분양금액을 공사비용 차입금의 미상환액을 대물변제한 것으로 보아 수입금액을 계산할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심1999중 1433(2000. 1.17) 287,671,860원의 부과처분은 청구인이 1996년도 중 분 양한 연립주택 34세대의 신축과정에서 이웃한 ○○○빌라 부녀회에 피해보상금으로 지급한 16,000,000원을 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 경기도 안양시 만안구 ○○○동 ○○○와 ○○○의 대지 1,365㎡위에 연립주택 34세대(○○○빌라, 연건평 2,063.8㎡; 이하 "쟁점빌라"라 한다)를 신축하여 1996년도 중에 이를 분양하고 총수입금액 1,653,500,000원, 필요경비를 1,663,261,757원으로 하여 1996년 귀속 종합소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 1996년도에 쟁점빌라를 분양한 데 대한 청구인의 소득세신고분에 대하여 실지조사하여 수입금액 과소신고분 121,000,000원을 총수입금액에 가산하고, 필요경비로 신고한 1,663,261,757원 중 토지취득원가 과다계상분 264,548,947원과 노무비 173,325,300원을 필요경비 불산입하여 1996년 귀속 종합소득세 287,671,860원을 1998.12.14 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.18 심사청구를 거쳐 1999.7.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점빌라의 분양수입금액과 관련하여 청구인은 당초 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○(이하 "○○○외 3인"이라 한다)에게 분양한 13세대의 수입금액을 575,000,000원으로 신고하였으나, 실지는 ○○○외 3인에게 차용한 676백만원 중 258백만원을 변제하고 잔여 418백만원을 위 빌라로 대물변제한 것이므로 그 수입금액은 418백만원으로 하여야 하며 청구외 ○○○에게 분양한 1세대의 수입금액은 57백만원으로 신고하였으나 실지는 공사비로 지급할 공사비대금 45백만원을 빌라로 대물변제한 것이므로 그 수입금액은 45백만원으로 계산하여야 할 것이다. (2)필요경비와 관련하여 청구인이 소득세 신고시에는 누락하였으나 실제로 지출된 사실이 있는 쟁점빌라의 신축을 위한 지반정지 토목공사(콘크리트파일항타공사) 비용으로 청구외 ○○○건설주식회사(이하 "○○○건설"이라 한다)에 지급한 토목공사비용 250,962,000원과 건축공사 및 분양과정에서 소요된 기타비용 107,350,000원(소음과 분진등에 따른 ○○○빌라부녀회 보상금 16,000,000원, 커텐등 분양시 옵션설치비용으로 ○○○장식에 지급한 9,120,000원, 담장보수 및 방수공사에 대해 ○○○종합건재설비에 지급한 14,570,000원, 청소관리비 4,760,000원, 분양판촉요원 일당 및 경비 39,000,000원, 신축공사 관련 현장관리인등 급여지급분 23,900,000원)은 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 분양수입금액과 관련하여 청구외 ○○○외 3인에게 분양한 13세대의 세대당 금액을 보면 분양안내문에는 57,200∼76,400천원, 청구인이 기장한 신고한 것은 36,000∼48,500천원인 반면에, 이 건 대물변제하였다고 주장하는 13세대의 대물변제 금액은 26,666천원∼35,000천원임이 확인되고, 청구외 ○○○외 3인은 청구인의 보증인인 ○○○의 친인척인 점, 청구외 ○○○외 3인에게 676백만원을 차용하였다고 주장하면서 이를 객관적으로 입증할 수 있는 차용계약서 등의 증빙의 제시가 없는 점 등으로 보아 13세대를 대물변제하였다는 청구주장은 근거가 없으며, 또한, 청구인은 쟁점빌라의 신축과 관련하여 청구외 주식회사 ○○○종합건설(이하 "○○○종합건설"이라 한다)에 공사일체를 도급한 사실이 확인되므로 석공사대금을 청구외 ○○○에게 지급할 이유가 없으므로 ○○○에게 분양한 1세대(○○○)가 ○○○에게 지급할 석공사대금 45백만원을 대물변제한 것이라는 청구주장은 사실과 다르다 할 것이다.

