저가임대에 대한 부당행위계산부인규정 적용 여부

심판청구번호 국심1999중 1682(2000. 7.20) 은 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○, ○○○ 소재 건물 945.14평(지하1층 지상6층, 이하 "쟁점건물" 이라 한다)을 1981.2.4 신축하여 "○○○"라는 상호로 부동산임대업을 영위하였던 사람으로 쟁점건물의 부가가치세 신고시 쟁점건물 2층의 "○○○레스토랑"(임대면적 60평)은 청구인의 4촌 제수인 ○○○에게 1500만원의 보증금을 받고 5, 6층의 "○○○타운"(5층은 룸싸롱이고 6층은 나이트클럽으로 임대면적은 각각 90평임)은 청구인의 처남인 ○○○에게 1800만원의 보증금을 받고 임대한 것으로 신고하는 한편, 지하층의 "○○○온천탕"과 3, 4층의 ○○○여관은 청구외 ○○○과 ○○○의 임대보증금을 각각 2억원으로 하여 부가가치세와 소득세를 신고하였다. 처분청은 위 ○○○레스토랑과 ○○○타운은 청구인과 특수관계에 있는 자에게 부당히 낮은 가액으로 임대한 것이라 하여 부당행위계산 부인한 150,051,786원과 이건 ○○○온천탕과 ○○○여관의 신고누락액 199,174,533원을 총수입금액에 산입하여 1999.1.5 청구인에게 1993∼1997년 귀속분 종합소득세 84,012,990원과 1993년 제2기∼1998년 제1기분 부가가치세 38,964,640원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.3 심사청구를 거쳐 1999.8.2 이건 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 1층 3개점포의 임대조건은 단순 임대조건이나 특수관계인에 대한 임대조건은 시설비일체를 임차인이 부담하는 임대조건이고 층별 체감율 뿐만 아니라 연면적 체감율(10:1규모)도 고려해야 하며, 일반점포는 양도·양수시 시설비 명목으로 일정액의 권리금이 계상되어 거래되나 특수관계인 사이는 그렇지 아니하므로 부당행위계산부인의 대상이 될 수 없다.

(2) 처분청은 청구인의 아들인 청구외 ○○○ 계좌에 매월 2백만원을 청구외 ○○○가 입금하였다 하여 이를 기준으로 청구인의 임대수입금액을 산정 하였으나, 위 ○○○는 ○○○의 고용마담으로 위 ○○○의 송금액 200만원은 월세가 아니고 위 ○○○이 ○○○의 은행대출금을 차용하고 그 차용한 금액에 대한 이자를 송금한 것이므로 위 ○○○계좌로 자동입금된 사실 하나만으로 이를 청구인의 소득으로 봄은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견 먼저, 특수관계자에 대한 부당행위계산 부인의 적정여부에 대하여 살펴보면, 임대부동산의 지리적 여건·임차자 등 임대상황이 동일한 경우에 특수관계 없는 제3자보다 특수관계인에게 저가로 임대한 것은 부당행위 계산부인대상이 되고, 임대부동산의 임대료는 부동산의 개별요인인 부동산의 위치·주위환경·이용상황을 참작하여 부동산등의 임대료를 산정함이 합리적인 것인 바, 첫째, 청구인이 주장하는 초과투자부담 및 위험도는 모든 임대점포에 해당되므로 청구주장은 받아들일 수 없고, 둘째, 처분청은 쟁점점포중 특수관계 있는 자와의 거래인 2층 ○○○레스토랑에 대하여는 특수관계 없는 제3자에게 임대한 쟁점건물 1층 청구외 ○○○은행을 제외한 청구외 ○○○(사업자등록번호 ○○○-○○○-○○○, ○○○)·청구외 ○○○화장품(사업자등록번호 ○○○-○○○-○○○, ○○○)·청구외 ○○○라사(미등록) 등 3개 점포의 월평균 평당임대료 4,375원(1993년은 4,193원)에 층별체감율 50%를 곱하고, 사업장 평수, 임대월수를 곱하여 산출한 금액과, 5층·6층의 ○○○타운(룸싸롱)에 대하여는 동일장소·동일점포·동일업종인 청구외 ○○○(사업자등록번호 ○○○-○○○-○○○, ○○○)의 월평균임대료 20,202원에 당해사업연도 월평균임대료를 곱한 후 1997년 월평균임대료로 나눈 금액에 사업장 평수, 임대기간을 곱하여 산출한 금액으로 하여 수입금액을 결정한 사실이 조사결과보고서에 의해 확인되는 바, 청구인이 쟁점점포와 관련 1995.12.30 제기한 심판청구에 대해 국세심판소장이 인용결정(국심 96중152, 1996.10.11)한 내용과도 부합되는 처분청의 결정이므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점

