부동산의 시가의 평가방법

심판청구번호 국심1999중 1626(2000. 9.29) 청구인 성 명 ○○○ 주 소 경기도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 대리인 성 명 세무사 이ㅇㅇ 주 소 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 519-6 ㅇㅇ빌딩 402호 행 정 처 분 청 ㅇㅇㅇ 세무서장 주 문 1. ㅇㅇㅇ세무서장이 1999.3.11 청구인에게 결정고지한 증여세 647,564,580원은, ① 증여가액중 청구인이 1997.11.24 청구외 (주)○○○신용금고에 상환한 청구인 명의의 대출금 724,141,613원중 100,000,000원은 증여가액에서 공제하고 ② 1997.11.24 청구외 ○○○, ○○○에게 지급한 부동산 매매계약해지로 인한 위약금 250,000,000원, 1997.11.24 청구외

○○○에게 지급한 임차보증금 및 이사비 22,000,000원, 1997.11.24 청구외 ○○○에게 지급한 부동산중개인 소개 비 10,000,000원등 공동경비로 사용한 282,000,000원중 청구인 의 부 ○○○의 지분은 차감한 금액을 증여가액에서 공제 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

청구인과 청구인의 부 ○○○은, 청구인의 부 소유인 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 584㎡ 및 ○○○ 도로 27㎡와 청구인 소유의 위 지상건물(지하2층, 지상8층) 3,782.7㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.11.24 청구외 ○○○씨 ○○○파종중(대표 ○○○)에게 토지, 건물 가액구분없이 5,100,000,000원에 양도하고, 쟁점부동산에 대한 임대보증금 2,141,000,000원을 차감한 2,959,000,000원을 수령하였다. 처분청은 위 양도금액에 대한 금융자료조사를 통하여 양도대금중 임대보증금을 차감하고 수령한 2,959,000,000원중 토지소유자인 청구인의 부 ○○○의 계좌에 540,000,000원만 입금되고 나머지 2,419,000,000원은 청구외 (주)○○○신용금고에 대출금 상환 등으로 청구인이 사용하였음을 확인하고, 양도대금 수령액을 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세과세표준으로 평가하여, 토지는 2,115,316,500원, 건물은 743,683,500원으로 배분하고, 청구인의 부 ○○○의 지분중 (주)○○○신용금고 ○○○계좌 입금액 540,000,000원을 제외한 나머지 1,675,316,500원이 청구인에게 증여되었다고 보아, 1999.3.11 청구인에게 1997년도분 증여세 647,564,580원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.12 심사청구를 거쳐, 1999.7.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 상속세법에서 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라지지 아니한다고 해석(대법 96누18038, 97.7.22)되는바, 청구인은 1999.5.18 청구외 ○○○평가법인에게 쟁점부동산의 양도일인 1997.11.24 현재의 감정가격을 평가해줄 것을 의뢰하였는바 공신력있는 감정기관의 감정가격은 시가로 볼 수 있는 것이므로 쟁점부동산의 양도가액 및 임대보증금은 위 감정가액을 기준으로 안분하는 것이 합리적이다. 만약 위 감정가격을 인정할 수 없다면 쟁점부동산은 근저당권이 설정된 재산이므로 저당권이 설정된 재산의 평가의 특례규정을 적용하여야 하는바, 1997.11.24부터 4년7개월전인 1993.4.23 현재로 ○○○감정법인에서 쟁점부동산을 감정평가한바 있으므로 이에 따라 안분하여야 한다.

(2) 처분청에서 기준시가로 배분한 청구인의 부 ○○○의 지분 2,215,316,500원중 (주)○○○신용금고 입금액 540,000,000원을 차감한 1,675,316,500원을 증여가액으로 산정하였으나, 오히려 청구인 명의의 대출금이나 청구외 ○○○ 명의의 대출금은 청구인의 동생인 ○○○의 채무이므로 청구인은 증여받은바 없으며, 이 건과 관련하여 처분청에서는 쟁점부동산 양도대금으로 수령한 금액의 수표추적 및 청구인 및 청구인의 부 ○○○의 금융기관 계좌를 조사한 것으로 알고 있는 바, 전술한 청구인 사용확인가능 금액 이외에, 아무런 근거 제시없이 청구인의 부 ○○○ 지분액중 계좌입금액을 차감한 모든 금액을 청구인이 증여 받은 것으로 보는 것은 너무도 부당하고, 처분청에서 알고 있는 바와 같이 청구인의 동생 ○○○은 사업실패로, (주)○○○신용금고의 청구외 ○○○ 명의의 차입금을 비롯하여 많은 개인 채무가 있었으며, 쟁점부동산 양도대금중 상당액은 동 채무상환으로 쓰여졌으며, 처분청에서 사용처가 불분명하다고 본 금액이 증여의 형태로 전달되었다는 사실에 대한 구체적인 입증을 제시하고 과세하는 것이 타당할 것이므로, 이러한 입증자료도 제시하지 않은채 무조건 청구인에 대한 증여로 보아 청구인에게 증여가 아니라는 것을 소명하라는 것은 국세기본법 제15조 의 신의성실의 원칙에도 위배되는 부당한 과세처분이다.(국심 95서1053, 95.9.27)

