실지거래가액으로 신고한 부동산 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1353(1999.12. 3) 은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○(58.21㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1992.12.21 청구외 ○○○으로부터 취득(원인:1992.11.15매매)하여 1998.1.20 청구외 ○○○에게 양도하고 1998.2.7 청구인의 취득가액을 105,800,000원, 양도가액을 120,000,000원으로 하는 자산양도차익 예정신고를 한바 있다. 처분청은 청구인의 양도가액은 확인이 되고 있으나 취득가액은 위 ○○○에게 우편조회한 바 57,000,000원으로 확인된다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 1999.4.1 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 13,806,570원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.21 심사청구를 거쳐 1999.6.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 양도차익에 대하여 법정신고기한내에 관계증빙서류를 갖추어 신고하였는 바, 청구인의 전소유자인 ○○○의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서에 의하여 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 하여 과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 실거래가액이 양도시 120,000,000원과 취득시 105,800,000원으로 확인되고 있음에도 불구하고 처분청에서 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 결정한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이 건의 경우 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는지를 살펴보면, 청구인은 취득당시 매매계약서 및 거래당사자의 사실확인서를 제시하지 아니하고 거래당사자에게 발송한 거래가액에 대한 내용증명만을 첨부하여 취득가액을 신고하였으나 처분청에서 거래당사자에 대한 거래가액을 조회한 결과에 의하면, 거래당사자는 쟁점부동산의 거래가액을 57,000,000원이라고 기재하고 그 당시 매매계약서를 첨부하여 회신한 사실이 있는 등 청구인이 신고한 실지취득가액과는 현저한 차이가 있어 쟁점부동산의 취득가액이 정확하게 얼마인지가 불분명하다. 따라서 청구인이 신고한 취득당시 거래가액이 불분명하고 청구인주장 실지거래가액에 대한 객관적인 입증자료의 제시가 없으므로 처분청이 공정과세위원회의 협의를 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 쟁점 아파트 양도당시의 소득세법 시행령 제166조 (1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)와 제96조(양도가액), 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 "가"목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위의 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1호 "가"목의 규정은 각각 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, "당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 이의 위임을 받은 같은법 시행령 제166조 제4항에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우"를 규정하고 제5항에서는 위 제4항의 규정을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있고 같은법 제100조 제1항의 규정에 의하면, 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하고 있다(이하 단서생략).

• 다. 사실관계 및 판단 이 건의 다툼은 청구인이 제시하고 있는 취득가액의 신빙성 여부에 있는 것으로 이를 살피건대, 청구인은 당초 예정신고시에 취득당시의 매매계약서는 첨부하지 아니하고 전소유자에게 발송한 내용증명만 첨부하여 신고하였음이 확인되고 있는바 그 내용증명에 의하면 매매대금 105,800,000원중 계약금액이 7,000,000원으로 기재되어 있는 반면 청구인이 심사, 심판청구시 제출된 1999.4.13자 위 ○○○의 거래사실확인서는 매매대금이 105,800,000원이지만 계약금이 15,800,000원으로 기재되어 있어 계약금이 서로 상이하고, 청구인은 쟁점아파트를 약 7년1개월 보유하다가 양도하였음에도 청구인이 쟁점아파트를 105,800,000원에 취득하여 120,000,000원에 양도할만한 특수한 사정도 주장하지 못하고 있으며, 또한 쟁점아파트의 취득가액이 105,800,000원임을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 거증도 제시하지 못하고 있는 점을 볼 때 처분청이 거래당사자간에 작성된 부동산거래사실확인서 등을 증거능력을 갖춘 거증으로 볼 수 없다 하여 이를 받아들이지 아니하고 전시규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.