실지거래가액이 확인되지 아니한 경우 양도차익 계산

심판청구번호 국심1999중 1255(1999.10.13) 勤뼈�청구인이 1987.5.2 인천시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 330.9㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구인 소유의 인천시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 200.1㎡, 건물 394.28㎡(이하 "여관"이라 한다)와 교환으로 취득하여 1994.12.16 청구외 ○○○에게 양도한 후, 1995.1.28 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 한 것을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1998.12.2 청구인에게 1994년도 귀속 양도소득세 67,697,100원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.14 심사청구를 거쳐 1999.6.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1987.5.2 쟁점토지의 가액을 180,000,000원으로 책정하고 청구인 소유의 여관과 교환으로 취득하여 1994.12.16 청구외 ○○○에게 235,000,000원에 양도한 후 1995.1.28 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였는 바, 교환당시 부동산 환매계약서, 양도인·소개인의 확인서 등에 의하여 취득가액이 확인되고 양도 당시 매매계약서, 거래사실확인서에 의하여 양도가액이 확인됨에도 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 제출한 쟁점토지 취득 당시의 환매계약서상에는 청구인 소유의 여관과 교환한 토지가 쟁점토지와 인천시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 231.5㎡로 기재되어 있고, 매매계약서에는 쟁점토지만을 기재하여 매매가액을 200,000,000원으로 하고 있는바, 이는 교환한 다른 1필지(인천시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 231.5㎡)는 매매가액을 "0"으로 한 결과가 되므로 쟁점토지를 200,000,000원으로 책정하여 교환하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이고, 쟁점토지에 대한 매매계약일은 1987.5.2임에도 1989.1.1 이후 시행된 개정서식을 사용하였으며, 처분청 조사시의 매매계약서와 청구서에 첨부된 매매계약서가 서로 다른 점으로 보아 교환가액 200,000,000원이 기재되어 있는 동 매매계약서는 교환 당시가 아니라 사후에 작성된 것으로서 쟁점토지의 교환가액을 200,000,000원으로 인정할 만한 객관적인 증빙이라 할 수 없으며,

(2) 또한 쟁점토지 양도 당시의 매매계약서에는 매수인(○○○)의 주소지가 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구로만 기재되어 있고 주민등록번호도 기재누락된 사실로 미루어 동 매매계약서를 신뢰할 수 없는 바, 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 실지거래가액을 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제45조 제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다."고 규정하면서 그 제1호(취득가액) 가목에서 "제23조 제2항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고,

(2) 같은 법 시행령 제170조 제4항에서 "법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 '대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."고 규정하면서 그 제3호에 "양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우"로 규정하고 있으며,

(3) 같은 법 기본통칙 2-7-7…23에 "토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다."고 규정하면서 그 제1호 내지 제2호는 "교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액", "교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액"으로 각 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 취득 당시 매매계약서를 살펴보면 부동산환매계약서상 청구인 소유의 여관을 청구외 ○○○ 소유의 쟁점토지와 인천시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○과 교환하기로 기재된 것과 달리 위 여관을 금 200,000,000원으로 정하여 쟁점토지와 교환하는 것으로 되어 있고, 매매계약일이 1987.5.2임에도 1989.1.1 이후 시행된 개정서식을 사용한 것으로 보아 동 매매계약서는 취득 당시가 아니라 사후 작성된 것으로서 청구인 또한 이점을 인정하므로 객관적인 증빙으로 인정할 수 없고, 취득 당시 관계인들의 진술내용을 보면 청구인의 남편인 청구외 ○○○은 쟁점토지를 약 180,000,000원, 인천시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○은 약 40,000,000원으로 정하였다고 진술하고 교환계약의 중개인인 청구외 ○○○는 위 두 필지의 가액을 221,000,000으로 정하였으나 각 필지의 가액은 기억이 나지 않는다고 진술하며 쟁점토지의 등기부등본상 소유권자인 ○○○의 대리인 청구외 ○○○은 쟁점토지의 교환사실은 기억하지만 그 가액은 기억할 수 없다고 진술하고 있어 쟁점토지의 교환가액은 객관적인 증빙의 제시가 없고 청구인과 청구외 ○○○의 진술만 있다.

(2) 또한 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 쟁점토지의 양도 당시 매매계약서를 살펴보면 당초 매수인 ○○○의 주소지가 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구로만 기재되어 있고 주민등록번호도 기재누락된 것을 사후 보완한 것이 국세청장에게 제출한 양도 당시 매매계약서사본과 비교하면 확인되고 이러한 기재누락 사실로 미루어 볼 때 동 매매계약서는 신빙성이 없으며, 청구인은 쟁점토지의 매수인 청구외 ○○○의 부동산거래사실확인서에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액을 확인할 수 있다고 주장하나 거래금액에 대한 금융거래자료의 제시가 없다.

(3) 위의 사실관계를 종합해 보면 쟁점토지는 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.