○○○레스토랑과 ○○○타운을 청구인이 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산부인하고 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

• 나. 관계법령 부가가치세법 제13조 제1항 의 규정에 의하면, 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다고 규정하고, 그 제3호에서 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제52조 제1항에서는 법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다고 규정하고 있다. 소득세법 제41조 (부당행위계산) 제1항에서는 "납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다"고 규정하고, 제2항에서는 "제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 청구인 임대현황 (단위: 평, 천원) 층 별 임차인 인적사항 평수 임대기간 임대료 상호 사업자 등록번호 성 명 청구인과 의 관계 보증금 월세 1층

○○○은행 기타 120 93.1.1∼93.6.30 280,000 93.7.1∼95.6.30 400,000 95.7.1∼97.6.30 600,000 97.7.1∼98.6.30 800,000

○○○

○○○-○○○-○○○

○○○ 6 93.1.1∼현재 5,000

○○○화장품

○○○-○○○-○○○

○○○ 6 93.1.1∼현재 8,000

○○○라사 미등록 6 93.1.1∼98.6.30 8,000 2층

○○○레스토랑

○○○-○○○-○○○

○○○ 4촌제수 60 92.4.1∼현재 15,000

○○○경양식

○○○-○○○-○○○

○○○ 기타 5 93.4.10∼95.10.31 5,000

○○○-○○○-○○○

○○○ 기타 96.1.12∼현재 5,000 3층 4층 지하

○○○여관

○○○-○○○-○○○

○○○ 기타 389 97.1.1∼97.10.31 300,000 97.4.10∼현재

○○○온천탕

○○○-○○○-○○○

○○○ 97.4.10∼현재 5층 6층

○○○

○○○-○○○-○○○

○○○ 기타 90 97.8.1∼현재 2,000

○○○타운

○○○-○○○-○○○

○○○ 처남 92.1.1∼97.7.30 18,000 계 772

(2) ○○○레스토랑의 신고 및 처분청 계산금액 현황 (단위: 원) 청구인 신고 수입금액(A) 처분청(B) 계산금액 차액(B-A) 비 고 1993 1,350,000 3,018,960 1,668,960 -청구인은 임대보증금을 15,000,000원으로 하고 간주임대료를 7.5%로신고 1994 1,350,000 3,150,000 1,800,000 1995 1,350,000 3,150,000 1,800,000 1996 1,350,000 3,150,000 1,800,000 1997 1,350,000 3,150,000 1,800,000 (주) 처분청은 우리심판원의 심판결정(국심 96중152, 1996.10.11)에 의하여 1층의 ○○○, ○○○화장품, ○○○라사 등 3개 점포의 월평균 평당 임대료에 체감율(50%)을 적용하여 임대수입금액을 계산하였음.

