토지구획정리사업시행 중에 취득한 토지의 취득가액 계산

심판청구번호 국심1999중 1502(1999.11.22) 轢�34,393,580원의 부과처분은 1982.10.18 취득한 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 계산함에 있어서 환지예 정면적인 129.9229㎡에 1983.7.1 설정된 잠정등급인 76등급을 토지등급으로하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인을 포함한 청구외 3인은 1982.2.12 토지구획정리사업이 시행된 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○ 전(田) 2,930.4㎡ 등 3,069㎡(이하 "종전토지"라 한다)를 1982.10.18 취득하였고, 종전토지는 1984.11.30 토지구획정리사업이 완료되어 같은동 ○○○ 대지 500.6㎡ 및 같은동 ○○○ 대지 1,833.5㎡ 로 환지되었으며, 청구인은 같은동 ○○○ 대지 500.6㎡중 위 사업완료로 확정된 402.6㎡ (나머지 98㎡는 위 사업완료후 1987.1.26 증평된 것이다)의 청구인의 지분(300.12/930)인 129.9229㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1996.3.27 양도하였다. 처분청은 청구인이 1996.5 쟁점토지에 대한 자산양도차익예정신고시 취득가액을 면적은 환지예정면적 129.9229㎡로, 토지등급은 1984.7.1자 잠정등급 200등급을 적용하여 계산한 데 대해 취득일(1982.10.18)현재 쟁점토지의 잠정등급 및 재산세과세대장상에 등급이 설정되어 있지 않다하여 인근토지의 환지전 토지등급(68등급)을 적용하여 1996년 귀속 양도소득세 34,393,580원을 1999.1.9 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.11 심사청구를 거쳐 1999.7.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 환지예정지로 지정된 상태에서 당해 토지를 매매할 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가액이 결정된다. 그렇다면 쟁점토지는 청구인이 취득(1982.10.18)하기 전인 1982.2.12 토지구획정리사업지구로 편입되었음에도 처분청이 이의 취득가액을 면적은 환지예정면적으로, 토지등급은 인근의 환지전 토지등급(68등급)을 적용하였음은 환지예정면적에 환지예정지와는 토지의 지목·품위·정황이 전혀 다른 종전토지등급을 적용한 것이므로 부당하다. 따라서 쟁점토지 취득일 이후인 83.7.1 설정되었더라도 토지구획정리사업시행에 따라 토지의 지목, 품위 및 정황등이 반영된 쟁점토지의 잠정등급(76등급)을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시 동 토지의 잠정등급이 설정되어 있지 않으므로 취득이후인 1983.7.1 수정된 잠정등급(76등급)을 적용하여 그 취득가액을 계산하여야 한다고 주장하나, 첫째, 1983.7.1자 잠정등급은 쟁점토지 취득일(1982.10.18) 이후에 설정되었고 둘째, 쟁점대지와 함께 1982.2.12 토지구획정리사업이 시행되어 1984.11.30 토지구획정리가 완료된 인근대지 강남구 ○○○동 ○○○, 동 소 ○○○ 등에 대한 1982년도의 토지등급이 수정된 것이 확인되는 바, 쟁점토지에 대한 환지예정지 지정일부터 최초 잠정등급설정일까지 지가변동이 없었다고 볼 수 없으며 셋째, 쟁점토지에 대한 환지예정지의 지정으로 토지의 지목·품위 또는 정황이 현저히 달라졌음에도 시장·군수가 잠정등급을 곧바로 설정하지 아니하여 종전에 설정된 토지등급가액을 적용하는 것이 불합리한 경우 소득세법기본통칙 99…1에 의거 쟁점대지와 품위·정황이 유사한 인근대지인 강남구 ○○○동 ○○○의 82년 토지등급인 68등급을 적용하여 경정결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 토지구획정리사업시행 중에 취득한 토지의 취득가액을 환지예정면적에 인근토지의 위 사업시행전 토지등급을 적용하여 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.』고 규정하고, 그 제1호 가목에서『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (후단생략)』고 규정하고 있으며, 같은법 제60조【기준시가의 결정】에서『제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제115조【기준시가의 결정】제1항에서『법 제60조에서 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.』고 규정하고, 그 제1호 가목에서는 『나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다) (단서 생략)』 나목에서는『국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 토지구획정리사업시행 중인 1982.10.18 쟁점토지를 취득하여 동 사업시행완료(1984.11.30) 후인 1996.3.27 양도한 경우 처분청은 이의 양도차익을 산정함에 있어 취득가액의 계산을 면적은 환지예정면적으로, 토지등급은 취득일현재 잠정등급 및 재산세과세대장상 등급이 설정되어 있지 않다 하여 인근토지의 환지전 토지등급(68등급)을 적용하였고 청구인은 이에 대해 환지예정면적에 환지예정지와는 토지의 지목·품위·정황이 전혀 다른 인근토지의 환지전 토지등급을 적용한 것은 부당하므로 쟁점토지 취득일 이후인 1983.7.1 설정되었더라도 토지구획정리사업시행에 따른 토지의 지목, 품위 및 정황등이 반영된 쟁점토지의 잠정등급(76등급)을 적용하여야 타당하다고 주장하고 있다.