(3) 결론적으로 쟁점부동산 양도가액 및 임대보증금을 시가 또는 상속세법 제66조의 규정에 의한 평가액에 의해서 배분하고, 청구인 지분금액에서 청구인 이 사용한 금액을 차감하면 청구인에 대한 증여가액은 없으며, 또한 실제로도 청구인은 청구인의 부 ○○○으로부터 증여받은 금액이 전혀 없으므로 이 건 과세는 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 소득세법의 규정에 의하면 토지와 건물을 함께 양도한 경우 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고, 2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 부동산을 매각하여 그 대금을 그 중 1인에게 주는 경우에는 그 매각대금 중 타인지분 만큼은 현금증여로서 상속세 및 증여세법 제2조 의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산한 후 청구인의 지분초과액에 대하여 이를 현금증여로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

(2) 쟁점부동산의 양도대금의 사용처에 대하여 처분청에서 금융거래를 조사한바 청구인의 부 ○○○의 (주)○○○신용금고 계좌에 540,000,000원만 입금되고 나머지 2,419,000,000원이 (주)○○○신용금고에서 대출받은 청구인의 채무에 변제되었음이 확인되어 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인등이 양도한 쟁점부동산의 시가의 평가방법이 적정한지 및

(2) 쟁점부동산의 양도대금을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 토지소유자인 청구인의 부와 건물소유자인 청구인의 양도가액을 산정하고, 청구인의 부의 양도가액중 청구인의 부의 계좌에 입금된 금액을 제외한 금액을 청구인에게 현금증여한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

• 나. 쟁점 (1)에 대하여

(1) 관련법령 상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 납세의무】 제1항에 "수증자는 이 법에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있다. 다만, 수증자가 영리법인인 경우에는 당해 영리법인이 납부할 증여세를 면제한다." 제60조【평가의 원칙 등】 제1항에 『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.』 제2항에 『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.』 제3항에 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.』 제61조【부동산 등의 평가】 제1항에 『부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액』을 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 청구인은 처분청에서 쟁점부동산의 양도가액을 개별공시지가와 지방세 시가표준액을 기준으로 안분하여 평가한 것이 부당하다는 주장이나, 세법에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 이 건의 증여재산은 쟁점부동산의 양도가액중 청구인의 부의 소유인 토지양도대금인바, 토지와 건물을 함께 양도한 경우 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있어, 청구인이 제출한 1999.5.25 청구외 ○○○감정평가법인에서 작성한 쟁점부동산의 양도일인 1997.11.24 현재의 감정가격이나, 쟁점부동산에 근저당설정시인 1993.4.24 청구외 ○○○감정평가법인에서 감정평가한 감정가액은 관련법령에서 정한 시가로 볼 수 없으므로 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 다. 쟁점 (2)에 대하여

(1) 관련법령 쟁점 (1)의 관련법령과 같음

(2) 사실관계 및 판단 청구인은 처분청에서 쟁점부동산의 양도대금중 청구인의 부 ○○○의 지분중 (주)○○○신용금고 ○○○계좌 입금액 540,000,000원을 제외한 나머지 1,675,316,500원을 청구인에게 증여하였다고 과세한데 대하여, 청구인은 쟁점부동산의 양도대금으로 상환한 청구외 (주)○○○신용금고의 ○○○명의의 대출금 540,293,558원 및 청구인 명의의 대출금 724,141,613원은 청구인의 동생인 ○○○의 부채이고, 또한 쟁점부동산을 청구외 ○○○, ○○○과 부동산매매 계약하였다가 해약하면서 계약금반환 및 위약금지급에 900,000,000원, 쟁점부동산외벽에 가설된 점포의 보증금 반환 및 이사비로 22,000,000원, 쟁점부동산 부동산매매계약시 부동산중개인 소개비로 30,000,000원을 사용하고 나머지 202,564,829원은 청구인이 사용하여 증여가액산정은 잘못되었다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, (가) 청구외 (주)○○○신용금고의 대출금상환에 사용한 금액에 대하여

1. 우선 위 (주)○○○신용금고에 ○○○명의의 대출금상환에 사용한 540,293,558원은 1993.5.20 청구인이 대표이사로 있는 청구외 ○○○(주)에서 청구외 ○○○생명보험(주)로부터 500,000,000원을 대출받아 청구인의 동생 ○○○이 사용하였는데, 1996,11.13 (주)○○○신용금고에서 500,000,000원을 대출받아 위 ○○○생명보험(주)의 대출금을 상환하였는바, 청구인이 증여받은 것으로 볼 수 없다고 쟁점부동산의 등기부등본, 위 ○○○생명보험(주)의 대출원리금상환증명원을 제출하고 있어 이를 살펴보면, 쟁점부동산의 양도금액으로 이 건 대출금을 상환한 사실에는 처분청에서의 조사 및 ○○○은행 ○○○동지점의 금융자료 조회내용과 같이 다툼이 없고, 당심에서 (주)○○○신용금고에 금융자료를 조회하여 1996.11.13 (주)○○○신용금고대출금이 ○○○생명보험(주)의 선순위 채권상환에 사용된 사실은 쟁점부동산 등기부등본에 의하여 확인되나, 1993.5.20 청구외 ○○○유통(주)에서 ○○○생명보험(주)으로부터 대출받을 시의 실제 채무자가 청구인의 동생 ○○○이라는 사실은 확인되지 아니하므로 이 건 대출금은 청구인의 부채를 상환한 것으로 보아야 하므로 이를 처분청에서 증여가액으로 본 것은 정당하다.

