실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심1999중 1563(1999.11.20) 1986.1.17 취득한 경기도 동두천시 ○○○동 ○○○ 전 1,008㎡가 1992.12.8 3필지로 분할된후 그 분할된 같은동 ○○○ 전 729㎡ 중 638㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1993.3.18 양도하고 양도차익을 실지거래가액(취득가액 63,800,000원, 양도가액 82,940,000원)으로 계산하여 1993.4.30 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도시의 실지거래가액에 대한 증거서류가 불비하다는 이유로 그 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1993년 귀속 양도소득세 31,469,520원을 1998.12.5 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.26 심사청구를 거쳐 1999.7.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 자산양도차익예정신고 한 실지거래가액이 거래상대방인 양도·양수인의 거래사실확인서와 매매계약서에 의하여 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 자산양도차익 결정에 있어 실지거래가액에 대한 증빙서류는 객관적으로 거래사실이 확인될 정도의 형식이 갖추어진 경우에 한하나, 이 건은 청구인이 제시한 매매계약서상의 취득가액이 기준시가에 비해 현저히 높아 신빙성이 없어 보이고 동 매매계약서상의 실지거래내용을 구체적이고 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당한다 하겠다. 따라서 이 건 양도차익을 기준시가에 의하여 산정, 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지취득 및 양도가액을 사실로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이건 양도당시의 소득세법 제23조 【양도소득】제1항 제1호는『토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 양도소득으로 규정하고 있고, 제4항에서는 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하고 그 제1호에서 『제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 당해 자산의 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제45조【양도소득의 필요경비 계산】제1항은『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】 제1항은 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정한다. 다만(이하 생략)』이라고 규정하고 있다. 한편 1995.12.30 개정된 소득세법시행령(대통령령 제14860호) 제166조【양도차익의 산정】 4항은『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고 그 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하면서 같은법시행령부칙 제8조 제2항은『제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점부동산 양도에 대한 이 건 양도소득세를 결정하기 전에 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세 예정신고를 이행한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 82,940,000원은 기준시가(91.234,000원) 대비 90.9%인데 반하여 취득가액 63,800,000원은 기준시가(18,774,426원) 대비 339.8%임을 알 수 있는바, 이 경우는 일반적인 거래관행에 비추어 이례적이므로 이를 주장하는 납세자에게 입증책임이 있다 할 것이다.(대법 84누362, 1985.3.12 같은 뜻)

(3) 청구인은 자산양도차익예정신고시 신고한 거래가액이 사실이라는 입증자료로 쟁점토지의 취득 및 양도에 대한 매매계약서와 당해 거래상대방의 거래확인서(인감증명서 첨부)를 제시하고 있으나 취득시 매매계약서상의 잔금 청산일은 1986.1.18인데 등기부상 접수일은 1986.1.17로써 잔금청산 이전에 등기접수되었고 청구인은 이에 대해 잔금약정일(1986.1.18)이전에 잔금을 청산하였기 때문이라고 해명하면서도 당해 대금수수 내역을 입증하지 못하고 있으며 한편 청구인은 처분청이 청구주장 실지 취득가액을 부인한 사유중 기준시가 대비 340%로써 현저히 높은 점을 들고 있는데 대해 취득당시 기준시가는 소득세법시행령 제12994호 부칙 제3항에 의한 1990.8.30 이전 취득한 토지의 취득가액산정방법에 의한 것으로 이를 개별토지의 가격으로 추정하여 실지거래가액과 단순 비교하는 것은 토지의 특성상 무리한 방법이고 쟁점토지를 취득한 1986년부터 이 건 양도소득세를 결정한 1998년 12월까지 약 13년이 지났고 세법 전문가도 아닌 농업을 주업으로 하는 청구인에게 있어 대금청산을 소명할 금융자료가 없다하여 실지거래가액을 부인하는 것은 합리적인 결정이 아니라고 주장하나 13년전에 작성되었다는 매매계약서는 제시하면서 금융자료는 13년전의 거래라하여 제시하지 못한다는 청구인의 주장은 타당하지 아니한 면이 있을 뿐만 아니라 이들 주장이 쟁점토지의 실지거래금액을 입증하는 이 건에 있어 직접적인 증거는 아니라 할 것이다. 또한 청구인이 증빙으로 제시하고 있는 매매계약서 및 거래확인서는 사인간에 작성된 것으로 객관성이 확보되지 않고 그밖에 매매대금의 수수사실을 뒷받침할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 청구인이 주장하는 실지 취득 및 양도가액을 사실로 받아들이기는 어렵다할 것이고, 그렇다면 이 건의 실지 취득 및 양도가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정, 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.