토지양도자가 주장하는 잔금청산일이 확인되지 아니하여 이후 소유권이전등기일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 정당함
토지양도자가 주장하는 잔금청산일이 확인되지 아니하여 이후 소유권이전등기일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 정당함
심판청구번호 국심1999중 1761(1999.12.21) 1987.10.14 한국토지개발공사로부터 환매특약조건으로 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 1,005.7㎡를 분할하여 같은 곳 ○○○ 대지 288.7㎡는 1993.2.8 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하고, 같은 곳 ○○○ 대지 214.4㎡(전시 같은 곳 ○○○ 소재 대지 1,005.7㎡와 함께 이하 "쟁점토지"라 한다)는 1993.2.8 청구외 ○○○에게 소유권이전등기한 후 1993.9.2 실지거래가액으로 자산양도차익을 산정하여 양도소득세를 자진신고납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기접수일인 1993.2.8로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.3.2 청구인에게 1993년도 귀속분 양도소득세 77,725,970원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.7 심사청구를 거쳐 1999.8.13 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 한국토지개발공사로부터 고향에 인접한 전시토지를 3년 이내에 유치원용지로 사용하는 조건으로 취득하였으나, 유치원 신축자금의 부족으로 청구외 ○○○와 ○○○으로부터 자금을 차입하던 중 동 채무와 상계하여 토지의 일부를 위치를 확정하여 분할하여 주기로 하고, 이러한 내용을 확실히 하기 위하여 ○○○ 및 ○○○과 함께 1989.8.10 및 1988.7.12 부동산중개업자 ○○○의 입회하에 매매계약서를 작성하였으며, 전매제한기간인 5년이 경과하면 소유권이전등기해 주기로 약정하였다. 전매제한기간(1992.10.14)이 다가오자 건축자금에 어려움을 겪는 청구인의 사정을 아는 ○○○ 및 ○○○은 쟁점토지의 분할도면을 측량작성하여 1992.2.1 청구인을 상대로 소유권이전등기청구소송(92가단 3392호)을 제기하였는데, 1992.8.18 취지 및 원인변경을 거쳐 본인이 참여하지 아니한 체 의제자백으로서 1992.4.22 및 1992.10.20 각각 승소하였음에도 판결즉시 쟁점토지에 대한 분할 및 소유권이전등기를 하지 아니하다가 1993.2.8(○○○의 매매원인일은 1989.8.10, ○○○의 매매원인일은 1988.7.12)에 와서야 이전등기하였다. 따라서 쟁점토지는 위 약정에 따라 대물변제된 것이므로 그 양도시기는 청구인이 자금을 차입한 시기로 보아야 하는 바, 이 건 양도소득세는 국세부과제척기간이 도과된 것이므로 취소되어야 한다.
(2) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 1993.9.2 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 자진신고납부하였음에도 처분청이 이에 대한 아무런 조사도 없이 국세부과제척기간이 도과된 후에 대금청산에 대한 금융자료가 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도소득세를 부과한 것은 부당하며, 설령 양도소득세를 부과하더라도 이는 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.