(3) ○○○타운의 신고 및 처분청 계산금액 현황 (단위: 원) 신고(A) 처분청계산 금액 차액(B-A) 비 고 1993 1,620,000 21,632,016 20,012,016 -청구인은 임대보증금을 18,000,000원으로 하고 간주임대료를 9%로 신고 1994 1,620,000 28,389,084 26,769,084 1995 1,620,000 35,052,126 33,432,126 1996 1,620,000 41,716,438 40,096,438 1997 945,000 21,818,160 20,873,160 (주) 처분청은 청구인의 처남인 ○○○의 1992.1.1∼1997.7.30까지의 임대료를 계산함에 있어 1997.8.1부터 위 5층의 ○○○타운 청구외 ○○○가 상호를 ○○○으로 변경하고 월 임대료 200만원을 청구인의 아들인 ○○○에게 정기적으로 입금하였다 하여 이를 기준으로 임대료을 산정하였고, 1997년 이전 분의 임대료는 1층의 ○○○은행을 포함한 4개 점포와 2층의 ○○○경양식 합계 5개 점포의 각 연도별 월평균 평당임대료를 계산한 다음 1997년을 기준으로 환산한 임대료로 산정하였음.

• 라. 판단

(1) 청구인과 ○○○레스토랑 및 ○○○타운의 임차인이 특수관계에 해당하는 사실에는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다. 청구인은 특수관계인의 임대조건은 시설비일체를 임차인이 부담하고 입주하는 초과투자부담과 이에 대한 위험부담을 안고 있고 또한 권리금이 없으므로 저렴한 임대료라 하여 부당행위계산부인 대상이 아니라고 주장하고 있으나, 특수관계가 아닌 자에게의 임대조건도 임차인이 내부시설을 하는 것이 상관례이므로 저가임대에 대하여 부당행위계산부인한 처분청의 과세는 정당하고 이부분 청구주장을 이유있는 것으로 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(2) 다음으로 이 건 ○○○타운의 임대료에 대한 처분청 계산내용을 살펴보면, 처분청은 청구인의 처남인 ○○○에 대한 1992.1.1∼1997.7.30까지의 임대료를 계산함에 있어 1997.8.1부터 ○○○타운을 청구외 ○○○가 상호를 ○○○으로 변경하고 월 임대료 200만원을 청구인의 아들인 ○○○에게 정기적으로 입금하였다 하여 이를 기준으로 임대료(평당 20,202원)를 산정하였고, 1997년 이전 분의 평당 임대료는 1층의 ○○○은행을 포함한 4개 점포와 2층의 ○○○경양식 합계 5개 점포의 각 연도별 월평균 평당임대료를 계산한 다음 1997년을 기준으로 환산한 임대료로 산정(20,202원×당해연도 월평균 임대료 / 1997년 평균 임대료) 하였음을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 위 ○○○의 고용마담인 청구외 ○○○가 ○○○에게 송금한 돈 (월 200만원)은 월세가 아니고 청구인의 아들인 ○○○의 은행대출금 1억원을 차용하고 지불하는 이자라고 주장하고 있으나, 처분청 조사에 의하면 위 ○○○이 ○○○ 계좌에 1997.5월 이후 입금한 총액은 1억원을 초과한 114,547,600원이며 1997.7월 이후 매월 정기적으로 입금된 것으로 조사되고 있고, 위 ○○○의 확인서에 의하면 5층의 실버타운은 1997.7.30까지 위 ○○○이 운영하다가 1997.8.1부터는 위 ○○○가 상호를 "○○○"으로 바꾸어 운영하고 있는데, 이 건 건물의 5∼6층을 임대료를 내지 아니하고 운영하였으나 청구인과 특수관계에 있어 세금문제가 발생한다 하여 내지도 않은 보증금을 납부한 것처럼 신고하였으며, 위 ○○○는 위 ○○○이 고용하였던 마담으로 전운영권을 이관하는 첫단계로 청구인과는 전혀 상의도 없이 명의변경을 하였던 것이고 본인이 돈을 송금하는 일이 업무상 번거롭고 하여 1998.7월부터는 위 ○○○가 직접 이자를 송금하였다고 사실확인하고 있다. 이에 반하여 청구인은 위 ○○○이 ○○○으로부터 1억원을 차용하였다는 거증을 제시하지 못하고 있으므로 위 ○○○의 송금액이 위 ○○○이 ○○○으로부터 차용한 금액 1억원의 이자라는 청구주장을 신빙성 있는 주장으로 믿고 받아들이기에는 어렵다고 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.