양도가액을 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1783(1999.12.29) 소유하고 있던 경기도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지외 9필지 378.96㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.9.20 양도하고 1995.11.29 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 공정과세협의회의 심의·자문을 거친 후 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.1.8 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 11,177,920원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.10 심사청구를 거쳐 1999.7.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 종전에 소유하고 있던 대지가 ○○○신도시 건설사업지구에 편입되어 수용됨에 따라 쟁점토지를 공동으로 취득하게 되었던 것이나 주택신축이 어려워 공유자인 청구외 ○○○에게 양도한 후 신고기한내 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고함과 동시에 양도소득세 1,823,420원을 자진납부하였음에도, 공시지가에 비하여 거래가격이 낮고 매매계약서와 수표사본등 관련서류가 신빙성이 없다하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 1995.9.20 쟁점토지를 45,000,000원에 양도하였다고 신고하였으나 검인계약서상 양도가액은 34,499,000원으로 확인되고, 기준시가는 35,036,407원임이 확인되므로 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가 대비 128.43%이며, ○○○은행 ○○○지점에 개설한 청구외 ○○○(청구인의 장모)의 통장에 1995.8.8 ○○○ 명의로 46,000,000원이 입금된 사실이 확인되나, 청구인이 신고한 양도가액과 일치하지 아니하고 동 입금액이 쟁점토지의 양도대금을 입금한 것인지의 여부도 확인되지 아니하는 점 등으로 보아 양도가액 45,000,000원은 신빙성이 없다. 또한, 청구인이 양도소득세 신고시 쟁점토지를 35,036,407원에 취득하였다고 제출한 취득계약서를 보면, 앞면에는 매수인이 ○○○외 2인으로 기재되어 있으나 뒷면에는 ○○○외 3인으로 기재되어 있고, 앞면과 뒷면에 날인된 인장이 일치하지 아니하는 등 계약내용에 진위여부가 불분명할 뿐만 아니라 등기부등본에 의하면, 청구인은 1992.5.9 쟁점토지를 공유자인 ○○○외 2인과는 별도로 전소유자인 청구외 ○○○로부터 취득하여 소유권이전등기받은 것으로 보아 청구인이 주장하는 취득가액도 신빙성이 없으므로 공정과세협의회 회의를 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 제1호 에는 "당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1호에는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 『당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 제45조 제1항 및 같은 법 제60조와 같은 법 시행령 제46조 제3항에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 취득가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한 취득가액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 하며, 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의하고, 법 제23조 제2항 제1호에서 『취득가액』이라 함은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액을 말한다. 다만, 취득가액을 실지거래가액에 의한 경우에는 법 제45조 제1항 제1호 내지 제3호의 금액으로 한다."고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 부동산매매계약서 등에 의하여 쟁점토지의 취득과 양도시의 실지거래가액이 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다는 청구주장에 대하여, 기준시가와 차이가 많이 나고 매매대금 지급에 관한 증빙이 불분명한 점 등으로 미루어 청구주장을 받아들일 수 없다는 것이 처분청의 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1992.4.2 공유지분 매매를 원인으로 하여 전소유자인 청구외 ○○○로부터 쟁점토지를 1992.5.9 취득(등기접수일)하였다가 1995.9.5 매매를 원인으로 하여 1995.9.20(등기접수일) 청구외 ○○○에게 양도하였음이 확인된다.

(2) 청구인이 제시한 취득시의 부동산매매계약서에 의하면 쟁점토지의 매매대금을 35,036,407원으로 하여 1991.9월 청구인등 4인과 청구외 ○○○가 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으나 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가는 6,064,000원으로 청구인이 주장하는 취득가액은 당시의 개별공시지가에 비하여 577.8%로 차이가 많이 나고, 양도시의 부동산매매계약서에 의하면 매매대금을 45,000,000원으로 하여 1995.8.20 청구외 ○○○과 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으나 쟁점토지 양도당시의 개별공시지가는 91,600,964원으로 청구인이 주장하는 양도가액은 당시개별공시지가의 49.1%에 불과할 뿐만 아니라 처분청이 조사한 인근의 지가상승율과 시세에 비하여도 청구인이 주장하는 양도가액이 현저히 낮은 것으로 확인되고 있다.

(3) 청구인이 쟁점토지 양도에 관한 실거래가액의 증빙으로 제시한 청구외 ○○○의 매매사실확인서(1999.2.10 작성)를 보면 1995.8.20 쟁점토지의 공유지분 379/5067중 도로부분을 제외한 약 100평을 45,000,000원에 매매하기로 청구인과 계약한 후 매매대금중 40,000,000원은 기존에 빌려주었던 자금과 대체하였다고 진술하고 있다.

(4) 다음으로 청구인이 증거자료의 하나로 제시하고 이는 청구외 ○○○(청구인의 장모)의 ○○○은행 ○○○지점의 예금통장을 보면 1995.8.8 청구인이 46,000,000원을 입금한 것으로 나타나고 있는 바, 이에 대하여 청구인은 자기앞수표 5매(50,000,000원)를 받아 5,000,000원은 거슬러 주고 나머지 45,000,000원에 1,000,000원을 보태어 청구외 ○○○에게 송금하였다고 주장하고 있어 기존에 빌려주었던 자금과 대체하였다는 위 청구외 ○○○의 진술내용과 상이할 뿐만 아니라 동 입금액이 쟁점토지의 양도대금으로 수령한 것인지의 여부도 확인되지 아니한다.

(5) 위의 내용을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 처분청이 조사한 주변의 시세나 개별공시지가와 차이가 있고, 청구인이 제시한 입증자료의 내용도 불분명하여 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.