(1) 대물변제는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채권이행에 갈음하여 다른 급여를 현실적으로 지급한 때에 변제와 같은 효력이 있는 것으로서 다른 급여가 부동산의 소유권을 이전하는 것일 때에는 소유권이전등기를 하여야만 대물변제가 성립되어 본래의 채무가 소멸되는 것이므로 채무자의 입장에서는 소유권이전등기된 날이 부동산의 양도일이 되는 것이다(대법원 92누11602, 1993.5.11, 국세청 심사 양도 98-2357, 1998.9.4도 같은 뜻임). 그런데 청구인이 제시하는 광주지방법원의 판결문은 서로 이해관계에 있는 친족간(○○○는 친형, ○○○은 매제)의 민사소송법 제139조 에 의한 의제자백에 근거한 판결로서 이를 믿기가 어려우며, 청구인은 쟁점토지를 채무와 상계하는 조건으로 양도하였다고 하나 차용증등의 제시가 없어 채무총액, 차입시기, 이자지급약정 및 변제조건이 구체적으로 확인되지 아니하고, 매매계약서상에도 이에 관한 어떠한 언급도 없으므로 이를 인정할 수 없다. 따라서 쟁점토지의 매매에 관한 대금수수 및 잔금청산에 대한 구체적인 증빙제시가 없어 양도시기 및 양도가액을 인정할 수 없으므로 처분청이 관련 소득세법 규정에 따라 소유권이전등기접수일을 양도시기로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
(2) 청구주장대로 쟁점토지를 채무와 상계하는 조건으로 양도하였다면 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것이다(국세청 예규 재일 46014-214, 1998.2.6도 같은 뜻임). 그러나 본건의 경우 대물변제된 가액을 산정함에 있어서 이자등을 감안할 때 양도시기(소유권이전등기일)로부터 4∼5년전의 채무액을 쟁점토지의 실지양도가액으로 인정하기는 어려우며, 이자지급등에 관한 구체적인 약정이 없어 소유권이전등기시점(양도시점)의 대물변제가액(채무액)을 산정할 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
① 이 건 양도소득세가 부과제척기간이 도과되어 부과된 것인지 여부 및
② 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
(1) 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제27조 및 같은법 시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전면개정되기 전의 것) 제53조 제1항 본문을 종합하여 보면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있으며, 제1호는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
(2) 이 건 양도소득세결정일 현재 적용되는 소득세법 제96조 제1호 와 제97조, 제100조 제1항 및 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 토지의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하되 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 잔금청산일 관련 증빙으로 광주지방법원의 판결문(92가단 3392, 1992.10.20)을 제시하였으나, 이는 피고인 청구인이 참석하지 아니한 형식적인 궐석재판에 의한 판결로서 청구원인에 의하면 원고는 매매계약을 체결한 후 동 대금을 완불하였다고 기재되어 있고, 청구인도 쟁점토지의 잔금을 1988.7.12 및 1989.8.10 받았다고 주장하나 이를 입증할 수 있는 객관적인 자료는 제시하지 못하고 있다. (나) 쟁점토지는 청구인과 특수관계에 있는 청구인의 친형인 ○○○와 청구인의 매제인 ○○○에게 양도된 것으로서 청구인은 이들로부터 돈을 빌려쓰고 갚지 아니할 경우 쟁점토지를 채무와 상계한다는 조건 때문에 양도하였다고 주장하나, 매매계약서상 이에 대한 언급이 전혀 기재되어 있지 아니하다. (다) 청구인은 부동산으로 대물변제하는 경우 그 양도시기를 소유권이전등기일로 본다고 하더라도 쟁점토지와 같이 토지의 특정위치를 분할확정하여 인도하는 경우에는 달리 보아야 하므로 쟁점토지는 분할할 토지의 위치가 확정되어 소유권이전등기청구권이 발생한 1992년 이전을 양도시기로 보아야 한다는 주장이나, 쟁점토지가 소유권이전등기되기 전에 이미 양도계약서가 작성되었다는 청구주장의 진위를 확인할 수 있는 증빙이 매수자등의 확인서외에는 없고, 쟁점토지가 대물변제로서 양도되었다고 볼 만한 사실관계도 전시한 바와 같이 청구인이 제시하는 증빙에 의하여는 확인되지 아니하므로 쟁점토지는 대물변제되었다기 보다는 매매계약에 따라 양도된 것으로 보아야 할 것이며, 그렇다면, 쟁점토지의 양도에 따른 잔금청산일 및 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서가 진정한 것으로 보기 어려운 이 건의 경우 양도시기를 소유권이전등기접수일로 보는 것이 타당할 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 처분청이 형식을 요하지 아니하는 대물변제계약에 있어서 채무액, 채무발생시기 및 이자등에 관하여 구체적으로 밝히지 아니함을 이유로 청구인이 제시하는 계약서가 신빙성이 없다고 보는 것은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 양도하게 된 채무와 관련된 금융자료 등 증빙은 기간이 오래되어 제출할 수 없고, 단지 실지거래가액에 대한 증빙으로 매매계약서, 법원판결문 및 매매계약당시 중개업자의 확인서를 제시하였으나, 법원판결문은 의제자백에 의한 것이고, 매매계약서 및 중개인 확인서는 거래당사자등의 이해관계에 영향을 미치지 아니하는 한 사후 거래상대방의 요구에 따라 사실과 다르게 작성될 개연성을 전연 배제할 수는 없는 것이므로 이를 근거로 하여 청구주장 실지거래가액이 확인된다고 보기는 어려운 것이며, 그렇다면 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.