실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심1999중 1256(1999.10.26) 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 주상복합건물 대지 201.8㎡, 건물 109.78㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1989.5.30 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1995.3.7 청구외 ○○○ 소유의 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 다가구주택 대지 171㎡, 건물 354.28㎡과 교환양도하고 취득시 매매계약서 및 양도시 교환계약서를 첨부하여 1995년 5월 양도차익을 실지거래가액(취득가액 152,000,000원, 양도가액 200,000,000원)으로 계산하여 자산양도차익예정신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 제시한 취득시 매매계약서의 진위여부에 대해 청구인에게 쟁점부동산을 매도한 청구외 ○○○에게 확인한 바, 실제 계약서가 아님이 확인되고 쟁점부동산의 양도가액도 교환거래로 거래쌍방이 임의로 계약서에 기재한 금액이므로 실지거래가액이 불분명하다하여 양도차익을 기준시가로 계산하여 1998.12.5 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 26,961,810원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.29 심사청구를 거쳐 1999.6.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 취득시 1989.3.30 매매계약을 체결하고 은행융자금 2천8백만원과 1층 점포 전세보증금 2천8백만원을 공제한 9천6백5십만원을 지급하여 실제계약서가 틀림없으며, 양도가액에 있어서도 교환거래라 하더라도 거래당사자간 거래대상 부동산의 가치에 대해서로 자유롭게 평가하고 쌍방간의 의사합치에 의해 그 가치를 산정하는 일반적인 거래형태와 전혀 다르지 아니한데도 처분청이 쟁점부동산의 양도가 교환거래이고 교환계약서상의 금액이 거래 쌍방이 임의 기재한 금액이라 신빙성이 없다고 보아 실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 결정한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 취득시 매매계약서의 진위여부를 확인하기 위해 청구인에게 쟁점부동산을 매도한 청구외 ○○○에게 확인한 바, "청구인이 제시한 매매계약서는 본인과 계약한 계약서가 아니며 거래금액도 10년이 경과한 관계로 기억할 수 없고 현재 매매계약서도 보관하고 있지 않다"고 확인하고 있어 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없어 보이며 양도가액도 쟁점토지의 교환당사자간의 임의평가액을 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 처분청이 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1항 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 "양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 "양도자가 법 제105조 또는 법 제110조 규정에 의거 자산양도차익의 예정신고 또는 양도소득세 과세표준 확정신고시 실지거래가액으로 신고하는 경우"로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산에 대한 양도차익 산정시 기준시가 적용이 적법한지 여부 및 실지거래가액의 당부는 취득시 매매계약서의 진위 여부 및 양도시의 교환계약서에 기재된 가액이 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부에 달려있다 할 것인 바 이를 살펴본다. 먼저, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서의 진위여부를 살펴본다. 첫째, 청구인이 제시한 취득시 매매계약서상 매매대금은 152,000,000원으로 기재되어 있고 이와 별도로 작성된 검인계약서에는 매매대금이 120,000,000원으로 서로 상이하나 사용된 인장은 동일한 것으로 확인되고 있으며, 둘째, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 이를 중개한 중개사무실 "○○○" 직원 ○○○(○○○)도 청구인이 제시한 계약서가 실지계약서임을 인감증명을 첨부하여 확인하고 있으며, 셋째, 청구인이 실지계약서라고 제시한 취득시 매매계약서상의 대금지불조건과 실제 대금 지급 상황을 확인한 바, 1989.3.3 계약서 작성과 함께 계약금 10,000,000원을 매도인 ○○○에게 지급하고, 1989.4.6 매도인 ○○○이 지급하여야 할 중개수수료 1,000,000원을 중도금중 일부조로 중개인 ○○○에게 대신 지급하고 영수증을 수취하였으며, 1989.4.22 당초 지급하기로 약정한 중도금 30,000,000원 보다 5,000,000원 초과한 35,000,000원을 중도금으로 매도인 ○○○에게 지급하고 영수증을 수취하였으며, 1989.4.26 매도인 책임하에 명도하여 주기로 한 2층 주거용 방3칸 전세입자 ○○○에게 옮겨갈 집의 전세계약금으로 매도인 ○○○을 대리하여 2,000,000원을 잔금중 일부조로 지급하고 전세입자 ○○○로부터 영수증을 수취하였으며, 1989.5.24 전기 전세입자의 임대보증금 반환금으로 매도인 ○○○을 대리하여 13,000,000원을 잔금중 일부조로 지급하고 세입자 ○○○로부터 영수증을 수취하였으며, 1989.5.30 융자금 28,000,000원, 점포 임대보증금 28,000,000원 및 기지급한 계약금, 중도금 지급액을 차감한 34,000,000원(차액 1,500,000원 미확인)을 잔금 완불조로 지급하고 매도인 ○○○으로부터 영수증을 수취한 사실이 청구인이 보관하고 있는 영수증에 의해 확인되며, 제시된 계약서 및 검인계약서, 대금 지급시 수취한 영수증 등에 사용된 매도인의 인감도 동일한 것으로 확인되고 있다. 이를 종합하여 볼 때, 청구인이 제시한 계약서외 별도의 검인계약서가 존재하고 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 중개사무실 직원이 실제계약서로 확인하고 있는 점, 청구인이 실지계약서라고 제시한 취득시 매매계약서상의 약정내용과 실지 대금지급 내역을 비교한 결과 거의 일치하는 점 등 정황으로 보아 취득가액은 실지거래가액으로 인정되는 것으로 보인다. 한편, 청구인이 양도가액으로 주장하는 쟁점부동산의 교환계약서상에 기재된 200,000,000원을 실지거래가액으로 볼 수 있는지를 살펴본다. 청구인이 제시한 교환계약서에 의하면 쟁점부동산 가액은 2억원으로 기재되어 있으며, 청구인이 쟁점부동산을 2억원으로 평가하게 된 근거는 종전시세가 평당 400만원(약 60평)으로 2억4천만원 정도 예상하였으나 1994년5월∼1995년10월경 인접 건물의 재건축 영향으로 지반 강하 및 건물 균열 등으로 건물의 재산가치가 없어졌으며 좁은 대지 및 건물의 심각한 훼손, 주변 건물 재건축완료로 인한 개축공사의 어려움 등으로 거래가 이루어지지 아니하였으며 부동산중개업소의 제시가격도 1억8천만원에 불과하였다고 주장하고 있으나, 첫째, 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가는 청구인의 주장대로 건물의 훼손이 심각하여 건물의 재산적 가치를 "0"으로 평가하여도 토지만을 공시지가로 평가한 금액이 268,000,000원에 이르고, 둘째, 교환거래로 대체 취득한 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 다가구주택 대지 171㎡, 건물 354.28㎡의 기준시가도 교환 당시 215,000,000원이고, 셋째, 당 심판소가 청구인의 의뢰에 의하여 대출목적으로 쟁점부동산을 감정·평가한 바 있는 ○○감정법인에 조회한 바 1995.2.20 현재 감정가액은 238,442,000원으로 확인되고 있다. 이를 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 양도가액 200,000,000원은 쟁점부동산의 토지분을 공시지가로 평가한 금액 268,000,00원에 현저히 미달하는 점, 쟁점부동산의 교환거래한 다가구주택의 기준시가 215,000,000원에도 미달하는 점, 양도당시의 쟁점부동산의 감정가액 238,442,000원과도 많은 차이가 있는 점 등으로 신빙성이 결여되어 취득시의 실지거래가액이 확인된다하더라도 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 이 건에 있어서는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 없어 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 이 건 양도소득세 과세 처분은 타당한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.