토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1729(1999.11.11) 發滂�○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 답 1,051㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1983.7.7 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1994.4.12 청구외 ○○○건설 주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하고 1994.5.9 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 않는다 하여 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 1999.1.9 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 32,773,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.9 심사청구를 거쳐 1999.8.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지를 양도하고 거래상대방의 확인서 및 인감증명등을 첨부하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 사실확인도 없이 일방적으로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 실지거래가액과 기준시가에 의한 취득가액 및 양도가액을 비교한 바, 신고한 양도가액이 기준시가 대비 71.4%에 불과한 반면, 취득가액은 기준시가의 1,179%로 특별하게 높을 이유를 발견할 수 없고, 청구인이 제출한 신고서에는 취득시 거래상대방인 ○○○의 거래사실확인서가 첨부되어 있지 아니하고 소개인 및 청구외 ○○○의 거래사실확인서 및 인우보증서만 첨부되어 있으며, 쟁점토지의 매매와 관련한 대금 영수증등을 제출하지 아니하여 실지거래가액을 확인하기 어려우며, 양도일에 (주)○○○은행이 채권최고금액 228,000,000원의 근저당권을 설정한 사실로 보아 쟁점토지의 시가가 청구인이 신고한 가액인 89,997,130원을 훨씬 상회하였을 것으로 보여지고, 쟁점토지의 공시지가 역시 1990년부터 양도시까지 계속하여 상승하여 온 것으로 나타나고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 보여지므로 객관적인 증빙의 제시가 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제23조 제4항 및 제45조에서 『양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고, 현행 소득세법시행령 제166조 제4항 에서 『"대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있으며, 제5항에서는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 관련법령의 규정을 종합하여 보면, 양도가액과 취득가액의 결정은 기준시가를 원칙으로 하고 있고, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 이를 적용할 수 있으나 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가를 적용하여 과세하도록 되어 있는 바, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 대한 증빙으로 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 과세하였고, 청구인은 기준시가를 적용하여 과세한 처분이 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 먼저, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액과 관련한 증빙으로서 쟁점토지의 매매계약서와 쟁점토지의 거래당시 중개인이라는 청구외 ○○○과 쟁점토지 인근지역 주민인 ○○○의 사실확인서를 제시하고 있으나, 기준시가의 10배 이상에 해당하는 신고가액을 고려할 때 임의작성이 가능한 청구인의 제출증빙만으로 신고한 가액을 진실한 거래가액으로 인정하기는 어려우며, 매도자의 거래사실확인서 및 금융자료등 보다 객관적인 증빙에 의하여 매매계약서상의 거래내용이 입증되어야 할 것이나 이에 대한 증빙의 제시가 없으므로 청구인이 제출한 증빙에 의하여 쟁점토지의 실지취득가액이 확인된다고 보기는 어렵다 하겠다.

(3) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 실지거래증빙으로 양도시 매매계약서와 매수자인 청구외법인의 거래사실확인서를 제출하고 있는 바, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 89,997,130원이나 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 양수자인 청구외법인을 채무자로 하여 쟁점토지의 소유권이전등기 접수일인 1994.4.12 (주)○○○은행이 채권최고액 228,000,000원의 근저당을 쟁점토지에 설정한 것으로 나타나고 있는 바, 쟁점토지의 담보가치와 청구인이 신고한 양도가액의 차이가 과도하여 매매계약서상의 거래내용을 구체적으로 확인할 수 있는 보다 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 청구인이 신고한 실지양도가액을 인정하기는 어렵다 할 것이며, 쟁점토지의 양도는 법인과의 거래이므로 양수자인 청구외법인의 장부나 금융자료등 보다 객관적인 증빙의 제시가 가능할 것임에도 이에 대한 증빙을 제시한 바 없어 청구인이 제출하고 있는 증빙만으로는 쟁점토지의 실지양도가액이 확인된다고 보기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 판단 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.