증여재산가액의 평가

심판청구번호 국심1999중 1938(2000. 6.22) 1,640원의 부과처분은 경기도 ○○○시 ○○○동

○○○ 대지 236㎡의 양도대금의 증여가액을 275,000,000 원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 청구인의 부(父) ○○○이 소유하고 있는 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 236㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)상에 지상 2층 지하 1층의 주택 270.38㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 1993.7.13 신축하여 청구인과 청구인의 부(父) 등 가족이 함께 거주하다가 1997.3.21 청구외 (주)○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하고, 동 매매대금 775,000,000원으로 청구인이 다른 주택을 신축하여 청구인의 명의로 소유권 등기를 필하였다. 처분청은 쟁점부동산의 매매대금 775,000,000원을 기준시가로 안분하여, 토지분 가액에 해당하는 638,901,666원을 청구인의 부가 청구인에게 증여한 것으로 보아 1998.12.20 청구인에게 1997년도분 증여세 159,471,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.4 이의신청, 1999.4.15 심사청구를 거쳐 1999.9.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 본인이 부친을 모시고 평생 살기 위하여 지상 2층, 지하 2층으로 신축한지 4년째 되던 해에 그 일대에 아파트가 들어서게 되고 청구외 법인이 매도를 간청해 왔으나 거부하다가, 쟁점토지는 주변에 도로가 없어 맹지임을 감안하여 평당 3,851,000원에 합의하고, 쟁점건물은 신축주택에 대한 보상과 임차인 이주비, 보상비 등을 포함하여 5억원에 합의한 후 쟁점부동산을 양도한 것이므로, 쟁점토지의 증여가액은 청구외 법인과 합의한 매매가액인 평당 3,851,000원으로 하여야 하며, 위 합의가액을 증여가액으로 인정하기가 어렵다면, 쟁점토지가 맹지여서 인근토지보다는 가격상 열세이나, 주변의 토지가 동일시기에, 같은 매수자에게, 같은 용도로 매도된 것이기 때문에 시가의 요건을 충분히 갖추고 있으므로 주변토지의 시세인 평당 4,000,000원을 증여가액으로 보는 것이 타당하고, 위 시세도 인정할 수 없다면, 이는 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로 법 61조에서 규정한대로 쟁점토지를 공시지가로 평가하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 매매계약서상에는 토지와 건물가액이 구분되어 있지 않으며, 청구인은 인근토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 인정하여 증여가액을 산정하여 줄 것을 요구하고 있으나, 토지의 거래가액은 거래 자체가 개별적 특성을 가지고 있고 거래 당사자간의 주관적인 사정에 따라 거래가액이 달라지므로 인근 매매실례가액을 시가로 볼 수 없고, 또한 이 건 당해토지에는 시가로 볼 수 있는 매매가액, 감정가액, 공매가액, 보상가액 등도 없으므로 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의한 양도소득금액 결정방법(토지와 건물 등의 가액이 불분명한 때에 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산)에 의하여 쟁점부동산의 총양도가액을 토지가액과 건물가액으로 안분하고, 안분된 토지 양도가액을 청구인의 부(父)가 청구인에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 증여가액을 어떻게 평가할 것인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다』고 규정하고, 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다』고 규정하고, 제3항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 제61조 제1항에서 『부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가』라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 『법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고또는 증여세과세표준신고의 기간 중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액』이라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제100조 제2항 에서 『양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구인의 부(父) ○○○ 소유의 쟁점토지상에 1993.7.13 쟁점건물을 신축하여 1997.3.21 쟁점부동산을 청구외 법인에 775,000,000원에 양도하고, 동 대금으로 청구인이 다른 주택을 취득한 사실이 등기부등본, 매매계약서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점부동산의 매매가액을 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 증여가액을 산정한 후 이 건을 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서상에 토지와 건물가액의 구분표시가 없다 하여 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 증여가액을 638,901,666원으로 결정하고 있으므로 그 당부에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 매수자인 청구외 법인은 "쟁점부동산을 매수하기 위해 토지가액은 주변시세를 감안하여 평당 3,851,000원(매매가액 275,000,000원), 건물가액은 세입자들에 대한 이전비용 및 보상금을 포함하여 500,000,000원으로 결정하기로 합의하였으며, 토지와 건물의 소유자가 직계 존비속간이라 일괄하여 매매대금 775,000,000원으로 계약체결을 하였다"고 확인(1999.6.4, 법인인감증명서 첨부)하고 있으며, 청구외 법인이 같은 시기에 매수한 인근토지의 부동산매매계약서에 의하면, 토지의 평당 매매가액이 3,951,000원∼4,236,000원으로 확인되고, 한국감정원이 쟁점부동산의 매매시점으로 소급감정한 감정평가서(2000.4.11)에 의하면, 쟁점토지의 평당가액이 3,300,000원(평가액 236,000,000원, 건물은 멸실로 평가불능으로 판단)으로 평가되었으며, 쟁점토지의 개별공시지가가 평당 2,072,000원으로 위 가액들이 개별공시지가에 비하여 높다는 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 청구외 법인과 합의한 쟁점토지의 평당가액 3,851,000원(매매가액 275,000,000원)을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정함이 타당한 것으로 판단되고, 처분청에서 쟁점부동산의 매매가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 증여가액을 산정하는 것은, 토지의 공시지가와 건물의 과세시가표준액의 시가 반영율의 차이로 인하여 토지가액이 과대평가되는 경향이 있다는 점을 고려할 때, 이 건의 경우에 있어서는 적정한 평가기준으로 보기 어려운 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.