실지취득가액이 얼마인지 여부

심판청구번호 국심1999중 1948(1999.12.16) 6,719,400원의 부과처분은, ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 87.9㎡ 및 건물 182.8612㎡의 청구인 지 분(1/2)의 취득가액을 70,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1988.6.4 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 87.9㎡ 및 건물 182.86㎡를 청구인의 동생 ○○○과 공동 취득하여 1993.8.18 청구인의 지분 1/2(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 ○○○에게 양도하고, 1994.5.30 실지거래가액(양도가액 98,000,000원, 취득가액 72,500,000원)으로 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 72,500,000원을 일부 부인하고, 실지취득가액이 55,000,000원으로 확인된다 하여 1999.4.10 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 6,719,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.28 심사청구를 거쳐 1999.9.16 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산의 취득가액이 70,000,000원인 사실이 실지매매계약서에 의하여 확인됨에도 불구하고, 처분청은 청구인에 대한 조사 없이 제3자인 양도자 청구외 ○○○의 자인 ○○○의 진술만으로 쟁점부동산의 취득가액을 55,000,000원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 부동산매매계약서상의 취득가액은 72,500,000원이고, 심사청구시 제출한 부동산매매계약서상의 취득가액은 70,000,000원이며, 청구인은 중도금에 대한 영수증만을 제시할 뿐, 계약금 및 잔금 수수와 관련한 영수증과 금융자료등 구체적인 증거를 제시하지 못하므로, 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없다. 한편, 처분청이 거래상대방 ○○○의 자 ○○○을 상대로 조사한 쟁점부동산의 취득가액은 55,000,000원이나, 이는 거래와 관련된 객관적 증빙의 확인 없이 거래상대방이 아닌 제3자로부터의 진술만으로 확인한 것이어서 이 또한 신빙성이 없는 가액으로 보인다. 그렇다면 이 건 거래는 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다 할 것이어서, 기준시가로 양도차익을 산정함이 타당하나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 경우의 양도소득세(39,149,000원)가 청구인이 불복한 세액을 상회하므로, 국세기본법상 불이익변경금지 조항에 위배되어 이 건 청구는 기각 결정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지취득가액을 55,000,000원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항 제3호에 의하면, 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 일례로 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에서는, 『제2항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 시행령 부칙 제8조 제2항에 의하면, 『제166조의 개정규정은 이 령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 1988.6.4 쟁점부동산을 취득하여 1993.8.18 ○○○에게 양도하고 1994.5.30 실지거래가액(양도가액 98,000,000원, 취득가액 72,500,000)으로 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부한데 대하여, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 98,000,000원은 실지거래가액으로 인정하고, 취득가액 조사시 거래상대방인 ○○○을 상대로 확인하고자 하였으나 ○○○이 의식불명으로 조사가 불가능하자 ○○○의 자 ○○○에게 탐문하여 취득가액이 55,000,000원으로 확인된다하여 이를 실지취득가액으로 이 건 양도소득세를 결정한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 70,000,000원이라고 주장하면서, 부동산매매계약서, 중도금 영수증, 쟁점부동산에 설정된 근저당권 해지증서를 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 심사청구시부터 제시한 부동산매매계약서 및 중도금 영수증을 살펴보면, 1988.4.15 쟁점부동산의 매매대금총액을 140,000,000원(청구인 지분 1/2)으로 하고, 계약금 15,000,000원을 계약당시 영수하였으며, 중도금 40,000,000원을 1988.5.10에, 잔금 85,000,000원을 1988.5.31에 지불하기로 하면서, 특약사항으로 매도자는 보존등기와 본 건물 근저당권을 잔금일자 전에 말소등기 할 것과 잔금에 전세보증금이 포함된다고 약정한 사실이 확인되며, 1988.5.10 쟁점부동산 매도자 ○○○이 매수자 ○○○(청구인의 동생)에게 발행한 40,000,000원의 중도금 영수증과 위 부동산매매계약서상의 중도금 지급일자 및 금액이 일치하고 있는 점 및 부동산매매계약서의 지질이나 기재내용 등으로 보아 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 실지매매계약서라고 보인다. 둘째, 실지매매계약서가 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 매매계약서와 다른 이유에 대하여, 청구인은 『쟁점부동산의 취득시 청구인의 동생 ○○○이 매매계약체결 등 모든 일을 맡아서 처리하였으며, 양도소득세 과세표준확정신고시 ○○○을 만나지 못하여 실지매매계약서를 찾지 못하였고, 전세보증금 및 근저당권 관계 등으로 취득가액을 정확히 알 수 없어, 부득이 매도자 ○○○에게 설득과 양해를 구하여 취득가액을 145,000,000원(청구인 지분 1/2)으로 추정하여 부동산매매계약서를 재작성하게 되었으며, 나중에 실지매매계약서를 찾아 매매대금총액이 140,000,000원인 사실이 확인되어 신고한 매매대금과 5,000,000원이 차이가 나게 되었다.』고 주장하고 있는 바, 신고한 매매계약서의 재작성 과정 및 매매대금총액의 차이가 5,000,000원에 불과한 점등으로 보아 청구인의 위 주장은 신빙성이 인정된다. 셋째, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 거래상대방 ○○○의 자 ○○○에게 탐문하여, 55,000,000원(전세보증금 30,000,000원 및 ○○○전자 채무액 80,000,000원 합계 110,000,000원의 1/2)으로 확인하였으나, 청구인이 제시한 근저당권 해지증서에 의하면, 1985.3.6 ○○○과 채권자겸 근저당권자 ○○○전자(주)가 채권최고금액을 120,000,000원으로 하여 쟁점부동산 위에 근저당권을 설정한 사실 및 1985.11.1 ○○○전자(주)가 1985.3.6 채무자 ○○○과 체결한 근저당권설정계약에 기하여 쟁점부동산 위에 채권최고액 120,000,000원정의 근저당권을 (주)○○○가 취득하고 위 근저당권을 위 채무자에 대하여 가진 현재 금 120,000,000원정의 채권을 인수받은 사실이 근저당권설정계약서 및 근저당권양도증서에 의하여 확인되고 있는 바, ○○○이 1985.11.1 현재 (주)○○○에 대한 채무액은 120,000,000원임에도 불구하고 처분청이 1985.11.1 이후 ○○○이 채무를 상환한 구체적인 증빙없이 ○○○이 (주)○○○에 대한 채무액을 80,000,000원으로 본 것은 잘못이라 할 것이다. 사실이 이와 같다면, 쟁점부동산의 취득가액이 70,000,000원이라는 청구주장은 신빙성이 있는 반면, 쟁점부동산의 취득가액을 55,000,000원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.