2. 다음, 청구인 명의의 대출금 상환금액 724,141,613원은 청구인의 동생 ○○○이 청구외 ○○○개발 ○○○의 약속어음 3매 460,000,000원을 제시하고 할인을 받으면서 이 어음이 부도가 나면서 청구인명의로 대출을 받게되었으나, 대출금중 이 금액은 청구인의 동생 ○○○이 사용하였다고 주장하고 있어, 당심에서 (주)○○○신용금고에 심리자료를 요청하여 확인한 바, (주)○○○신용금고는 심판청구심리자료회신(○○○ 제00-43호, 2000.8.8)에서 1995.3.22 청구외 ○○○개발 ○○○의 약속어음 3매중 1매 100,000,000원은 ○○○의 채무보증으로 쟁점부동산에 근저당을 설정하였다가 1996.2.7 청구인을 채무자로 하여 대출금 460,000,000원을 취급하여 부도어음을 상환하였다고 회신하고 있다. 사실이 이러하다면 이 건 대출금중 100,000,000원은 청구인의 동생 ○○○의 채무라고 보아야 하므로 ○○○에게 증여세를 과세하는 것은 별론으로 하고 ○○○의 증여가액에서 차감하여야 한다. (나) 쟁점부동산 양도시의 공통경비에 대하여

1. 청구외 ○○○, ○○○에게 지급한 계약금 및 위약금에 대하여, 청구인은 1997.8.29 청구외 ○○○, ○○○과 쟁점부동산을 4,500,000,000원에 부동산매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금으로 650,000,000원을 수령하였다가 1997.11.24 해약하면서 위 650,000,000원과 위약금으로 250,000,000원을 지급하였으므로 이 금액은 공통경비로 증여가액이 아니라는 주장이나, 쟁점부동산의 계약금과 중도금으로 받은 650,000,000원의 사용처에 대하여 청구인이 다른 부동산을 취득하면서 사용하였다고 2000.7.20 당심판원에서 진술하고 있으며, 다만 위약금 250,000,000원에 대하여는 청구인이 1997.11.14 510,000,000원 1997.11.24 390,000,000원을 지급하고 영수증을 받아 제출하고 있고, 청구인이 2000.7.22 ㅇㅇ세무서에 진정서를 제출하여 이를 조사한 ㅇㅇ세무서(조사 46220-780, 2000.8.23)에서 청구외 ○○○의 확인서에 의하여 ○○○이 위약금 250,000,000원을 받은 것으로 판단하여 주소지 세무서에 과세자료통보 한다고 회신하고 있다. 그렇다면 청구인이 쟁점부동산의 부동산매매계약해지로 인한 위약금으로 청구외 ○○○, ○○○에게 지급한 250,000,000원은 공통경비로서 청구외 ○○○의 지분은 차감하여야 한다.

2. 쟁점부동산외벽에 가설한 점포의 보증금 및 이사비와 부동산 중개인 소개비에 대하여, 청구인은 쟁점부동산외벽에 가설한 점포(오뎅가게)를 쟁점부동산의 양도시 철거하면서 보증금 15,000,000원과 이사비 7,000,000원, 부동산중개인 소개비 30,000,000원을 실제 지급하였다고 주장하고 있어 이를 살펴보면,

• 가) 1997.11.24 청구인과 ○○○씨 ○○○종중과의 부동산매매계약서에 첨부된 특약사항을 보면 "을(청구인과 청구인의 부)은 건물벽에 가설한 포장집을 건물명도전에 철거책임을 진다."고 특약하고 있고, 1997.2.20 청구인과 청구외 ○○○는 임대계약서에 보증금 15,000,000원으로 하고 있고, 이사비 7,000,000원에 대한 영수증을 제시하고 있어 청구주장이 신빙성이 있다고 보여져 이 금액도 공통경비로서 청구외 ○○○의 지분은 차감하여야 한다.
• 나) 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 부동산 중개인소개비로 30,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있으나, 당심에서 금융자료 조사시 1997.11.16 ○○○은행 ○○○지점에 청구외 ○○○이 10,000,000원을 입금한 사실이 금융자료조회 회신(○○○은 2000-7호, 2000.6.1) 에 의하여 확인되므로 이 금액도 공통경비로서 청구외 ○○○의 지분은 차감되어야 한다고 판단된다.
• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.