도시계획법에 의한 주거지역 등으로 편입된 날로부터 1년이 지난 토지가 8년 자경농지에 해당하는지 여부

심판청구번호 국심1999중 1332(1999. 8.26)

○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 전 321㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1994.7.13 매매를 원인으로 1995.1.25 청구외 ○○○에게 양도한 후 기준시가로 양도차익을 계산한 후 장기보유특별공제액 69,939,441원을 공제하는 것으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 경우 양도당시 사실상 나대지였다고 보아 장기보유특별공제의 적용을 배제하고 양도차익을 산정하여 1998.12.8 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 45,859,970원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.6 심사청구를 거쳐 1999.6.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 동양화가로서 여가를 이용하여 텃밭으로 사용할 목적으로 쟁점토지를 취득하였고, 취득당시 쟁점토지의 주변은 모두 채소밭이었으며, 청구인은 양도직전까지 쟁점토지에 무, 배추, 상치 및 감자등을 무공해로 재배하였으므로 경작기간이 10년 이상되어 비과세대상임에도 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 설령 양도소득세를 과세한다 하더라도 실제 양도일은 1994.8.23이므로 장기특별보유공제 69,939,441원을 공제하면 납부할 세액이 없으므로 청구인에게 부과된 양도소득세 45,859,970원은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견

○○구청 지적과에 확인한 바에 의하면, 쟁점토지는 1966.4.29(건교교시 제524호) 최초로 일반주거지역으로 편입되어 그 후 다시 자연녹지지역으로 환원되었다가 1972.12.8 다시 일반주거지역으로 편입되었음이 확인되고, 1972.1.17(건교교시 제10호)에는 주택개량재개발사업지구(○○ 4-2구역)로 지정되었음이 확인되므로 양도일 현재 특별시·직할시 또는 시에 있는 농지중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 1년이 지났으므로 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지라 하더라도 8년이상 자경요건에 해당되지 아니하므로 양도소득세 감면대상에서 제외하여야 한다. 쟁점토지가 장기보유특별공제대상에 해당되는지와 실제 양도일에 대하여 살펴보면, ○○구청에서 발급한 토지특성조사표상 1994년도와 1995년도의 지목은 "전"이나 사실상 현황은 "나대지"로 확인되며, 용도지역은 "일반주거지역"으로 되어 있으므로 장기보유특별공제의 적용대상이 아니다. 매매계약서상에는 1994.7.13 계약금 95,000,000원, 1994.8.5 중도금 142,500,000원 그리고 1994.8.23 잔금 237,800,000원 합계 457,300,000원으로 되어 있으나 이에 대한 금융자료등 구체적이고 객관적인 입증자료를 제시하지 못하므로 건물등기부등본상 등기접수일인 1995.1.25(1995.3.24 처분청에 접수한 양도소득세 자산양도차익 예정신고서상의 양도일도 1995.1.25임)을 실제 양도일로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 8년이상 자경농지에 해당되는지와 장기보유특별공제의 적용 대상인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 조세감면규제법 제55조 제1항에는 "다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자"라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제54조 제1항에는 "법 제55조 제1항 본문에서 『대통령령이 정하는 토지』라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.

1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도·농 복합형태의 시의 읍·면을 제외한다)에 있는 농지중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 1년이 지난 농지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 대규모 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다) 내에서 개발사업의 시행으로 인하여 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지역으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 제외한다."고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에는 "법 제55조 제1항 제1호에서 『대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자』라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역"이라고 규정하고 있다. 같은 법 시행규칙 제26조 제1항에는 "영 제54조 제1항에 규정된 농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로등을 포함하는 것으로 한다."고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에는 "영 제54조 제1항의 규정에 의한 토지에의 해당 여부의 확인은 다음 각호에 의한다.

1. 등기부등본 또는 토지대장등본 기타 증빙에 의하여 양도자가 8년이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것

2. 주민등록표등본, 시·구·읍·면장이 교부 또는 발급하는 농지원부등본과 자경증명에 의하여 양도자가 8년이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것"이라고 규정하고 있다. 또한, 구 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 전문개정되기 전의 것) 제23조 제2항에는 "양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 『양도가액』이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 『양도차익』이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 제70조 제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호에 규정하는 자산에 있어서 그 취득가액에 대통령령이 정하는 율과 그 취득일로부터 양도일까지의 기간을 곱한 금액(이하 『양도소득 특별공제액』이라 한다) 다만, 양도소득 특별공제액은 당해 자산의 양도차익으로 한다.

2. 제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 『장기보유특별공제액』이라 한다) (가) 당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의10 (나) 당해 자산의 보유기간이 10년이상인 것 양도차익의 100분의 30"이라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제46조의 3에는 "법 제23조 제2항 제2호에서 『대통령령이 정하는 토지』라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 20에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지가 8년이상 자경한 농지이므로 양도소득세 비과세대상이고, 설령 과세대상이라 하더라도 실제 양도일은 1994.7.13로서 장기보유특별공제를 하게되면 납부할 세액이 없음에도 이를 공제하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 등기부등본과 토지대장등본 등에 의하면, 쟁점토지는 공부상 지목이 "전"으로서 1974.1.19 매매를 원인으로 하여 1974.1.21 청구인이 소유권이전등기받아 취득하였다가 1994.7.13 매매를 원인으로 하여 1995.1.25 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하였음이 확인된다. 국세청에서 ○○구청 지적과에 확인한 바에 의하면, 쟁점토지는 당초 일반주거지역으로 편입(건교교시 제524호, 1966.4.29)된 후 자연녹지지역으로 환원되었다가 1972.12.8 다시 일반주거지역으로 편입되었고, 이후에는 주택개량재개발사업지구(○○ 4-2구역)로 지정되었음(건교교시 제10호, 1972.1.17)이 확인되는 바, 쟁점토지와 같이 양도일 현재 특별시·직할시 또는 시에 소재하고 있는 농지중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 1년이 지난 경우에는 설령 8년이상 직접 자경한 사실이 있는 농지라 하더라도 전시법령의 규정에 의하여 8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 비과세규정의 적용이 배제되는 것이므로 이 부분에 대한 청구주장은 이유없다 할 것이다. 또한, ○○구청에서 발급한 토지특성조사표에 의하면, 1994년도와 1995년도의 지목은 "전"으로 되어 있으나, 사실상 현황은 "나대지"로 확인되고, 용도지역은 "일반주거지역"으로 확인되는 바, 전시법령의 규정에 의하면, 토지 및 건물의 양도에 있어 그 보유기간이 5년 또는 10년이상인 경우에 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득금액을 산정하되 나대지에 대하여는 장기보유특별공제의 적용을 배제하도록 규정하고 있으므로 사실상 현황이 나대지로 확인되는 이 건의 경우 장기보유특별공제의 적용을 배제하는 것이 정당하다. 한편, 청구인과 청구외 ○○○이 1994.6.6 작성한 부동산매매에 관한 약정계약서에 의하면, 1994.7.13 계약금 95,000,000원, 1994.8.5 중도금 142,500,000원 그리고 1994.8.23 잔금 237,800,000원 합계 457,300,000원에 매매하기로 계약하였음이 확인되나, 당해 계약서의 신뢰성을 뒷받침할 수 있는 구체적이고 객관적인 입증자료의 제시가 없어 잔금청산일이 확인되지 아니하므로 등기접수일인 1995.1.25을 쟁점토지의 양도시기로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.