(2) 필요경비와 관련하여 청구인은 이 건 조사당시 청구외 ○○○건설에 토목건설비용으로 250,962,000원을 지급하였다고 주장하면서 도급계약서를 제출하였다가 청구외 ○○○건설산업주식회사(이하 "○○○건설"이라 한다)에서 토목공사를 하였다고 계약서를 이중으로 제출한 점, 청구외 ○○○건설 및 ○○○건설에게 세금계산서를 발행한 사실이 없는 점, 청구인이 당초 토목공사비용을 계상한 사실이 없는 점, 쟁점빌라 34세대의 신축과 관련하여 청구외 (주)○○○종합건설과 도급계약을 체결한 점 등으로 보아 청구주장은 신빙성이 없고, 또한 공사신축 및 분양과정에서 지출되었다는 기타비용인 107,350,000원에 대하여 보면, ○○○빌라부녀회에 지급하였다는 보상비 16,000,000만원은 공사비와 관련하여 지급한 보상비임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없고, 청구외 ○○○장식에 커텐, 보조키, 옷걸이 등의 대금으로 9,120,000원을 지급하였다고 주장하나 총분양 34세대중 대물변제하였다는 14세대를 제외한 20세대중 17세대만 커텐, 보조키, 자바라, 방범창등을 설치하였다고 되어 있으며, 일부 세대는 커텐만, 일부세대는 커텐과 보조키, 일부세대는 커텐과 빨래걸이등을 시공한 되어 있는 점, 사회통념상 커텐 등의 비용은 입주자들이 부담하는 것이며 영수증상의 커텐등의 시공일자가 분양계약서의 잔금청산일보다 늦은 점등으로 보아 청구주장은 사실과 다르다 할 것이고, 청구외 ○○○종합건재설비에 담장보수 및 방수공사비로 14,570,000원을 지급하였다고 주장하나 청구외 ○○○종합건설은 1998.3.8 개업한 사업자로 사실과 다르다 할 것이며, 청구외 ○○○, ○○○에게 청소관리비로 4,760,000원을 지급하였다고 주장하나 당초 기장 및 종합소득세 신고시 비용이 계상한 사실이 없고, 청구외 ○○○는 청구인에게 쟁점빌라를 분양(○○○)받은 청구외 ○○○의 부인이며, 청구외 ○○○는 1996.1.11부터 안양시 ○○○동 ○○○에서 슈퍼를 운영하고 있는 사업자임이 확인되는 점등으로 보아 청구주장은 사실과 다르고, 청구외 ○○○은 연립주택분양을 위하여 광고지 260,000장을 배포케 하고 판촉요원일당 및 경비로 39,000,000원을 지급하였다는 주장은 청구외 ○○○이 쟁점빌라 준공전이 1995.1.10∼1995.6.10 기간에 쟁점빌라의 분양판촉을 하였다고 되어 있는 점, 34세대 연립주택을 분양하기 위하여 광고지를 260,000만장이나 배포하였다고 되어 있는 점등으로 보아 신빙성이 없으며, 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○에게 급여 23,900,000원을 지급하였다는 주장은, 당초 기장 및 소득세 신고시 비용으로 계상한 사실이 없으며, 청구인은 ○○○빌라 신축과 관련한 공사일체를 청구외 ○○○종합건설에 도급을 주어 별도로 감독 및 청소등의 대가를 지급할 이유가 없고, 또한 청구외 ○○○는 실지 근무하지 않았음을 청구인이 확인한 점등으로 보아 사실과 다르다 할 것이다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점빌라를 14세대에 대한 분양대금을 공사비용 차입금의 미상환액을 대물변제한 것으로 보아 수입금액을 계산할 수 있는지 여부.

(2) 청구인이 주장하는 필요경비를 인정할 수 있는지 여부.

• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4893호로 전면개정된 것. 이하 같다) 제24조 【총수입금액의 계산】 제1항에서는 『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.』라고 규정하고 있고, 같은법 제27조【필요경비의 계산】 제1항에서는 『부동산임대소득금액·사업소득금액·기타소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.』라고 규정하고 있다. 같은법 제80조【결정과 경정】 제2항 제1호에서는 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조의 규정에 의한 과세준확정신고를 한 자가 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다』라고 규정하고있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1995년에 쟁점빌라를 신축하여 1996년에 분양하고 이에 대한 종합소득세를 신고한 데 대하여 처분청은 이 건 조사 당시 청구인으로부터 수입금액의 누락사실에 대한 확인서를 징취하여 121,000,000원을 추가 산입하였으며, 필요경비에 산입된 토지취득가액 과다계상분 264,548,947원, 지급되지 아니한 노무비 계상분 162,525,300원 및 급료 10,800,000원 합계 437,874,247원을 필요경비 부인하여 이 건 과세하였음이 처분청의 조사서 및 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. 청구인은 이에 대해 수입금액은 1,605,000천원이고 필요경비는 1,583,699천원이라고 주장하고 있다. [종합소득세 신고 및 결정] (단위: 천원) 구 분 수입금액 필요경비 소득금액 비 고 신 고⸁ 결 정⸂ 청 구⸃ 1,653,500 1,774,500 1,605,000 1,663,262 1,225,387 1,588,699 △9,762 549,113 21,301 차이⸃-⸂ △169,500 358,312 △527,812

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인이 청구외 (주)○○○의 대표이사로 재직하던 중 청구외 ○○○가 청구인 소유의 쟁점빌라 소재지 토지에 쟁점빌라를 책임지고 신축 및 분양을 하겠다고 하여 공사착수하게 된 것으로 ○○○는 자신의 친인척(○○○, ○○○, ○○○, ○○○는 형제사이이고, ○○○은 ○○○의 아들이며, ○○○은 위 4인의 생질임)으로부터 자금을 빌려 쟁점빌라를 준공하였으나 분양부진으로 상환잔여금을 쟁점빌라 13세대로 대물변제한 것이라고 주장하므로 이를 살펴보면, 쟁점공사에 대한 청구인의 보증인인 ○○○가 쟁점빌라 공사대리인인 청구외 ○○○에게 676,000천원을 지급하였고, 그 출처는 ○○○로부터 460,000천원, ○○○로부터 140,000천원, ○○○로부터 46,000원, ○○○으로부터 30,000천원을 차입한 것이라고 하면서 입증자료로 ○○○의 확인서와 청구인의 ○○○은행 예금통장을 제시하고 있다. 청구인의 ○○○은행 예금통장에 1996.2.15∼1996.5.7 기간중 7회에 걸쳐 차입금의 일부인 330,000천원이 수표입금된 사실과 동 수표가 ○○○가 동생 ○○○의 통장에서 인출한 수표임을 주장하고 있으나 입금된 수표의 자금출처 등이 확인되지 않고 있어 자금차입사실이나 차입금의 규모가 불분명하다. 차입금의 상환에 대한 증빙으로는 ○○○에 대한 상환액 180,000천원에 대해서는 ○○○의 ○○○은행 예금통장 및 영수증을, ○○○에 대한 상환액 18,000천원 및 ○○○에 대한 상환금 60,000천원에 대하여는 현금보관증을 증빙으로 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 증빙만으로는 상환사실이나 상환규모가 불분명하다. (나) 또한, 청구인은 1995.7.20 쟁점빌라 건축공사 시공자인 (주)○○○종합건설이 ○○○석재(○○○)와 계단, 바닥등 석물공사계약(45백만원)을 체결하고 공사완료후 대금을 지급하기로 하였으나 (주)○○○종합건설이 부도가 발생하자 ○○○석재(○○○)가 청구인에게 지급을 요청해 와 공사대금으로 ○○○를 대물변제한 것이라며 (주)○○○종합건설이 ○○○석재 ○○○과 작성한 공사도급계약서, ○○○석재 ○○○의 사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 