환지예정지구 토지 양도시 취득가액을 환지예정면적으로 산정하여야 하는지 여부

심판청구번호 국심1999중 1099(1999.12.29) 환지예정지로 지정되어 있는 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 495.87㎡를 1973.4.10. 취득하였다가 1982.1.18. 환지받은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 224.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)와 그 지상건물 639.89㎡를 1995.7.10. 양도한 후 쟁점토지 및 건물의 양도차익을 기준시가로 산정하여 1995.9.15. 양도소득세를 신고납부하였다. 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 계산함에 있어 환지전 토지의 취득당시의 면적(495.87㎡)을 적용한 데 대하여 처분청은 환지예정지 면적(224.2㎡)을 적용하여 쟁점토지 및 건물의 양도차익을 재산정하여 1998.12.2. 청구인에게 양도소득세 86,637,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.2. 심사청구를 거쳐 1999.5.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 환지예정지 상태에서는 토지의 이용율이 없을 뿐 아니라 상대적으로 토지등급이 낮게 되어 있기 때문에 환지예정지 면적 224.2㎡를 취득면적으로 보아 취득가액을 계산하는 것보다는 환지전 면적 495.87㎡에 토지등급을 적용하여야 합리적 계산이 된다고 보여진다. 또한 소득세법시행규칙 제77조 제1항 은 위임 근거규정이 없는 조항으로서 청구인이 당초 신고한 취득면적은 종전 면적 495.87㎡로 하고 양도면적은 환지확정처분된 224.2㎡로 하여 결정함이 타당하므로 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 소득세법시행규칙 제77조 (1995.5.3. 개정전 제16조) 제1항 단서 제2호 (나)목의 규정에 의하면 1976.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 취득하여 양도하는 경우, 취득가액은 환지예정면적× 취득당시의 단위당 기준시가에 의하여 산정하는 것인 바, 본 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 1976.12.31. 이전인 1973.4.10. 취득하였고, 쟁점토지는 1976.12.31. 이전인 1972.10.21. 환지예정지로 지정되었으므로 위 소득세법시행규칙 제77조 제1항 단서 등에 의하여 쟁점토지의 양도에 따른 취득가액의 산정시 적용할 토지면적을 환지예정면적인 224.2.㎡로 한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 환지예정지구내의 토지를 취득하여 양도하는 경우 쟁점토지의 취득가액을 환지전의 종전면적으로 산정하여야 하는지 환지예정면적으로 산정하여야 하는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법시행규칙(1995.5.3. 총리령 제505호로 개정된 것임, 이하 같다) 제77조 제1항에서 『양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만 1976.12월31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1976.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지상의 건물에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 토지의 경우 그 취득가액을 산정함에 있어 쟁점토지의 면적을 환지전 취득면적(495.87㎡)으로 할 것인지 환지후 권리면적(224.2㎡)로 할 것인지에 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 먼저 쟁점토지의 취득 및 양도시기와 환지처분된 경위를 보면 1972.10.21. 환지전 토지에 대한 환지예정지지정 공고가 있은 후 1973.4.10. 청구인이 동 토지를 취득하였고, 1982.1.18. 환지가 확정공고 되었으며, 그 후 1995.7.10. 청구인이 쟁점토지를 양도한 사실이 관련자료에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환지되기전 취득당시의 면적으로 계산하고 양도가액만 환지처분 후 양도당시의 면적으로 계산하여야 한다는 주장이나, 환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수를 고려 대상으로 하기보다는 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익산출을 위하여 기준시가를 적용함에 있어서도 종전 토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 함이 타당하다 할 것이고(대법원 96누 8734, 1997.6.24. 같은 뜻임), 또한, 1976.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 취득하여 양도하는 경우에는 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목에서 당해 토지의 취득가액을 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 산정하도록 규정하고 있으므로 동 규정에 따라 쟁점토지의 취득가액은 환지예정면적을 기준으로 산정되어야 할 것이다. 그러므로 환지예정지구내의 토지를 취득하여 양도한 이 건의 경우 처분청이 관련 법령의 규정에 따라 쟁점토지의 환지예정면적인 224.2㎡를 기준으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.