기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1995(1999.12.21) ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○(대지 52.35㎡, 건물 49.5㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1993.4.6 취득(원인: 매매)하여 1998.5.30 청구외 ○○○에게 양도한 후 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 1999.3.16 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득 12,857,200원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.19 이의신청 및 1999.6.14 심사청구를 거쳐 1999.9.16 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인을 대신하여 장남인 청구외 ○○○이 쟁점아파트 매매계약을 체결하여 취득가액(95,000,000원) 중 전세금(30,000,000원)을 제외한 나머지 대금을 지급한 것이고, 사정으로 인하여 입주하지 못하다가 양도당시 세입자의 전세보증금(50,000,000원)은 양수자가 승계하기로 하고 양도가액(110,000,000원)에서 이를 제외한 나머지 잔금을 수령한 바, 대금영수증 등의 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고한 것임에도 불구하고 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 취득가액 95,000,000원(기준시가 64,000,000원)과 양도가액 110,000,000원(기준시가 115,000,000원)은 기준시가와 대비하여 취득가액은 높고 양도가액은 낮게 신고되어 일관성이 없고, 쟁점아파트의 양도계약서에 기재된 부동산중개업자 및 천리안에 수록되어 있는 시세가 130,000,000원에서 140,000,000원정도로 확인되며, 계약서 특약사항에 임대보증금에 관한 내용이 기재되어 있지 아니하고 매도인의 날인이 없을 뿐 아니라, 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도당시의 소득세법 제96조 에서, 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의하여 자산을 양도한 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1993.4.6 쟁점아파트를 청구외 ○○○으로부터 95,000,000원에 취득하였다가 1998.5.21 청구외 ○○○과 양도계약(가액: 110,000,000원)을 체결한 후 계약금(10,000,000원)을 지급받고, 중도금(50,000,000원)은 전세금으로 대체하기로 하고 1998.5.29 나머지 잔금을 수령한 후 실지거래가액으로 신고하였음에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서, 그에 대한 입증자료로 취득 및 양도계약서, 거래사실확인서, 양도가액 중 잔금 50,000,000원이 청구인의 장남인 장금성 명의의 예금계좌에 입금된 예금거래명세서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 실지거래가액이라고 주장하고 있는 양도가액(110,000,000원)은 기준시가(115,500,000원)보다 낮고 취득가액(95,000,000원)은 기준시가(64,000,000원)보다 높은 반면, 우리 심판소에서 양도당시의 거래시가(98년 5월말 조사)를 부동산뱅크지에 조회한 결과 130,000,000원∼140,000,000원 정도인 것으로 확인되고 있으며, 청구인은 양도가액 중 잔금이 청구인의 장남인 ○○○명의의 예금거래계좌에 입금되었다는 거래명세서만을 제시하고 있을 뿐 실지 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류(대금영수증 등)를 제시하지 못하고 있는 한편, 양도가액 중 중도금을 양도당시 전세입주자의 임대보증금으로 대체하기로 약정하였다는 주장이나, 청구인 제시한 양도계약서를 보면, 그에 대한 특약내용이 없고 "현 시설상태에서 매매함"이라고만 기재되어 있을 뿐 아니라, 양도자의 날인도 누락되어 있는 사실 등으로 미루어 보아 신빙성이 있는 양도계약서로 보기 어렵다할 것이다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 쟁점아파트의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인된다고 할 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.