건물의 양도시 임대주택 부분을 주택으로 볼 것인지 여부

심판청구번호 국심1999중 1698(2000. 2.22) �鮎�갹�중랑구 ○○○동 ○○○ 대지 151㎡, 건물 374.4㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1992.9.2 신축한 후 지층, 1층은 점포로 임대하고, 2, 3, 4층은 주택으로 사용(4층은 본인 사용, 2, 3층은 전세 및 월세로 임대)하다가 1994.5.19 양도하였다. 처분청은 이에 대하여 청구인이 주택으로 사용한 4층부분에 대해서만 1세대 1주택으로 비과세하고 지층∼3층 부분에 대해서 1999.3.10 청구인에게 양도소득세 48,814,280원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.9 심사청구를 거쳐 99.7.31 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산중 2층은 건축물관리대장상 대중음식점으로 되어 있으나, 주택으로 사용하고 있고, 3, 4층은 주택으로 되어 있으므로 비록 청구인이 4층만 사용하고 있고, 2, 3층은 타인에게 임대하고 있다 하더라도 임대부분도 주택에 해당되어 전체 건물면적(374.4㎡) 중 주택부분(224.64㎡)이 다른 목적부분(149.76㎡)보다 크므로 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세대상이므로 주택으로 사용한 4층부분에 대해서만 비과세하고 지층∼3층부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다
• 나. 국세청장 의견 구 소득세법 시행령(대통령령 제14467호) 제15조 제3항 규정에 의거 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 복합건물을 1995.12.31 이전에 양도하는 경우 임대목적의 주택은 "다른 목적의 건물"로 보아 청구인이 거주하는 4층만 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지는 다른 목적의 건물로서 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 양도시 임대주택 부분을 주택으로 볼 것인지, 다른 목적의 건물로 볼 것인지 여부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 구 소득세법 제5조 【비과세 소득】제6호 자목에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택…(생략)…과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"에 대해서는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제15조【1세대 1주택의 범위】제1항에서 "법 제5조 제6호 자목에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다.(이하 생략)"고 규정하고 있고 제3항에서 "주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점건물은 지층 1층, 지상 4층의 주상복합건물로 건축물관리대장상 지층 다방, 1층 소매점, 2층 대중음식점, 3,4층은 주택용도로 되어 있고, 2층은 건축물관리대장상 용도와 달리 주택으로 사용되고 있는 사실에 대해서는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다. 쟁점건물의 구조 및 소형 주거공간으로 나누어진 형태로 미루어 청구인이 1992.9.2 쟁점건물을 신축할 때부터 청구인이 거주하는 부분을 제외한 부분은 타인에게 임대하는 것을 목적으로 한 것으로 보여지며, 청구인은 양도일 현재 4층만을 주거용으로 사용하고 있고 2, 3층은 타인에게 임대하고 있는 바 동 2, 3층은 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 주택의 구조와 시설을 갖추고 있는 임대목적의 건물로 보인다. 그렇다면 주거에 공하는 건물이라도 건물의 거의 대부분을 주택으로 임대하는 경우나, 순수임대목적으로 보유한 주택의 경우에는 이를 주택과 구별되는 "다른 목적의 건물"로 보아야 할 것이며(대법원 97누3712,97.8.26선고외 다수, 같은 뜻) 쟁점부동산중 청구인이 주거용으로 사용한 4층만을 주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 지층∼3층 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.