8년 이상 자경농지 배제 여부

심판청구번호 국심1999중 1876(2000. 4.19) 1970.3.21 취득한 경기도 양평군 용문면 ○○○리 ○○○ 소재 답 774㎡, 같은 곳 ○○○ 소재 답 65㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○에게 매매를 원인으로 1998.6.8 소유권이전등기한 데 대하여 처분청은 1999.4.12 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 1998년도 귀속 양도소득세 24,531,810원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.21 심사청구를 거쳐 1999.9.1 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구외 ○○○가 쟁점토지와 교환(취득)하기 위하여 그에 앞서 미리 매수해 둔 ○○○조씨○○○공손종중 소유 경기도 양평군 용문면 ○○○리 ○○○ 소재 답 702㎡와 쟁점토지를 교환하고 그에 따르는 토지가액간 차액 정산금 4,100,000원을 1995.2.27 청구외 ○○○로부터 수령한 만큼 쟁점토지의 양도시기는 1995.2.27로 되고 이날 현재 쟁점토지는 8년이상 자경농지에 해당하여 비과세대상임에도 등기일(1998.6.8)을 양도일로 보아 8년이상 자경농지에 의한 비과세를 배제한 이건 처분은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○가 매수해 둔 경기도 양평군 용문면 ○○○리 ○○○ 답 702㎡와 교환하였다고 주장하나 두(2)토지는 면적이 상이한데도 청구인이 제출한 1995.3.16자 작성의 매매계약서상의 매매금액이 동일한 15백만원으로 되어 있는바 위치가 인근지역이고 지목이 같은 답인데도 면적이 차이가 나는 토지를 가격차이에 대한 정산없이 맞교환하였다는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이고 따라서 청구인이 제출한 매매계약서는 사후에 임의로 작성한 것으로 보인다. 또한 청구인이 교환으로 취득하였다는 ○○○리 ○○○ 소재 토지는 1995.3.21자로 등기이전을 하면서 쟁점토지의 등기이전에 필요한 인감증명서를 2월여가 지난 1996.6.1자로 발급한 사실로 미루어 위 ○○○리 ○○○ 소재 토지의 취득은 쟁점토지의 양도와 무관한 것으로 판단되므로 이를 서로 교환하였다는 청구주장은 인정할 수 없으며, 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지의 매매계약서에 기재된 잔급지급약정일이 1995.3.16로 되어 있고 인감증명서를 1995.6.1자로 발급받은 사실이 확인되나 위에서 검토한 바와 같이 매매계약서를 신뢰할 수 없을뿐더러 쟁점토지에 대한 잔금일자가 확인되지 아니하고 잔금지급약정일과 등기접수일까지의 기간이 1월을 넘어 3년이 되므로 등기접수일인 1998.6.8을 쟁점토지의 양도시기로 봄이 타당하다 할 것이며 쟁점토지는 1996.12.13 지목이 답에서 대지로 변경되었는 바 양도일 현재 농지가 아닌 이상 소득세법상 8년이상 자경에 의한 비과세 대상도 아니므로 청구인에게 이 건 과세한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지에 관하여 등기접수일을 양도시기로 보고 이를 기준으로 8년 이상 자경농지에 의한 비과세를 배제한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정한데 이어 그 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』라고 규정하고 있으며, 조세감면규제법 제55조【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】제1항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 토지에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다(각호 생략)』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 경우 그 주장과 같이 쟁점토지가 소득세법상 교환에 의하여 양도된 것이라면 그 교환(양도)거래가 완결된 날이 "토지대금이 청산된 날"에 갈음하여 쟁점토지의 양도시기로 된다 할 것이므로 제출된 증빙자료에 의하여 그 인정여부를 본다.