증빙만으로는 (주)○○○종합건설이 ○○○석재(○○○)에게 석재공사대금을 미지급했는지, 청구인이 이를 대신 지급했는지가 객관적 확인된다고 보기 어려우므로 이를 인정하기 어렵다고 본다. (다) 처분청의 이 건 조사당시 청구인은 수입금액의 누락사실에 대하여는 이를 시인하는 확인서를 작성한 사실이 있는 반면에, 당초 소득세 신고시에 청구주장 수입금액(대물변제금액)보다 신고수입금액을 많이 계상한 점, 자금차입 및 상환과 관련한 증빙이 객관적으로 확인되지 않는 점 등으로 보아 건축공사자금 차입금의 미상환액 및 공사대금을 쟁점빌라 14세대로 대물변제한 것이라는 청구주장은 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. 청구인은 처분청이 조사과정에서 필요경비 부인한 토지조성공사비와 청구인이 당초 신고시 누락한 공사 및 분양관련 경비 중 실제 지출사실이 있는 경비는 이를 추가로 인정하여야 한다고 주장하고 있다. 이 건 처분청의 조사서 및 결정결의서에 의하면 청구인은 당초 신고시에 쟁점건물에 신축분양에 따른 필요경비로서 1,663,261,757원을 신고한 데 대하여 처분청에서는 토지취득가액의 과다계상분 264,548,947원과 지급되지 아니한 노무비 162,525,300원, 지출한 사실이 없는 급료 10,800,000원 합계 437,874,247원은 필요경비로 인정하지 않았음이 확인된다. 청구인은 쟁점건물의 건축공사를 청구외 (주)○○○종합건설과 1,110,000천원으로 계약(A동 19세대: 1995.2.20자, 648,000천원, B동 15세대: 1995.4.20자 468,000천원)한 사실이 있음이 청구인이 제시한 건설공사표준계약서에 의하여 확인되며 이에는 다툼이 없다. 청구인은 (주)○○○종합건설에 대한 공사대금외에도 처분청이 인정하지 않은 쟁점건물의 신축대지의 지반조성공사(콘크리트파일항타공사)에 지출된 공사비 250,962,000원과 당초 신고시에는 필요경비로 반영하지 않았으나 실제 지출된 ○○○빌라부녀회 보상비로 지급한 16,000천원, 분양시 옵션으로 제공한 커텐설치 비용등으로 청구외 ○○○장식에 지급한 9,120천원 등 기타비용 107,350,000원을 필요경비로 인정하여야 한다며 관련증빙을 제시하고 있으므로 이를 살펴본다. (가) 청구인은 지반조성공사에 지출된 250,962,000원은 쟁점건물의 신축대지가 저지대 및 연약지반인 관계로 지반정지를 위한 콘크리트파일항타공사에 따른 경비라고 하면서 1995.1.6 체결한 청구외 ○○○건설(주)과의 계약서와 ○○○건설(주)가 청구인에게 발행한 공사비 입금표를 제출하고있으나, 동 공사가 집행되었는지의 여부가 객관적으로 확인되지도 않을뿐더러 공사대금의 지급사실도 확인되지 아니하고 있으므로 이를 필요경비로 지출했다는 청구주장을 인정하기는 어렵다고 본다. (나) 지출항목중 ○○○빌라부녀회에 지급했다는 16,000천원에 대하여 보면 ○○○빌라(73세대)는 쟁점건물과 바로 이웃한 주택단지임이 현장조사 결과 확인되고, 쟁점건물 신축당시 ○○○빌라부녀회장이던 청구외 ○○○은 쟁점건물의 신축에 따른 소음과 분진 등에 따른 보상금으로 동 금원을 받아 지하층 침수지역 역류방지 밸브와 옥상방수공사를 실시한 바 있다고 확인하고 있는 바, 통상 대규모 건축공사시 인근 주민들과의 마찰과 피해보상등이 이루어지는 점과 ○○○빌라 부녀회장이 이를 확인하고 있는 점을 감안하면 쟁점건물의 신축과정에서 동 금액을 이웃한 ○○빌라에 대한 피해보상금조로 지급한 것은 사실로서 인정된다 할 것이다. (다) 나머지 공사 및 분양과 관련하여 지출하였다는 경비 91,350천원에 대하여 보면, 청구인은 건축공사를 (주)○○○종합건설과 일괄하여 도급계약한 사실이 있는 점, 장부상 기록되어 있지 않은 점, 당초 신고시에 필요경비로 신고하지 않은 점 등을 종합하여 보건데 신고 이후 조사과정 등에서 제시한 관련 당사자의 확인서나 영수증만으로는 동 금액을 필요경비로 인정하기는 어렵다고 보겠다.

(4) 앞에서 본 바와 같이 쟁점건물 14세대를 대물변제로 양도된 것이므로 대물변제액을 수입금액으로 보아야 한다는 청구주장은 미상환차입금의 규모 및 대물변제임이 객관적으로 확인되지 않고, 필요경비 역시 ○○○빌라 부녀회에 보상금으로 지급된 16,000천원을 제외하고는 지출사실이 객관적으로 확인되지 않으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.