과세표준의 안분계산

심판청구번호 국심1999중 1522(2000. 1.18) 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에서 근린생활시설 지상 10층, 지하 4층의 ○○○프라자라는 상호의 건물을 신축하고 부동산 매매 및 임대업을 영위하고 있는 자인데, 1998.2.21 청구외 ○○○에게 위 건물의 ○○○외 32개 점포 및 동 점포의 대지권(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 매도하면서 부동산매매계약서에 토지와 건물의 가격을 구분하여 기재하지 아니하였다. 청구인들은 쟁점부동산의 토지 및 건물가액을 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산하여 1998년 제1기분 부가가치세 신고를 하였다가, 1998.12.14 쟁점부동산의 토지와 건물가격을 구분 기재하는 계약서를 소급하여 다시 작성하고 새로운 계약서에 기재된 건물분 가액에 의하여 부가가치세를 감액 경정하여야 한다는 취지로 경정청구서를 제출하였으나 처분청은 새로 작성된 계약서가 소급 작성된 것으로서 신빙성이 없다하여 1999.2.11 위 경정청구를 받아들일 수 없다는 내용의 통지를 하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.4.9 심사청구를 거쳐 1999.7.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인들이 신축한 ○○○프라자 상가의 시공회사인 ○○○건설(주)가 건물 신축대금중 일부를 지급받지 못하자 미분양 상가 일부를 가압류하였기에 쟁점부동산을 ○○○건설(주)의 대표이사 ○○○에게 대물변제조로 양도하기로 하였으나 계약 당시 토지가액과 건물가액에 대한 합의가 이루어지지 않아 매매금액을 토지·건물로 구분하지 않고 총액으로 당시 채무 3,092,039,000원의 계약서를 작성하여 소유권 이전등기를 경료하였다. 1998.7 쟁점부동산 매출에 대한 부가가치세 신고시 경리책임자의 업무착오로 토지 및 건물가액이 불분명한 일반분양분과 같이 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산한 금액으로 확정신고하였으나, 1998.12.14 매수인 청구외 ○○○과 건물가액 평당 2,000,000원, 토지가액 평당 10,500,000원으로 합의가 이루어져 건물가액, 1,535,600,000원 및 부가가치세 153,560,000원, 토지가액 1,418,550,000원 합계 3,107,710,000원으로 수정세금계산서를 발행하고 동 금액을 근거로 부가가치세 경정청구를 한 것이므로 이를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우에 부가가치세 과세표준이 되는 건물분 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 부동산 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분 표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우라 할 것(같은 뜻, 부가 46015-691, 1993.5.15)인 바, 쟁점부동산 양도에 따른 소유권이전등기 및 확정신고를 마친 후에 토지와 건물가액을 구분하는 새로운 계약서를 소급하여 작성한 것은 부가가치세 부담을 줄이기 위한 목적으로 행한 조세회피행위일 뿐, 이를 진실된 건물분 실지거래가액으로 보기는 어렵다할 것이므로, 처분청이 경정청구를 받아들일 수 없다고 통지한 처분은 달리 잘못이 없다할 것이다.

• 가. 쟁점 건물·토지가액을 지방세 시가표준액으로 안분계산하여 부가가치세를 신고하였다가 소급작성된 계약서에 의하여 건물가액을 재계산하고 부가가치세를 경정청구하였을 때 이를 거부한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제45조 의 2【경정 등의 청구】제1항에서 『과세표준신고서를 법정신고기한 내에 제출한 자는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 법정신고기한 경과 후 1년 이내에 최초에 신고한 국세의 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)의 결정 또는 경정을 관할세무서장에게 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때

2. (생략)』라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 『제1항 및 제2항의 규정에 의하여 결정 또는 경정의 청구를 받은 세무서장은 그 청구를 받은 날부터 2월 이내에 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하거나 결정 또는 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 그 청구를 한 자에게 통지하여야 한다』라고 규정하고 있다. 한편, 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】제4항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 『제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 ○○○프라자건물을 신축한 후 동 건물의 신축 도급액 102억원 중 3,077,000,000원을 시공자인 청구외 ○○○건설(주)에 변제하지 못하게되어 1998.2.21 ○○○건설(주)의 대표이사 ○○○에게 쟁점부동산을 위 미지급공사채무에 대한 대물변제조로 양도하기로 합의하고, 토지 및 건물가액을 구분기재하지 않은 총액 3,092,000,000원의 매매계약을 체결한 후 1998.2.24 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 소유권이전등기를 경료하였으며, 1998년 제1기 부가가치세 확정신고기간에 토지 및 건물가액이 총액으로 기재된 쟁점부동산 매매대금을 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산하여 건물가액을 2,411,156,548원으로 신고한 사실이 있다.

