기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1098(1999. 8. 26) 162,787,720원의 부과처분은, ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 225.8㎡, 건물 758.4㎡의 양도에 대 한 양도차익을 462,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 225.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1977.5.23 취득하여 1981.8.22 쟁점토지의 지상에 지하1층 지상3층 건물 758.4㎡(이하“쟁점건물”이라 하며 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여“쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가, 1996.6.4 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 양도한 후 1996.7.20 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고·납부를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 1999.3.10 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 162,787,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.10 심사청구를 거쳐 1999.5.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청이 쟁점부동산의 양도가액이 기준시가보다 낮다는 이유로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세하였으나, 기준시가로 결정한 양도차익이 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 초과할 수 없다는 대법원 판례를 무시하고 있을 뿐만 아니라, 쟁점부동산은 골목에 위치하는 등 주변여건이 좋지 않고, 개별공시지가가 시세에 비하여 너무 높게 책정되어 있었으며, 쟁점건물이 기울어져 옆집에 닿아 있어 인근주민으로부터 항의를 받는 등 제값을 받을 수 있는 상황이 아니었음에도 사실조사도 없이 이를 무시하고 기준시가를 적용하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 양도가액이 기준시가의 50%에도 미치지 못할 뿐만 아니라 쟁점부동산의 양도대금과 쟁점토지의 취득 및 건물신축에 따른 대금수수와 관련된 금융자료등 객관적인 증빙의 제시도 없으므로 청구인이 신고한 양도 및 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다 할 것이어서, 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호에서 『양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은법시행령 제166조 제4항에서 『법 96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서“당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1∼2.(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있으며, 제5항에서는『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』로 규정하고 있으며, 같은법 제100조 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략)』고 규정하고 있다. 또한 국세기본법 제14조 제2항 에서는 『세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건은 다음과 같이 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고·납부를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 과세하였고, 청구인은 신고한 실지거래가액이 사실과 다름 없으며, 설령 취득가액이 불분명하여 기준시가에 의하여 과세한다 하더라도, 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래양도가액을 초과하므로 대법원 판례나 국세심판례등에 따라 실지거래양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인의 실지거래가액 신고내역 취 득 양 도 양도차익 쟁점토지 21,000,000원 - 쟁점건물 145,000,000원 - 합 계 166,000,000원 462,000,000원 296,000,000원 처분청의 기준시가 산출내역 취 득 양 도 양도차익 쟁점토지 14,790,000원 636,756,000원 쟁점건물 55,128,000원 125,136,000원 합 계 69,918,000원 761,892,000원 691,974,000원

(2) 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 취득과 관련한 실지거래증빙으로서 쟁점토지의 매매계약서와 쟁점건물의 공사계약서만을 제시하고 있는 바, 쟁점토지의 매매계약서는 부동산중개인의 입회 하에 작성된 계약서가 아닐 뿐만 아니라, 매매계약서상의 거래내용을 확인할 수 있는 매도자의 거래사실확인서나 금융자료등 객관적인 증빙의 제시가 없어 동 계약서의 내용만으로는 쟁점토지의 실지취득가액이 확인된다고 보기 어려우며, 쟁점건물의 공사계약서 역시 건축공사표준계약서가 아닌 당사자간에 임의작성된 계약서로서 건축공사의 견적서나 공사대금의 지급과 관련한 증빙이 없어 위 공사계약서만으로는 쟁점건물의 취득가액이 확인된다고 보기 어려우므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴본다. 이 건 심리자료에 의하면 청구인의 실지거래신고가액을 처분청이 부인한 사유가 쟁점부동산의 실지거래양도가액이 기준시가의 60%정도에 불과하고 객관적인 증빙에 의하여 신고가액이 확인되지 않는다는 것이나, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 양도시 매매계약서에 의하면, 동 계약서는 부동산중개업자(○○○공인중개사 ○○○)의 입회 하에 작성된 계약서로서 매매금액을 462,000,000원으로 하여 계약금 40,000,000원(1996.4.4), 중도금 100,000,000원(1996.4.30), 잔금을 322,000,000원(1996.6.4)으로 하고, 특약사항으로서 쟁점부동산의 임대보증금 113,000,000원은 매수인이 승계하되 잔금에서 공제하고 매수인의 실제 잔금지급액은 209,000,000원으로 하여 청구인과 청구외 ○○○간에 매매계약을 체결한 것으로 나타나고 있는 바, 청구인의 처인 ○○○의 ○○예탁금 거래내역표에 의하면, 1996.6.5 쟁점부동산의 매매잔금 209,000,000원이 입금된 것으로서 확인되고 있어 동 매매계약서상의 잔금지급약정내용과 금융자료의 내용이 일치하고 있고, 쟁점부동산의 매수자인 청구외 ○○○는 매매계약서의 내용과 동일하게 쟁점부동산을 거래한 사실이 있음을 인감증명을 첨부하여 확인하고 있으며, 건설교통부에 확인한 바에 의하면 쟁점부동산이 소재하고 있는 ○○시의 지가는 쟁점부동산의 양도당시(1996.1.1 기준지가)에 비하여 1998년 현재(1998.1.1기준) 12.73% 하락한 것으로 나타나고 있으나, 쟁점토지의 개별공시지가 확인원에 의하면 쟁점토지의 양도당시의 공시지가는 ㎡당 2,820,000원이었으나 1998년 현재의 공시지가는 ㎡당 1,010,000원으로 양도당시에 비하여 64.2%나 하락한 것으로 나타나고 있으며, 우리심판소에서 탐문조사한 바에 의하면, 쟁점부동산의 양도당시 쟁점토지의 공시지가가 실제시세보다도 높게 산정되어 있다고 쟁점부동산이 소재한 지역의 부동산중개업소가 확인하고 있었고, 쟁점건물이 노후화되어 양도당시부터 기울어져 있었던 사실과 쟁점부동산의 매수자인 청구외 ○○○로부터 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액임을 확인할 수 있었다. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래양도가액은 신빙성이 있는 것으로 인정된다.

(4) 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 신고한 실지거래가액중 취득가액은 객관적으로 확인되지 아니하나 양도가액은 청구인이 신고한 내용이 사실에 부합하는 것으로 확인되고 있는 바, 이 건 관련법령에서 규정하는 바와 같이 양도소득세를 부과하기 위하여 취득가액 및 양도가액을 산출함에 있어서 그 중 어느 하나가 불분명한 경우에는 그 모두를 기준시가에 의하여 산출하나, 그 경우에도 국세기본법 제14조 제2항 소정의 실질과세원칙에 비추어 볼 때, 그 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액 즉 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다 할 것이므로(같은 뜻 ; 대법원87누483,484, 1987.12.22, 국심97서1517, 1997.11.10 외 다수), 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 이 건의 경우에도 청구인이 신고한 실지거래양도가액을 양도차익으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.