실지거래가액에 의해 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 1043(1999.10. 8) 인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1997.1.4 청구외 ○○○산업주식회사로부터 분양취득 하였으나 입주하지 못하고 청구외 ○○○에게 임대(전세)하던중 1997.4.10 청구외 ○○○에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도한데 대하여 단기매매차익을 목적으로 한 거래로 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정하여 1999.1.4 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 43,620,000원을 결정고지하였다. (이 건 고지세액은 1999.1.8 처분청이 직권시정으로 취득세등 3,533,960원을 필요경비로 인정하고, 1999.3.26 심사결정에서 샷시대금 1,150,000원을 필요경비로 인정함에 따라 41,499,620원으로 감액경정되었음) 청구인은 이에 불복하여 1999.2.1 심사청구를 거쳐 1999.5.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1989.12.18 청약저축에 가입한 후 매월 10,000원씩 불입하여 오던 중 1994.2.14 쟁점아파트(25평형)를 당첨에 의해 취득한 것으로 당초 동 아파트를 양도할 의사가 없었으나 1997.2월 입주할 시점에 청구인의 처가 둘째 아이를 임신중으로 절대 안정(자궁경관무력증)이 요구되는 시기였기 때문에 담당의사의 권유로 어쩔 수 없이 30층에 위치한 쟁점아파트에 입주하지 못하게 되어 부득이 1999.2.27까지 2년기간으로 청구외 ○○○에게 90,000,000원에 전세를 주었으며, 쟁점아파트 취득에 따른 과중한 부채 등으로 인하여 부득이 3개월여만에 양도하게 된 것이다. 따라서 청구인은 단기매매차익을 목적으로 쟁점아파트를 취득·양도한 것이 아니므로 쟁점아파트가 비록 단기양도에 해당되고, 그 거래금액이 노출되었다 하더라도 소득세법 시행령 제166조 제5항 에 따라 기준시가에 의거 양도차익을 산정함이 합당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트를 취득한 상태에서 1997.2.28 매매를 원인으로 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○(이하 "쟁점외아파트"라 한다)를 청구인의 처 ○○○ 명의로 취득한 사실이 있는 점, 주택건설촉진법 제38조의3 제1항 제1호 및 같은법 시행령 제37조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 주택의 전매행위 등이 제한됨에도 청구인 명의로 소유권이전등기 하기전인 1997.3.5 쟁점아파트를 총매매대금 165,000,000원에 청구외 ○○○에게 전매한 점, 1997.1.19 쟁점아파트를 청구외 ○○○에게 전세대금 90,000,000원에 임대하였음에도 쟁점아파트에 거주하는 것으로 1997.4.10 주민등록을 이전한 점, 쟁점아파트를 1997.5.2 청구인 명의로 소유권이전등기한 이후인 1998.2.24 청구외 ○○○에게 총매매대금 170,000,000원에 양도하기로 매매계약서를 재작성(대리인 ○○○)하고 청구외 ○○○명의로 소유권이전등기를 경료한 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점아파트의 양도거래를 투기성이 없는 정상적인 경제행위로는 볼 수 없다고 판단되므로 쟁점아파트의 양도에 대해 단기매매차익을 목적으로 하는 취득후 1년이내의 양도로 보아 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점아파트의 양도를 단기매매차익을 목적으로 취득후 1년 이내에 양도한 경우에 해당한다하여 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.』고 규정하고 같은법 제97조 제1항에서 『 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하면서 같은법시행령 제166조 제4항에서 『 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우』를 규정하고 있으며, 제5항에서는 『 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 1994.2.14 청구외 ○○○산업(주)로부터 89,808,000원에 분양받아 1997.1.4 잔금청산하여 취득하였으며 청구인의 사정상 입주하지 아니하고 1997.1.19 청구외 ○○○에게 전세금 90,000,000원에 임대하였다가 1997.4.10 청구외 ○○○에게 165,000,000원에 양도한 사실(쟁점아파트의 등기부상 소유권은 1998.2.24 청구외 ○○○에게 이전등기됨)이 쟁점아파트의 분양계약서, 잔금납부영수증, 전세 및 매매계약서, 등기부등본에 의하여 확인되고 있으며 이에 대해 다툼이 없다

(2) 청구인은 쟁점아파트를 분양취득한 상태에서 1997.2.28 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○를 청구인의 처 명의로 취득한 사실이 청구인에 대한 처분청의 부동산보유현황 전산자료에 의하여 확인되며, 청구인으로부터 1997.4.10 쟁점아파트를 매수한 청구외 ○○○은 미등기 상태에서 1998.1.22 청구외 ○○○에게 매매대금 170,000,000원에 양도한 사실이 매매계약서 등 이 건 과세자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점아파트를 취득후 1년 이내에 양도한 것은 사실이나, 당시 청구인의 부득이한 사정으로 입주할 형편도 못되었고 분양대금을 납부하기 위하여 빌린 채무의 상환압박 등의 문제로 인하여 부득이 취득후 1년 이내에 단기양도하게 된 것으로 단기매매차익을 목적으로 한 양도가 아니라고 주장하면서 청구인의 처 ○○○의 진단서 3매, 분양대금의 납부와 관련된 채무상환에 관한 금융자료등을 제시하고 있으므로 이를 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점아파트를 입주하게 된 시점에서 청구인의 처 ○○○가 임신중으로 절대안정이 요구되고 있었다며 1998.10.22자 ○○○병원발행 진단서 등 3매를 제시하고 있는 바, 동 진단서에 의하면 청구인의 처가 과거 유산의 경험이 있었고 입주당시에 임신중이었던 사실이 확인되는 것으로 보아 분양받은 아파트가 고층(30층)으로 입주하기에는 어려운 점이 있었던 것은 수긍이 가나, 청구인이 쟁점아파트를 양도한 것이 수용이나 경매 등 타의에 의한 것이 아님을 감안하면 이는 청구인이 쟁점아파트에 입주하기 어려워 타인에게 임대하게 된 사유일 뿐, 쟁점아파트를 단기양도하게 된 부득이한 사유로 보기에는 어렵다 할 것이고, (나) 청구인이 쟁점아파트의 분양대금 납부를 위하여 청구인의 이모 ○○○로부터 36,000,000원을 차입하였다가 쟁점아파트를 매도한 이후의 상환한 사실은 확인되나, 동 금액은 전세자금으로도 상환이 가능한 규모의 금액인 점과 청구인의 처 ○○○의 명의로 쟁점외 아파트를 취득한 사실등을 감안하면 이 또한 일반적 주택취득과정에서의 자금조달의 방편일 뿐 채무상환의 압박에 의한 부득이한 단기양도라는 청구주장을 입증하는 직접적인 증빙으로는 볼 수 없다 할 것이다.

(4) 위 사실을 종합하여 보면 청구인은 쟁점아파트를 취득후 1년 이내에 단기양도한 사실과 쟁점아파트 보유기간중에 처 명의로 쟁점외 아파트를 취득한 사실등으로 보아 단기매매차익을 목적으로 쟁점아파트를 취득후 1년이내에 양도했다고 본 이 건 처분청의 당초처분을 부인하기는 어려운 반면에 청구인이 제시한 입증자료만으로는 단기매매차익이 아닌 부득이한 사유에 의한 단기양도라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 인정된다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대해 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.