(2) 청구인들은 당초 쟁점부동산 매도시 매수인인 ○○○과 토지 및 건물가액에 대하여 합의를 하지 못한 관계로 쟁점부동산을 총액으로 기재한 매매계약을 체결하였지만 1998.12.14 토지 및 건물가액에 대한 합의가 이루어져 건물가액을 평당 2,000,000원, 토지가액을 평당 10,500,000원으로 한 매매계약서를 재작성하게되어 재작성된 계약서를 근거로한 건물가액이 1,535,600,000원 및 부가가치세 153,560,000원, 토지가액을 1,418,550,000원 합계 3,107,710,000원으로 한 수정세금계산서를 발행하고 동 금액을 근거로 부가가치세 경정청구를 한 것이라고 주장하면서 쟁점부동산의 토지 취득시 매매계약서, 건물 시공자인 청구외 ○○○건설(주)와의 도급계약서, 당초 작성된 쟁점부동산 매매계약서, 재작성된 쟁점부동산 매매계약서, 청구외 ○○○이 1999.5 관할세무서에 신고한 재무제표와 쟁점부동산 매수후 사업자등록한 부동산임대사업의 부가가치세 신고서 등을 청구주장의 근거 자료로 제시하고 있다. 위 사실관계와 청구인이 제시한 자료를 근거로 살피건대,

(3) 전시한 부가가치세법 시행령에서 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물, 구축물을 함께 공급함에 있어서 그 총공급가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되, ① 주택건설촉진법에 의하여 승인된 사업계획상의 분양가액, ② 장부가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액, ③ 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우는 이러한 것들을 실지거래가액으로 의제할 수 있는 것으로 규정하고 있는데, 이는 매수자가 총매매대금에만 관심이 있는 경우 토지 및 건물을 공급하는 사업자가 부가가치세 부담을 줄이려고 건물가액을 임의로 기재할 소지가 있어 공평과세를 위한 객관적이고 타당한 실지거래가액의 인정기준이 필요하여 만들어진 것으로 해석된다.

(4) 따라서 상기 각항의 근거에 기준하여 계산된 건물과 구축물의 공급가액은 실지거래가액으로 의제되는 것이며 이러한 근거기준이 없는 경우에는 공급계약일현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 건물과 구축물의 과세표준을 안분계산하여야 하는 것인 바, (가) 청구인들의 경우 부동산매매업을 영위하는 관계로 ○○○프라자의 미분양점포들이 재무제표상 재고자산으로 취급되기 때문에 장부상 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 아니하고, 이 건 결정일 현재까지 감정평가법인이 감정평가한 가액도 제시하지 않고 있으므로 실지거래가액으로 의제할 수 있는 건물가액을 산정할 수 없는 한편, (나) 쟁점부동산 매수자인 ○○○의 경우 1999.5 소득세 신고 및 1998. 제2기 부가가치세 신고시 쟁점부동산의 토지 및 건물가액을 재작성된 쟁점부동산 매매계약서상의 가액대로 신고한 사실은 있지만, 청구외 ○○○은 부동산임대사업자등록을 하지 않은 상태에서 쟁점부동산을 매수하여 쟁점부동산의 건물가액에 상당하는 부가가치세를 등록전 매입세액으로 공제받지 못하는 상황이었으므로 건물가액에 대하여 청구인들이 임의로 제시한 토지 및 건물가액을 수용하였을 가능성이 높고 (다) 토지 및 건물을 동시에 양도하는 경우 그 계약시점에서 토지가액 및 건물가액이 결정되고 매매계약서상 이들 가액이 구분되어 있어야 이를 매매 당사자들이 합의한 실지거래가라고 볼 수 있을 것인데, 청구인들의 경우 쟁점부동산 매도계약시는 물론이고 소유권이전등기 접수일, 1998년 제1기분 부가가치세 확정신고시까지 쟁점부동산의 토지가액 및 건물가액을 구분하지 않았었고, 쟁점부동산의 공급에 대한 부가가치세 확정신고시 청구인들 스스로 토지 및 건물가액을 지방세법상의 시가표준액으로 안분한 금액으로 건물가액을 신고하였으며 그 소유권이 이전된 10여개월이 지난 후에야 계약서를 재작성한 사실에 비추어 볼 때, (라) 설령, 쟁점부동산 매매계약서 재작성시 토지 및 건물가액을 매매당사자간에 합의된 기준으로 안분하였다하더라고 쟁점부동산의 토지 및 건물가액의 실지거래가액으로 보기 어려우므로 처분청이 청구인들의 부가가치세 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.