(2) 쟁점토지가 소재한 지역의 토지구획정리사업이 1982.2.12 시행되어 1984.11.30 완료되고 쟁점토지 취득일(1982.10.18)현재에는 동 토지에 대한 토지등급이 설정되지 않았으나 1983.7.1 환지예정지 지정에 따른 잠정등급이 76등급으로 설정되었음이 강남구청장의 토지등급확인서 등에 의하여 확인되고 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (3) 지방세법시행령 제80조 제1항 제1호 및 제80조의 2 제2항에 의하면, 토지의 과세시가표준액은 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 시장·군수가 토지의 지목·품위 또는 정황에 따라 등급을 설정하여 이를 토지대장·임야대장 및 과세대장에 등재함으로써 결정되는 토지등급가격으로 하고, 시장·군수는 등급이 설정된 토지가 그 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 토지의 지목·품위 및 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정결정할 수 있는 것으로 규정되어 있고, 동법시행규칙 제46조의 2에 의하면 시장·군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지로 지정된 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(잠정등급)을 설정하여야 한다고 규정되어 있는 바, 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 경우에 그 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 지정되기 전에 설정된 토지등급에 의하여 가격이 정하여지는 것으로 보기보다는 환지예정지로 지정됨에 따라 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격이 정하여진다고 보아야 할 것이므로(대법원 88누11346, 89.10.13 같은 뜻) 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정되었음에도 불구하고 시장·군수가 지방세법시행령 제80조 의 2 및 동법시행규칙 제46조의 2에 따른 잠정등급을 곧바로 설정하지 않았다고 하여 토지의 지목·품위 또는 정황에 환지예정지 지정전과는 현저하게 달라진 토지구획정리사업지구내 토지의 과세시가표준액을 종전에 설정된 토지등급에 의하여 종전과 마찬가지 가격으로 정하기 보다는 환지예정지 지정에 따른 잠정등급에 의하여 가격을 정하는 것이 합리적이라고 보며, 이는 환지예정지내의 토지를 취득하여 양도한 경우 취득가액 계산시 토지의 면적은 실지거래평수가 아니라 권리면적인 환지예정평수를 적용하도록 규정되어 있는 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제2호 의 규정에 비추어 보더라도 타당할 것으로 보인다(국심 98서1125, 1998.9.14 같은 뜻임). 그렇다면 환지예정지로 지정된 쟁점토지 취득당시(1982.10.18)에는 토지등급이 없었고, 환지예정지 지정에 따라 1983.7.1 설정된 잠정등급이 76등급인 이 건의 경우 자산양도차익을 계산함에 있어서 취득가액 계산시 적용할 토지등급은 비록 취득일 이후에 설정되었지만 잠정등급인 76등급을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 타당성이 있는 것으로 판단된다.(국심98서1125, 98.9.14외 다수 같은 뜻임)

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.