이를 부인함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 37,000,000원에 취득하여 40,000,000원에 양도한 것이 사실이라고 주장하나 쟁점토지는 매매가액이 금융자료 등 객관적 증빙으로 확인되지 아니하며, 통상의 매매거래에 있어서 실지거래가액이 기준시가보다 높은 것이 보통의 경우임에도 매매가액이 기준시가보다 낮다고 볼 만한 특별한 사정이나 정황도 입증되지 아니하므로 청구주장을 인정하기 어렵다고 본다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 같은법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 같은조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고, 같은조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1996.8.13 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 확인되고, 1996.8.19 매수인 ○○○을 채무자로 근저당권자를 ○○○농협으로하여 채권최고액을 112,000,000원으로 하는 근저당이 설정되어 있음이 확인되고 있다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 37,000,000원이며 양도가액은 40,000,000원으로 이는 기준시가 대비 취득가액은 97.6% 양도가액은 45.3%에 해당되고 있음이 청구인의 양도소득세 신고서 및 처분청의 결정결의서 등 과세자료로 확인된다.

(3) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정 할 수 있는 지에 대하여 본다. (가) 쟁점토지의 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 입증자료로서 쟁점토지의 취득과 관련한 매매계약서 2부와 매매계약서상의 중개인인 청구외 ○○○의 인감증명서를 제시하고 있는 바, 매매대금이 37,000,000원으로 기재되어 있음은 확인되나 동 매매대금의 지급사실이 금융자료 등 객관적증빙에 의하여 확인되지 않고 있으며 통상 실지거래가액이 기준시가에 비하여 높은 점을 감안하면 청구인이 제시하는 취득가액은 실지거래가액으로 인정하기가 어렵다고 본다. (나) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 낮은 가격으로 양도하게 된 사유에 대하여 청구인의 둘째 아들로서 외국(뉴질랜드)에 거주하던 ○○○이 잠시 귀국하여 청구인을 대리하여 매도하게 되었으나 당시 한국사정에도 어둡고 급히 처분하게 되어 낮은 가격으로 양도하게 된 것이라고 하며 실지양도가액이 40,000,000원인 사실에 대한 입증자료로서 1996.7.26자 매수인 ○○○과 작성한 매매계약서와 중개인인 청구외 ○○○의 사실확인서를 제시하고 있으므로 이를 살펴보면, 동 매매계약서상의 매매금액은 40,000,000원으로 기재되어 있으나 동 금액이 실제로 거래된 금액인지의 여부가 금융자료 등 객관적 증빙으로 확인되지 않고 있으며 쟁점토지의 매수인인 ○○○이 쟁점토지를 매수한 후 6일째인 1996.8.19 ○○○농협협동조합에 112,000,000원의 근저당을 설정한 사실과 통상 기준시가는 시가에 비하여 낮게 책정되고 있는 점을 고려할 때 쟁점토지의 실지거래가액은 적어도 기준시가인 88,123,270원을 상회할 것이라고 보여지는 반면에 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가 대비 불과 45.3%에 해당하는 낮은 가격임을 알 수 있는 바, 청구인이 주장하는 사유만으로는 기준시가 보다 현저히 낮은 가격으로 양도하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 본다.

(3) 위 사실과 관계법령을 종합하여 보면 쟁점토지의 취득 및 양도에 대해 청구인이 주장하는 실지거래가액은 거래증빙 등으로 사실로서 확인되는 경우에 해당되지 않는다고 판단되는 바, 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.