매매계약서를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1635(1999.10.30) 991.5.8 취득한 경기도 양주군 회천읍 ○○○리 ○○○ 소재 목장용지 1,984㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1996.12.31 양도한 사실에 대하여 1997.2.27 쟁점토지의 취득가액을 108,000,000원으로 하고 양도가액을 138,880,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 취득가액을 신빙성이 없다고 보아 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의해 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 1999.4.2 청구인에게 1996년도분 양도소득세 44,754,630원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.27 심사청구를 거쳐 1999.7.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 1991년이나 양도당시인 1996년에는 지가상승이 거의 없었으며 쟁점토지는 지목전환이 가능한 토지로서 평당 200,000원을 호가하던 것을 180,000원에 거래한 것으로 매도자인 청구외 ○○○과 108,000,000원에 취득하기로 1991.2.22. 계약을 체결하고 계약금 20,000,000원, 1991.3.22 중도금 30,000,000원, 1991.4.22 잔금 58,000,000원을 지급하기로 한 사실이 소개인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서와 매도자인 청구외 ○○○의 거래사실확인서에 의하여 증명되므로 처분청으로서는 위 매매계약서가 실제와 다르다는 특별한 사정이 없는한 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 함에도 불구하고 거래내용조회서에 대하여 양도자의 회신이 없다는 이유로 제출한 매매계약서를 신빙성이 없다고 보아 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가 대비 93.3%이나 취득가액은 기준시가 대비 494.8%로 이는 극히 이례적인 것이고 신고당시 제출한 취득시 거래사실확인서는 매매당사자가 아닌 소개인인 청구외 ○○○이 확인한 것이며, 결정일 이후 양도자의 거래사실확인서를 제출하고 있으나 위 확인서 이외에 이를 뒷받침 할 금융자료 등 객관적인 입증자료를 제시하지 아니하고 있어 청구인이 제출한 취득계약서의 진위여부가 불분명하므로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의해 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1호) 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(이하생략)』라고 규정하고 있고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제①항에서는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』라고 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제④항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호)∼(2호) 생략. (3호) 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 동 제⑤항에서는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (1호) 생략. (2호) 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있으며, 동 제⑥항에서는 『국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1991.5.8 쟁점토지를 취득하여 1993.9.13 쟁점토지위에 축사를 신축하고 1996.12.31 청구외 ○○○페인트(주)에 양도하였는바, 1997.2.27 자산양도차익예정신고시 쟁점토지는 양도가액 138,800,000원, 취득가액 108,000,000원인 실지거래가액으로, 건물은 과세시가표준액으로 신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 인정하였으나 쟁점토지의 취득가액은 쟁점토지의 양도자가 아닌 소개인이 확인해 준 것이고, 당초 양도자에게 조회하였으나 회신이 없다는 이유등으로 신고한 취득가액을 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 결정하였음이 처분청의 조사내용과 결정결의서에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 양도인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서를 이 건 양도소득세 결정일 이전에 제출하지 못한 것은 청구외 ○○○이 사업상 부도로 도피중이어서 소개인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서를 우선 제시하고 결정일(1999.4.2) 이후인 1999.4.22 제출한 것이라면서 이와 같이 불가피한 경우로서 추후에 거래상대방이 거래사실을 확인하는 경우에는 처분청이 거래사실이 사실과 다름을 입증하여야만 청구인이 신고한 실지거래내용을 부인할 수 있다고 주장하고 있으나, 위 사실내용과 같이 쟁점토지의 취득시 거래상대방인 청구외 ○○○의 거래사실확인서는 이 건 처분일(1999.4.2)이후인 1999.4.22에 제출되었으므로 처분청의 결정당시에는 소개인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서만 제시된 상태이고, 청구인이 제시한 취득가액은 기준시가 대비 494.8%에 달하며, 위 거래사실확인서 외에 이 건 결정일 이후에 제출된 쟁점토지의 취득시 매매계약서가 사실임을 입증할 수 있는 금융자료 등 구체적이고도 객관적인 증빙자료를 제시하고 있지 아니하므로, 취득시 계약서의 진위여부가 불분명하다고 보아 공정과세협의회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.