부당행위계산부인시 적정임대료의 당부

심판청구번호 국심1999중 1584(1999.12.22) 은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○소재 대지 1,025㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 특수관계에 있는 청구외 ○○○종합기업주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에게 시가에 미달하게 임대하였다하여 부당행위계산으로 보고, 청구외법인이 재임대한 토지와 건물의 전체기준시가중 쟁점토지 기준시가가 차지하는 비율을 청구외법인의 임대수입금액에 곱한 금액인 72,188,859원【1993년 10,797,476원, 1994년 14,478,268원, 1995년 15,089,273원, 1996년 15,657,623원, 1997년 16,166,219원】을 적정임대료(시가)로 산정하고 당초 청구인이 신고한 수입금액을 차감한 금액을 총수입금액에 산입하여 1993∼1997년 과세기간 종합소득세 14,461,880원(1993년 2,725,060원, 1994년 3,295,480원, 1995년 3,183,910원, 1996년 2,655,380원, 1997년 2,602,050원 합계 14,461,880원)을 1998.12.17 청구인에게 결정고지하였다【처분청은 1999.5.7 쟁점토지 임대용역을 산정함에 있어 청구외법인의 임대차계약서상 시설물(기계장치 등)에 대한 가액을 확인조사하여 이를 반영한 적정임대료(시가)를 재산정하여 각과세기간별로 과세표준과 세액을 경정하라는 국세청장의 심사결정에 따라 58,892원, 1994년 62,949원, 1995년 256,747원, 1996년 58,855원, 1997년 75,197원 계 512,640원의 세액을 감액결정함】. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.5 심사청구를 거쳐 1999.7.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지만을 임대하고 있음에도 저가임대하였다하여 특수관계법인인 청구외법인의 공장임대수입금액을 기준으로 토지 및 건물의 기준시가의 비율로 안분계산한 토지의 임대수입금액을 적정임대료(시가)로 보아 과세함은 부당하므로 청구인과 같은 조건의 토지만을 특수관계자가 아닌 자에게 임대하는 다른 거주자와의 권형에 의하여 조세를 부당히 감소시켰다는 근거를 제시하여 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 부당행위계산부인에 따른 각과세기간의 소득금액계산에 있어서, 적정임대료의 산정에 대하여 관련법규상 명문의 규정은 없는 바, 특수관계에 있지 아니한 자 간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대실례가액으로 하는 것이 타당하다 할 것이나, 쟁점토지는 인근 임대실례가액이 없으므로 임대한 물건의 기준시가로 수입금액을 안분하는 것이 적정하다고 판단되고, 처분청에서 청구인이 청구외법인에 임대한 토지의 적정임대료를 산정함에 있어서, 청구외법인이 청구외 대림임업 등 3개업체에 임대한 물건은 토지와 건물이외에도 기계장치·공구와 기구·구축물 등도 임대하였음에도, 청구외법인이 재임대한 토지와 건물만의 전체기준시가중 청구인이 청구외법인에 임대한 토지의 기준시가가 차지하는 비율을 청구외법인의 임대수입금액에 곱한 금액을 청구인이 임대한 토지의 적정임대료(시가)로 보았으나, 재임대한 토지·건물 기준시가와 기계장치·공구와 기구·구축물장부가액을 합친 금액 중 청구인이 임대한 토지의 기준시가가 차지하는 비율을 청구외법인의 임대수입금액에 곱하여 청구인이 임대한 토지의 적정임대료로 하는 것이 합리적이라 할 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점토지를 저가임대한데 대하여 쟁점토지의 임대용역의 적정임대료(시가)를 산정후 소득금액을 계산하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】에는 "①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다."라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】에는 "①법 제41조 및 제101조에서 특수관계있는 자라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2.∼6호(생략)

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때.(단서 생략) 3.∼5호(생략)"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인과 청구외법인이 소득세법시행령 제98조 제1항 에 규정한 특수관계 있는 자에 해당되는 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 그렇다면, 이 건 특수관계자간의 저가임대용역을 적정임대료(시가)로 과세한 처분의 당부는 쟁점토지 임대용역의 적정임대료(시가) 산정이 적정한지를 가리는 데 있다 할 것인 바 이를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지를 청구외법인에게 임대하고, 청구외법인은 임차 및 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○외 7필지 대지 10,006.4㎡와 위 지상 청구외법인 소유인 건물 2,225.4㎡ 및 시설물을 청구외 대림임업 등 3개업체에 전부임대하고 있는 사실이 처분청의 조사관계서류에 의하여 확인된다. 둘째, 처분청은 청구외법인이 특수관계없는 3개업체에 임대하는 부동산의 일부분에 해당하는 쟁점토지의 임대용역의 적정임대료(시가)를 청구외법인의 임대수입금액 × [(청구인이 임대한 쟁점토지의 기준시가 / 청구외법인의 임대부동산의 토지 기준시가 + 건물의 기준시가 + 기계장치 등 시설물의 장부가액)]으로 산정하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다. 거주자가 특수관계있는 자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우의 각 과세기간의 소득금액 계산에 있어서 적정임대료(부동산임대용역의 시가)의 산정에 대하여 법규상 명문의 규정은 없으나, 거주자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정거래가액 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 하며, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념인 바(대법원 97누 1570, 1997.7.9 같은 뜻), 청구외법인이 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성된 임대가격을 기준으로 쟁점토지 및 건물의 기준시가, 기계장치 등 시설물의 장부가액을 참작하여 쟁점토지의 임대용역을 적정임대료(시가)로 산정한 것은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것으로 보여진다(국심 99경 1660, 1999.11.30 같은 뜻). 그러므로 청구인이 쟁점토지를 특수관계 있는 청구외법인에게 시가보다 낮게 임대한 것에 대하여 처분청이 적정임대료(부동산임대용역의 시가)로 소득금액을 계산하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.