실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1668(1999.12.31) 맛括�1987.7.27 취득한 서울특별시 중랑구 ○○○동 ○○○ 대지 320.2㎡, 지상건물 634.36㎡(청구인 지분은 1/2임, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1994.9.2 양도하고 취득가액을 425,000,000원, 양도가액은 520,000,000원으로 하여 1994.10 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 위 신고 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.1.13 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 79,212,130원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1999.3.25 심사청구를 거쳐 1999.7.29 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 취득하기전에 서울특별시 성동구 ○○○동 소재 ○○○장여관(소유자 ○○○)을 1억원에 임차하여 여관업을 하고 있었는데 위 여관이 1987.7.21 ○○○지방법원 ○○○지원에 경매신청되어 보증금회수가 어려운 상태에 있던차에 쟁점부동산의 소유자인 ○○○으로부터 받을 채권 1억원이 있는 청구외 ○○○과 합의하여, 청구인은 쟁점부동산을 인수하고 청구외 ○○○은 ○○○장여관을 인수하게 되었는데 쟁점부동산에는 위 ○○○외에도 ○○○은행등에 257백만원의 근저당이 설정되어있어 매매가액 425백만원중 현금은 68백만원을 지급하였으며, 양도가액에 대하여는 현재도 청구외 ○○○, ○○○이 쟁점부동산을 소유하고 있어 확인가능한데도 단지 기준시가와의 차이만으로 실지거래가액을 인정하지 아니하고 형식적인 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 자산양도차익예정신고시 취득가액을 425,000,000원으로 신고하면서 계약서, 부동산매매사실확인서 등을 제시하고 있으나 거래사실을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료등을 제시하지 아니하고, 청구외 ○○○의 주민등록이 말소되어 사실확인이 불가능하여 청구주장이 신빙성이 없으며, 청구인은 양도가액 520,000,000원에 대하여 거래사실확인서와 검인계약서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산을 취득하고 청구외 ○○○에게 여관으로 임대하였고, 지하실도 음식점으로 임대하였다고 주장하고 있었음에도 이에 대한 언급이 전혀 없고 또한 계약서대로 양도대금을 영수한 사실이 객관적인 금융자료에 의하여 확인되지 아니하므로 청구주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 신고한 실지거래가액을 배제하고 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 "양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"에는 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있도록 규정하고 있으나, 제5항 본문과 제2호에서는 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액: 425,000,000원, 양도가액: 520,000,000원)을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세처분을 한데 대하여, 청구인은 위 신고한 실지거래가액에 의거 과세되어야한다고 주장하며 이에 대한 증빙자료로 취득시 부동산매매계약서, 부동산매매거래사실확인서, 잔금영수증, 채권양수도계약서 및 양도시 부동산매매(검인)계약서, 거래사실확인서등을 제시하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도에 관련된 매매계약서 및 거래사실확인서등을 제시하고 있으나 매매대금의 수수사실을 입증할 수 있는 객관적인 금융자료등을 제시하지 아니하고 있으며, 또한 쟁점부동산의 취득시 거래상대방인 청구외 ○○○의 주민등록이 직권말소된 상태로 거래사실의 확인이 불가능하다는 처분청의 의견과 청구인이 쟁점부동산의 양도시 청구외 ○○○에게 여관으로 임대하였고 지하실도 음식점으로 임대하였다고 주장하고 있음에도 양도시 매매계약서에 이에 대한 언급이 전혀 없는 점 및 쟁점부동산의 실지취득가액이 기준시가(107,333천원)의 197.9%, 실지양도가액이 기준시가(288,182천원)의 90.2%로 크게 차이가 나는 점 등으로 보아 청구인 신고 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

(3) 위의 사실관계등을 종합해 보면, 청구인이 신고한 실지거래가액은 받아들이기 어려우므로 처분청이 관계법령에 의하여 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다하겠다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.