토지의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지 여부

심판청구번호 국심1999중 1917(1999.11.23) 黎竪�양주군 회천읍 ○○○리 ○○○ 대지 631㎡, ○○○ 전 182㎡, ○○○ 잡종지 645㎡(지상건물 167.44㎡ 포함), ○○○ 전 193㎡, ○○○ 전 544㎡, 합계 5필지 2,195㎡를 1996.1.17 경락을 원인으로 취득하여 1996.6.19 청구외 ○○○에게 ○○○ 대지 631㎡ 중 82㎡, ○○○ 전 544㎡ 중 334㎡, ○○○ 전 182㎡, ○○○ 잡종지 645㎡, 합계 4필지 1,243㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도한 후 실지거래가액으로 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.4.2 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 5,684,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.29 심사청구를 거쳐 1999.9.6 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 경락으로 취득한 토지 중에서 경제적인 사유로 청구인의 공장에 필요한 면적을 제외하고 쟁점토지를 분할·양도하면서 제조업을 영위하고 있는 청구외 ○○○에게 취득가액보다 낮게 중개인없이 쌍방합의에 따라 그 대금을 일시불로 지급받은 후 실지거래가액으로 신고하였음에도 불구하고 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 거래는 부동산중개인없이 쌍방합의에 의하여 일시불로 거래된 것이고, 양도가액이 경락으로 취득한 가액보다 낮을 뿐 아니라 거래대금 수수에 관한 금융자료 및 영수증 등 객관적인 증빙서류의 제시가 없이 양수자의 거래확인서만을 입증자료로 제시하고 있으므로 처분청이 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도당시의 소득세법 제96조 에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의하여 자산을 양도한 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항에서는『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제164조 제7항에서『법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 기준시가상승율을 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다』고 규정하고, 같은 법 시행규칙 제80조 제1항 제1호에서는『동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도하는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가) × { 양도자산보유기간의 {} 월수 } over { 기준시가 {} 조정월수 } 』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1996.1.17 쟁점토지를 경락으로 취득하여 같은 해인 1996.6.5 청구외 ○○○과 양도계약을 체결하였고, 1996.6.19 ○○○의 명의로 소유권이전등기되었으며, 1998.6.2 실지거래가액(취득가액: 86,925,227원, 양도가액: 71,272,800원)으로 신고하였음이 등기부등본, 양도계약서, 자산양도차익예정신고서 등 관련서류에 의하여 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 경락에 의하여 결정된 것이고, 양도가액은 부동산 중개인없이 쌍방합의에 따라 매매계약당일 전액을 일시불로 양수자로부터 지급받은 후, 실지거래가액으로 신고하였음에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정·과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 그에 대한 입증자료로 양도계약서 및 양도자의 거래사실확인서만를 제시하였으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 취득한지 5개월도 못되어 양도하면서 경락으로 취득한 가액의 82%에 양도하였는 바, 일반적으로 경락가액은 정상적인 부동산 시세의 70∼80% 이하의 수준에서 형성됨을 감안할 때 단기간에 양도하면서 경락으로 취득한 가액보다 현저하게 저가로 양도하였으면서도 그렇게 할 수 밖에 없었던 특단의 사정이 있었는지에 대하여 밝히지 못하고 있다. 또한 청구인이 제시한 매매계약서나 쟁점토지 매수인(○○○)의 거래사실확인서는 거래당사자 사이의 이해관계에 영향을 미치지 아니하는 한 사후 상대방의 요구에 따라 사실과 다르게 작성될 개연성을 배제할 수 없으므로 공신력있는 문서로서 증거능력을 갖추었다고 볼 수 없으며, 금융자료등 구체적으로 객관적인 증빙에 의하여 뒷받침되지 아니하는 한 이를 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다 할 것이다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인된다고 볼 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.