실지거래가액 입증서류 인정 여부

심판청구번호 국심1999중 1816(1999.11.20) 도 의정부시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 180.9㎡ 및 동소 건물 261.54㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1990.8.20 청구외 ○○○로부터 취득하여 1993.5.3 법원경락에 의하여 양도하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 준시가로 산정하여 1999.4.2 청구인에게 1993년도 귀속분 양도소득세 23,228,130원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.24 심사청구를 거쳐 1999.8.24 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산의 양도에 대한 결정전 통지에 대하여 실지거래가액의 증빙을 갖추어 과세적부심사를 청구하였고, 쟁점부동산의 양도가액은 취득시 매매계약서 및 양도시 경락허가결정서에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 결정되어야 하는바, 취득가액이 불분명하다고 하여 기준시가로 결정함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 양도가액은 법원의 경락가액으로 확인되나, 취득가액은 매매계약서가 매매당사자간에 작성된 것이고, 금융자료의 제시가 없으며, 근저당에 관한 특약내용이 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하므로, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점부동산의 양도당시 소득세법 제23조 【양도소득】제4항은 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.』고 규정하면서, 그 제1호에 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 제45조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.』고 규정하면서, 제1호 가목에서 취득가액은 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】제4항은 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서, 그 제3호에 『양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다. 1995.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 제3호는 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제8조【양도소득에 관한 적용례】제2항에 『제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산 양도가액이 법원경락가액인 171백만원이고, 청구인이 실지거래가액에 관한 증빙을 갖추어 1999.2.2 과세적부심을 청구한 것이 소득세법시행령 제166조 에서 규정하고 있는 양도소득세 결정일 이내에 증빙을 갖추어 실지거래가액을 신고한 것에 해당되는지에 대하여는 다툼이 없으므로, 제출된 증빙자료에 의하여 쟁점부동산의 취득가액이 확인되는지에 대하여 살펴본다. 먼저, 청구인이 쟁점부동산의 취득가액에 대한 증빙으로 제출한 매매계약서를 살펴보면, 동 매매계약서는 1990.4.24 중개인없이 청구인과 매도인인 청구외 ○○○간에 작성된 것으로 잔금지급일을 1990.5.31로 하여 쟁점부동산을 금 200백만원에 매매하는 것으로 기재되어 있으나, 쟁점부동산의 취득일(1990.8.20)이전인 1990.7.18 (주)○○○상호신용금고가 청구외 ○○○을 채무자로 하여 채권최고액 105백만원에 근저당을 설정한 사실이 쟁점부동산의 등기부상 확인됨에도 이에 관한 특약이 기재되어있지 않다. 이에 대하여 청구인은, 쟁점부동산을 건축한 청구외 ○○○이 청구인과 ○○○를 잘 아는 사이로 ○○○이 매매를 주선하였기 때문에 별도의 중개인이 필요치 않았다고 주장하면서 ○○○의 확인서를 제시하였고, 이 건 거래는 현금과 수표로 지급한 것이어서 금융자료를 제시할 수 없으며 대금지급후 영수증을 받았다고 주장하고 있다. 또한 취득자금의 부족으로 고향선배인 ○○○ 명의로 1990.7.19 (주)○○○상호신용금고에서 대출을 받아 잔금청산하였는 바, 당초 계약서는 1990.4.24 작성한 것으로서 계약서 작성당시에는 잔금부족을 예상하지 못해 근저당설정사실이 기재누락된 것이라고 주장하면서 ○○○과 ○○○의 확인서를 제출하였다. 살피건데, 쟁점부동산의 매매에 있어서 중개인없이 작성된 매매계약서의 사본을 제출하고, 대금지급 관련 영수증등의 제시가 없는 바, 매매계약서는 사후 거래당사자간의 양해하에 사실과 다르게 작성될 개연성을 전연 배제할 수 없어 이것만으로는 증거능력을 갖추었다고 볼 수 없으며, 금융자료등 구체적이고 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 한 그 신빙성을 인정하기 어렵다 하겠다. 또한, 등기부상 근저당설정과 관련된 특약사항이 없는데 대하여 관련자의 확인서만 제시할 뿐 객관적이고 구체적인 대출관련자료 등 증빙의 제시가 없는 바, 확인서란 관련당사자 상호간의 이해관계에 영향이 없는 한 상대방의 요구대로 작성해 줄 수도 있는 것이므로 잔금청산을 위해 소유권 이전되기 전에 부득이 근저당을 설정하였다는 확인서의 내용을 사실로 받아들이기 어렵다 하겠다. 위의 사실관계 및 법령을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 취득가액이 거래증빙등에 의하여 확인된다고 볼 수 없으므로, 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.