(2) 매매계약서(1995.3.16자 청구인과 청구외 ○○○ 및 청구외 ○○○조씨 ○○○공손종회간 각 체결된 것으로 나타나는 것)에 의하면 토지대금이 각 15백만원으로 동일하게 기재되어 있음에도 불구하고 두(2)교환 토지(지목이 같고 도로를 사이에 두고 인접하는 등 동품질의 것)간 면적차이로 인하여 발생하는 토지가액차액의 정산 등에 관하여 아무런 특약도 되어 있지 아니할 뿐만 아니라 다른 필수기재사항인 대금지급조건에 관하여도 구체적인 기재가 없으며 계약일자(1995.3.16) 또한 등기부상 기재내용(1997.7.14)과 달라 이를 진정한 처분문서로 보기는 어렵다 하겠다.

(3) 등기부 기재에 의하면 청구인이 쟁점토지와 교환하여 취득하였다는 위 ○○○조씨 문강*/공손종중 소유 토지에 관하여 청구인이 소유권이전등기한 날은 1995.3.21로 확인되는 반면 매도인으로서 청구인의 인감증명(쟁점토지의 등기이전 등에 필요한 서류 중 하나임)발급일은 1995.2.24, 1995.6.1, 1997.5.12로 각기 다르게 확인되거나 다툼이 없는데다가 청구외 ○○○공손종중 소유 토지에 관하여 청구인이 소유권이전등기한 날은 1995.3.21로 확인되는 반면 매도인으로서 청구인의 인감증명(쟁점토지의 등기이전 등에 필요한 서류 중 하나임)발급일은 1995.2.24, 1995.6.1, 1997.5.12로 각기 다르게 확인되거나 다툼이 없는데다가 청구외 ○○○가 쟁점토지를 교환·취득하기 위하여 위 ○○○조씨 ○○○공손종중 소유의 토지를 매수하였다고 인정할만한 아무런 증거나 소명자료도 나타나 있지 아니하므로 위와 같은 사정아래서는 청구인의 위 ○○○씨 ○○○공손종중 소유 토지의 취득은 쟁점토지의 양도와는 무관한 것이라 하겠고 따라서 이들 두(2)토지를 교환거래하였다는 청구주장은 인정하기 어려운 것으로 보인다.

(4) 청구인이 그의 처(청구외 ○○○)명의 계좌를 통하여 이건 토지교환에 따르는 토지대금정산금을 수령하였다고 주장하면서 제출한 예탁금거래내역표를 보면 1995.2.27자 입금액란에 4,100,000원이 기재되어 있기는 하나 그 외에는 위 금액이 쟁점토지의 잔대금이라고 볼만한 아무런 근거나 증거자료도 나타나 있지 아니하다.

(5) 청구외 ○○○등의 확인서와 1995.3.3자 근저당권 설정이 그 을구에 등재된 등기부등본(쟁점토지위에 근저당권자와 채무자를 각 청구외 ○○○와 청구인으로 하는 채권최고액 금50백만원의 것)을 검토하면 사인들 간의 공신력 없는 확인서에 불과하여 객관성이 없는데다가 근저당권의 경우 그 원인이 물권변동에 의한 것인지 여부가 나타나 있지 아니하므로 이를 근거로 쟁점토지의 양도시기를 확정하기는 어려운 것이라 하겠다.

(6) 위 확인사실들을 종합하여 판단하면 쟁점토지의 대금 청산일이 분명하지 아니하고 잔금지급약정일 또한 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 처분청이 그 양도시기를 등기부에 기재된 등기접수일(1998.6.8)로 한 것은 정당하다 하겠으며 한편 쟁점토지는 양도되기에 앞서 1995.3.27 이미 ○○○도 ○○○군수에게 농지전용허가신청이 되는 등 개발행위가 가해진 결과 1996.12.13에는 지목이 답에서 대지로 변경된 사실이 확인되고 이점에 대하여는 다툼이 없는 만큼 양도일 현재 토지이용현황을 농지로 보기도 어려우므로 처분청이 조세감면규제법상 8년이상 자경농지에 대한 감면규정을 적용하지 않고 과세한 이건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.