검인계약서상 잔금지급일을 양도시기로 본 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1937(1999.12.29) 경기도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 전 793.7㎡외 4필지 계 13.364㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○에게 양도하고 매매원인일을 1995.6.19로 하여 1995.7.3 소유권이전등기 하였으며 양도소득세 신고시 쟁점토지의 양도가액을 등기접수일 현재 고시되어있는 1995년도 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고 및 납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 등기신청시 첨부된 매매계약서상의 잔금지급약정일인 1995.6.19을 양도시기로 보아 쟁점토지의 양도가액을 양도일 현재 고시되어 있는 1994년도 개별공시지가를 적용하여 1998.12.16 청구인에게 양도소득세 10,028,910원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.18 이의신청 및 1998.3.31 심사청구를 거쳐 1999.9.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 잔금지급약정일은 실제계약서상의 1995.1.20 이나 매수인인 청구외 ○○○이 잔금지급을 차일피일 미루다가 1995.7월에 지급받은 것이 사실임에도 처분청이 이를 인정하지 않으므로 이는 대금청산일이 불분명한 경우에 해당되므로 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일로 보아야하며 양도가액은 1995년도 개별공시지가를 적용함이 타당함에도, 처분청은 실제계약서도 아닌 검인계약서상 잔금지급약정일인 1995.6.19을 이 건 양도일로 보아 1994년도 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지에 대한 매매대금을 1995년 7월말경에 이르러 잔금을 받았다고 하나 등기부상 소유권이전등기가 1995.7.2에 이루어진 점으로 보아 잔금을 받은 후에 등기를 이전하는 부동산 거래관행에 맞지 아니하고 청구인이 주장하는 실지매매계약서상 잔금약정일(1995.1.20)과 검인계약서상 잔금약정일(1995.6.19)이 서로 다르게 나타나는 등 잔금청산일이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 쟁점토지의 양도시기를 등기부상 매매원인일이며 검인계약서상 잔금지급약정일로 기재된 1995.6.19로 보아 양도일 현재 고시되어 있는 1994년도 공시지가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도시기를 검인계약서의 잔금지급약정일로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 전면개정전의 것) 제27조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.』고 규정하면서 같은법시행령 제53조 제1항에서 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일』을 규정하고 있다. 소득세법(1994.12.22 전면개정된 것) 제99조 제1항에서는『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.』고 규정하면서 같은법시행령 제164조 제9항에서『법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995.9.15 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하면서 양도가액을 1995년도 개별공시지가를 적용하여 신고하였으며, 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 등기이전신청시 첨부된 검인계약서상의 잔금지급약정일인 1995.6.19로 보아 양도일 현재 고시되어 1994년도 개별공시지가를 적용하여 과세하였음이 이 건 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 매매원인일을 1995.6.19로 하여 1995.7.3 청구외 ○○○에게 소유권이전된 사실이 확인된다.

(3) 쟁점토지의 양도시기에 대하여 본다. (가) 청구인이 실제계약서라면서 제시한 매매계약서는 1994.11.18 에 작성된 것으로 잔금지급약정일이 1995.1.20로 되어 있음이 확인되는 반면, 쟁점토지의 등기신청시 첨부된 검인계약서는 1995.6.19 작성된 것으로 매매대금을 계약일에 일시불로 지급하는 것으로 되어 있으므로 잔금지급약정일이 1995.6.19임이 확인된다. (나) 청구인은 쟁점토지의 잔금지급약정일은 실제계약서상의 1995.1.20 이나 매수인인 청구외 ○○○이 잔금지급을 차일피일 미루다가 1995.7월에 지급받은 것이 사실임에도 처분청이 이를 인정하지 않으므로 이는 쟁점토지의 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당되는 바, 이 경우 실제계약서상의 잔금지급약정일인 1995.1.20부터 등기접수일인 1995.7.3 까지는 1월이 초과하게 되므로 이는 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호 의 규정에 따라 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일로 보아야한다는 주장이나, 청구인은 잔금청산과 관련된 금융자료등 객관적증빙을 제시하지 못하고 있어 잔금청산일이 1995년 7월중이라는 주장의 신빙성을 인정하기 어려운 반면등기신청시 첨부한 검인계약서가 허위계약서라는 명백한 반증이 없는 한 검인계약서상의 잔금지급약정일은 객관적 효력이 있다 할 것이므로 쟁점토지의 양도에 따른 잔금지급약정일은 등기신청시 첨부된 검인계약서에 기재된 1995.6.19로 보는 것이 타당하다고 본다.

(4) 위 사실을 종합하여 보면 이 건의 경우 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당되는 경우로서, 등기신청시 첨부된 검인계약서가 허위라는 반증이 없는 한 동 검인계약서는 공적문서로의 효력이 있다 할 것이고 이 경우 동 계약서상 기재된 잔금지급약정일인 1995.6.19은 등기접수일로부터 1월이 초과하지 않는 경우에 해당되므로 전시한 소득세법시행령 제53조 제1항 1호 에 따라 1995.6.19을 쟁점토지의 양도일로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 1995.6.19로 보고 양도일 현재 고시되어 있는 1994년도 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.