신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1760(1999.12.21) 맛括�1987.6.3 취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 전 223㎡및 같은리 ○○○ 전 811㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.1.11 청구외 ○○○에게 양도하고 1995.9.7 실지취득가액을 19,719,000원으로, 실지양도가액을 36,190,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액이 확인되지 아니한다는 이유로 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.4.5 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 33,887,810원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.29 이의신청, 1999.6.11 심사청구를 거쳐 1999.8.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 양도하고 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하였음에도 불구하고 처분청이 기준시가와 차이가 크다는 이유로 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 양도 및 취득가액과 기준시가에 의한 양도 및 취득가액을 비교한 바, 신고한 양도가액은 기준시가 대비 45%에 불과한 반면 취득가액은 기준시가 대비 393%로 확인되나 이에 대한 특별한 사유를 발견하기 어렵고, 취득당시의 매매계약서에는 계약의 일방당사자인 청구외 ○○○의 인감이 날인되어 있지 아니하여 진실된 계약서로 보기 어렵고, 또한 양도당시의 매매계약서는 중개인의 중개없이 매매당사자간에 작성된 계약서로 이를 입증할 금융자료 등 증빙제시가 없어 사회통념상 그 객관성을 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액은 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정할 수 있는지 여부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 『양도가액 및 취득가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에는 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 1987.6.3 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1995.1.11 청구외 ○○○에게 양도하고, 1995.9.7 실지취득가액을 19,719,000원으로, 실지양도가액을 36,190,000원으로 하여 계산한 양도차익으로 양도소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 등기부등본, 신고서, 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 먼저, 청구인이 신고한 취득가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다. 청구인이 제시한 매매계약서를 보면, 매매가액은 19,719,000원(계약금 2,000,000원, 잔금 17,719,000원)으로, 매도인과 매수인은 각각 청구외 ○○○과 청구인으로 되어 있으나 매도인의 인감이 날인되어 있지 아니하고, 청구인이 신고한 취득가액(19,719,000원)은 기준시가에 의한 취득가액(5,017,000원)의 393%로서 상당히 높은 가액이나 이에 대한 특별한 사유를 발견할 수 없으며, 또한, 청구인은 위 매매계약서상의 매매가액을 뒷받침할 수 있는 영수증, 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 취득가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보여진다. 다음, 청구인이 신고한 양도가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다. 청구인이 제시한 매매계약서를 보면, 부동산 중개업자의 중개없이 매매당사자간에 매매가액을 36,190,000원으로 하여 작성된 계약서임을 알 수 있고, 청구인이 신고한 양도가액(36,190,000원)은 기준시가에 의한 양도가액 (80,652,000원)의 45%에 불과한 바, 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 인근 유사토지의 개별공시지가 보다 높게 책정되었기 때문이라고 주장하나, 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가(㎡당 78,000원)가 쟁점토지와 연접한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 소재 토지의 개별공시지가(㎡당 78,600원)와 거의 일치하고 있으므로 기준시가보다 저가로 양도한 특별한 사유가 없다 하겠으며, 또한, 청구인은 위 매매계약서상의 매매가액을 뒷받침할 수 있는 증빙자료로 매수인의 사실확인서 이외에 영수증, 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액도 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보여진다. 그러하다면, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분에 잘못이 없는 반면, 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.